资产评估第5章例题

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1、【例5-1】在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期的价格）。表5-1净收益与售价交易实例可比实例净收益（元/年·平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（%）1418.959007.1245060007.53393.357006.94459.963007.3550765007.8对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均，就可以得到资本化率为：r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）÷5=7.32%【例5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为1

2、0%，预计未来前五年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。【例5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：式中：a——第一年净收益，以后各年净收益按等差级数递增；b——净收益逐年递增额；r——资本化

3、率。净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：式中：a——第一年净收益，以后各年净收益按等比级数递增；s——净收益逐年递增比率；r——资本化率。因此：（1）（2）【例5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平米，建筑面积为900平米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当

4、地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为8%。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。（1）选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。（2）计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。　　年总收益=50×12×900

5、×（1-10%）=486000（元）（3）计算总费用。①年管理费=486000×3.5%=17010（元）②年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）　③年税金=20×900=18000（元）　④年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）　　年总费用=①+②+③+④　　=17010+33750+18000+4500=73260（元）（4）计算房地产纯收益。　　年房地产纯收益=年总收益-年总费用　　=486000-73260=412740（元）（5）计算房屋净收益。①计算年贬值额。年贬值额本来应

6、该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年期为48年（50-2），并且不计残值，视为土地使用权年期届满，与地上建筑物一并由政府无偿收回。②计算房屋现值。　　房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数　　=2500×900-46875×4=2062500（元）③计算房屋净收益。　　=170778（元）（6）计算土地净收益。　　年土地净收益=年房地产净

7、收益-房屋年净收益　　=412740-1170778=241962（元）（7）计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为44年（50-6）。　　=3280499（元）　　单价=3280499÷500=6561（元）（8）评估结果。本宗土地使用权在2008年3月的土地使用权价值为3280499元，单价为每平方米6561元。【例5-5】现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月～2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月～

8、2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为：P=6000×（1+1%）12×（1-0.2%）6=6000×1.127×0.988=6681（元/平方米）【例5-6】某城市某用途土地的容积率修正系数见表5-2.表5-2容记率修正系数表容积率0.10.40.71.01.11.31.72.0