步行街双首层产品设计

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1、步行街双首层产品设计修改方案百胜商城项目产品规划设计（步行街双首层产品设计修改方案）xxxxxxx项目咨询有限公司2004年1月10日13百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）步行街双首层产品设计修改方案一.方案背景提要1．1本方案是基于原2003年12月份的《规划设计方案》基础上，进行增加容积率，实现更大投资利润率。2004年1月4日开发方华业房地产公司、策划营销代理方和建筑设计方，就如何增加容积率，增加销售面积的问题进行了初步磋商。1．2秉持认真负责的项目精神，以项目总体定位、市场竞争优势及为开发商创造最大的科学利润为

2、出发点，由项目小组召集项目总监、市场总监、设计总监、策划总监召开了《项目规划修改综合研究分析》的研讨，对项目产品规划提出新的构思要点，有助于实现修改的目标及今后的营销推广。待开发方华业房地产公司审核后，可作为与项目建筑规划沟通文件和设计指导性文件。13百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）步行街双首层产品设计修改方案二．方案规划设计的目标2．1直接目标：此次产品规划设计修改方案是通过增加容积率的办法，增加建筑销售面积，实现更多利润的目的。2．2通过规划设计修改方案，全面支持项目西南民族岭南建筑风格、城市标志性建筑群的理念；

3、2．3通过规划设计修改方案，建成集精品步行街、综合商场一体的超大型情景商业中心，强调商业建筑风格、强调商业休憩景观、强调情感消费，营造出商城鲜明的商业文化主题及氛围，成为亮化工程城市名片；2．4形成商城规划、建筑外立面、民俗景观的和谐统一，达到商业环境营造效果与投资利润的合理平衡。13百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）步行街双首层产品设计修改方案三．增加容积率修改方案的方向3．1方案一：上面加2层住宅面积的设计方案可行性初步评估3．1．1增加利润550万元：通过在原来3层半建筑上加建2层的方法，可以增加12000㎡住宅

4、销售面积，实现增加利润为：12000㎡×（1000元/㎡住宅销售均格-550元/㎡砖混结构建筑成本）=550万元。3．1．2方案导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数：3．1．2．1住宅楼层增多，影响了步行街的商业氛围，对以商业定位的项目营销概念造成极大的障碍。解决思路：夹层住宅楼的内置生活阳台设计，尽量避免晾晒衣服等影响街景，可以起到一定的缓解作用。影响价格：综合评定对原商业销售面积的影响参数为–150元/㎡。-150元/㎡×13000㎡原商业面积=-195万元13百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）步行街双首层产

5、品设计修改方案3．1．2．2100多米长的街面，增加了视觉的狭长、压抑感。解决思路：丰富外立面的装饰造型如屋檐、窗檐、窗台等错落、和多采用弧型的建筑造型，破呆板感。影响价格：综合评定对原商业销售面积的影响参数为–50元/㎡。-50元/㎡×13000㎡原商业面积=-65万元影响价格：综合评定对原住宅销售面积的影响参数为–80元/㎡。-80元/㎡×12000㎡原住宅面积=-95万元3．1．2．3对单元住宅的居住舒适度的影响参数。解决思路：顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决5层和半层的舒适感。影响价格：综

6、合评定对原住宅销售面积的影响参数为–20元/㎡。-20元/㎡×12000㎡原住宅面积=-24万元13百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）步行街双首层产品设计修改方案3．1．3方案一产生的理论利润：550万元-（195+65+95+24）=170万元方案一评估结论：风险太大，没有实现预期目标。3．2方案二：一层架空建成大型商业空间，上面保持原三层半步行街的方案评估3．2．1增加理论利润1150万元：保持原来3层半步行街建筑，整体架空1层建大型商业空间的方法，可以增加9290㎡商业铺面销售面积，实现增加利润为：9290㎡×（

7、2000元/㎡铺面销售均格-750元/㎡框架结构建筑成本）=1150万元。3．2．2导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数：3．2．1．1整体加高一层商场后，影响了步行街首层概念的商业价值。解决思路：地面±0往一层商场下0．8m台阶，往步行街首层上3．5m台阶，可以起到双首层作用。13百胜商城项目产品规划设计（步行街部分修改方案）步行街双首层产品设计修改方案影响价格：综合评定对原商业销售面积的影响参数为–300元/㎡。-300元/㎡×7500㎡原商业面积=-230万元3．2．1．2对单元住宅的居住舒适度的影响参数。解决思路：顶

8、层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决4层和半层的舒适感。影响价格：综合评定对原住宅面积均价的影响参数为–50元/㎡。-50元/㎡×12000㎡原住宅面积=-60万元3．2．3方案二产生的理论利润：1150万元-（230+