年长沙市房屋租赁市场的现状及对策初探.pdf

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1、2008年长沙市房屋租赁市场的现状及对策初探在房地产市场体系不断完善，二、三级市场蓬勃发展的今天，居民通过投资商业地产，或出租富余住房来谋取经济收益的行为越来越普遍。房屋租赁市场作为房地产市场的重要组成部分，具有十分广阔的市场发展前景和发展空间，对促进房地产二、三级市场联动及住宅消费市场的发展有着重要的作用。如果能鼓励租赁，引导有房者通过出租房屋获取长期投资收益，引导无房者根据自身经济能力租赁房屋作为过渡，从而逐步培育起梯级消费的市场结构，这对于房地产市场的稳定健康发展具有非常重要的意义。本报告将结合定性与定量分析的方法，从多方面较为

2、客观地阐述长沙市房屋租赁市场的现状，揭示出租赁市场和租赁管理中存在的主要问题，为相关职能部门开展房屋租赁管理工作提供科学的参考依据。一、房屋租赁市场现状近年来，随着长沙市经济的发展，城镇化水平的提高，流动人口的增多，长沙的房屋租赁市场规模正在不断扩大。全市可出租房源在区域数量、物业类型、户型、楼层以及装修程度等的可选择面上均有了一定程度的提高。（一）房屋租赁市场规模1、城镇人口快速增长图表12002至2007年长沙市城镇人口增长情况80070%60%60050%40%40030%20020%10%00%2002200320042005

3、20062007年末总人口595.46601.76610.38620.92631.00637.36城镇人口275.10295.83312.45334.49356.51383.69城镇化率46.20%49.16%51.19%53.87%56.50%60.20%城镇人口增长率7.53%5.62%7.05%6.58%7.62%年末总人口城镇人口城镇化率城镇人口增长率1为与经济和城市建设发展相协调，长沙市的行政区划逐步调整，城区面积不断扩大。其中，影响最大的是1996年郊区的撤销，芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区的设立。此后，长沙城镇化进程全

4、面提速，越来越多的农业人口涌入城区，向非农业人口转变。截至2007年末，全市城镇化率（按户籍人口计算）达到60.2%，比2006年提高3.70个百分点。而今年随着先导区的建立，包括雷锋镇、含浦镇、坪塘镇等区域成建制，长沙的城镇化率将进一步提高。另据长沙市统计局数据显示，2002至2007年，长沙市城镇人口稳步增长，年平均增长率近7个百分点，每年新增的城镇人口约达22万余人。随着城镇人口的增长，必将带来住房面积增多的需求。短期内，只有依靠租赁才能满足这部分新增的住房需求。2、外来人口增多伴随着长沙经济的发展，长株潭一体化的推进，就业机会

5、的增多，越来越多的外地人口，特别是湖南省内其它地区的求学、打工、经商者纷纷涌入长沙。据一项市政协对长沙市流动人口管理服务情况的调研显示，2007年度长沙登记暂住人口为89.12万人（城区81.76万人，县市7.36万人）；城区暂住人口占全市城区常住人口总数的37%。这些登记在长沙的暂住人口中，27.9%的人务工，15.3%的人经商，42.3%的人从事服务行业，另外还有人在长沙治病疗养、借读培训、探亲访友、旅游观光等。另据有关数据显示，长沙流动人口15%的人住单位内部，57.3%的人租赁房屋。由此可见，长沙房地产市场上的房屋租赁需求十分

6、旺盛。3、租赁市场规模扩大随着长沙近年来期、现房市场以及二手房市场的发展，居民人均居住面积有了很大改观，越来越多的业主拥有了两套甚至更多套房屋，大量的房源涌入到房屋租赁市场当中。其次，随着2006年以来国家宏观政策对房地产行业调控的从紧，长沙的房屋租赁市场规模逐步扩大。这主要是因为：一方面，相当数量的房产投资者存在观望心理，导致二手房市场部分房源分流至租赁市场，扩充了可出租房源数量。尤其是九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的出台，营业税征收时限从之前的2年调整为5年，部分购房不足5年的房屋持有者将本欲出售的房屋转作租赁，

7、使得租赁市场房源增量明显。据统计，今年前三季2度仅在0731二手房网上挂牌的可出租房源就多达11249套，数量十分可观。另一方面，2008年初以来商品房价格涨幅开始出现持续回落，潜在需求者的购房意愿降低，观望态势日趋浓郁。由于房价未来走势不明朗，短期内存在走低的可能性，部分潜在需求者推迟购房计划，选择通过租赁来解决目前的居住问题。因而，租赁的短期替代效应大幅增加了房屋租赁市场的需求。（二）房屋租赁市场规模估算1、人均住房建筑面积与户均住房建筑面积估算表格12005-2007年城市居民人均住房建筑面积与户均住房建筑面积估算平均每户家庭人

8、口人均住房建筑面积户均住房建筑面积年份（人）（㎡/人）（㎡/户）20052.8527.2077.5220062.8128.2979.4920072.8228.9081.502005至2007年，长沙市的人均住房建筑面积稳