探究小产权房的利益冲突及法律解决

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1、探究小产权房的利益冲突及法律解决小产权房的利益冲突及法律解决论文导读：本论文是一篇关于小产权房的利益冲突及法律解决的优秀论文范文,对正在写有关于开发商论文的写有一定的参考和指导作用,害土地使用者利益，导致民怨沸腾。2.集体组织成员与开发商争议的主要焦点在于，集体组织成员实际获得的用地补偿金偏低，补偿安置不合理。征地补偿金从短期看确实有利于农民增收，有利于改善其生活水平，但从长远来看，农民支付的成本远大于回报，因为土地依然是农民最可靠的生活，一旦失去土地，他们只能从其他途径寻找生路。加之摘要伴随中国城市化进程的加快，城市可

2、利用的土地资源严重不足，成为制约房地产市场发展的瓶颈。小产权房的出现，从一定程度上缓解了现存的购房压力，但也引发了深层次的制度理由。2012年国家开始针对小产权房展开试点整治工作。在此背景下本文围绕小产权房的治理难题，从概念界定、产生理由、利益冲突和治理措施等四个方面进行了系统研究。　　关键词小产权房利益冲突法律解决　　简介：索国兴，河北经贸大学2012级民商法研究生。　　1009-0592（2013）03-062-02　　一、小产权房的界定　　本文论述的“小产权房”，俗称“乡产权房”，是指无法获得国家颁发的产权证而由基

3、层政府颁发产权证的房产，即由一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义的、建筑在集体土地上的房屋或由农民自行组织建造的“商品房”。政策明确小产权房不得登记发证，严格制约农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模，禁止城镇居民到农村购买小产权房。　　二、产生小产权房的法律理由　　小产权房急剧发展理由是多方面的，诸如房地产市场的供求关系影响、城市边缘土地的低成本等，但就法律层面讲，包含以下几方面。　　（一）国家相关法律规定不完善　　1.土地产权的双轨制使依法开发集体土地程序繁琐　　新《土地管理法》第4

4、3条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。这两条规定剥夺了集体土地的部分开发权和处分权，即集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发，故要想合法拓展乡村房产市场颇费精力。　　2.当前法律规定的不明确使得商家容易“打擦边球”　　从另外一个方面来解读上述第43条，这就意味着在

5、指定情况内建小产权房，只要不占用耕地，办好相关的手续，一般也就涉及不到所谓的“违法”理由。正是因为政策法律中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给房产商留下了打“擦边球”的空间。　　（二）政府宏观政策不合理　　政策考虑不周延，招商引资过于盲目。新农村建设中，国家要求村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房，建设连排的、类似公寓形式的住宅。但乡镇政府在建设这项工程时，由于资金窘迫，便会和开发商合作，将上级政府批准的，用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发，然后将一部分房子以低廉的价格卖

6、给农民，其余房子便转让给开发商，由其卖给城市居民获取利润。　　同时对于中国城市化、工业化可能带来的负面效应缺乏分析。当前中国的城镇化率已超过50%，城市人口的规模急剧扩大，一方面是巨大的住房需求，另一方面是城市里居高不下的房价，但政府决策却不能很好应对。　　（三）政府监管不到位　　作为一种市场行为，小产权房能够长期存在，从局部地区、个别城市扩展到全国，政府相关管理部门难逃其咎，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。中央政府对市场的调控原本就谨慎，地方政府又不能很好的贯彻下去，房价长期居高不下，民众期望得不到满足，

7、变相加剧了盲目购房现象。此外，政策回馈渠道不畅，对于经济发展中产生的理由，政府未能及时予以足够重视并分析解决，致使理由越来越严重，解决难度也越来越大。　　三、小产权房上的利益冲突　　（一）国家与开发商的利益冲突　　1.国家有责任保护耕地，保障粮食安全，而开发商追逐利益最大化　　中国国土面积辽阔，但地形复杂，总体看来耕地并不富裕，人均耕地面积更是远落后于世界平均水平。近几年城镇化进程的加速，房地产用地和企业用地不断扩张，农业收入又低，耕地一再受到侵蚀和荒废。房地产开发商为了获取更大的发展空间，不惜以身试法，既给国家粮食安全

8、带来了威胁，又偷逃了国家巨额税款。　　2.集体经济土地经营权法定与现存的违规开发运营　　农民集体所有的土地，应由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，由本集体经济组织的成员承包经营，承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。法律赋予集体经济组织和村委会管理集体土地的权力，在法律许可的范围内