[棕北国际]产品设计建议

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1、五岳南园公寓楼产品设计顾问建议前言受顾问合约限制，本建议核心系公寓楼部分，但由于公寓楼仅占本项目总建筑面积之14.32%，而住宅则占总建筑面积之63.99%，因此本建议于综合考虑公寓楼特有功能基础上，尚需考虑对住宅整体设计及营销推广不可造成障碍。需重点指出的是，居住、酒店、办公三者合一系一种贪大求全、力图将客户一网打尽的做法，势必对本项目产品设计构思造成较明显混乱，于销售推广亦非常不利。顾问公司认为，酒店与办公功能可相协调，但此二功能与居住功能具本质冲突，因此建议公寓楼核心建筑形式仍为公寓，同时考虑产品形式上做到不排斥性、兼顾酒店及办公功能之延展即可。由于顾问公司正式介入本项目时间较短且晚，

2、不可能从根本上改变产品形式，仅可就现建筑设计方案中的明显缺陷提出建议。本项目产品设计前提本项目所处位置显赫，但由于成本较高，发展商知名度亦有所欠缺，开发难度较明显，因此须从产品设计入手，首先设计一个差异化、容易形成市场热点、整体销售受价格因素影响不明显的产品，项目开发管理应以营销推广整体构思为基础，如此方可视为具备了营销推广的基本条件。1.项目概况地理位置：位于成都市城南片区，毗邻棕北小区，西邻锦绣街，南邻锦绣路，北邻棕竹巷。占地面积：17亩（11303.80㎡）建筑面积：72923.52㎡其中商场建筑面积（四层）：5017.28㎡酒店式公寓（塔楼十四层）：10440.08㎡住宅（三栋28层

3、）：46665.84㎡地下车库（二层）：10800.32㎡总户数：558绿地率：30%覆盖率：28%容积率：5.5地面停车位：30辆地下停车位：360辆户型指标：（以下所述面积均含本层分摊面积）酒店式公寓合计168套其中A型56.82㎡一室二厅单卫56套33%B型60.50㎡一室二厅单卫56套33%C型86.58㎡二室二厅单卫56套33%住宅合计390套其中A型140.48㎡五室二厅双卫78套20%B型123.43㎡四室二厅双卫156套40%C型103.74㎡三室二厅单卫156套40%项目地理位置实景2.总平面设计方案调整建议本项目总平面设计基本合理，较好地兼顾了朝向与景观的关系，交通流线组

4、织亦较合理，建筑技术指标已接近最大化，考虑到开发时间及发展商要求，顾问公司对此不作调整建议。3.户型及标准层设计方案调整建议本项目户型设计问题较多。在现建筑设计方案中，住宅户型指标定位准确，但建筑设计缺陷较为明显，调整价值不大，且仅对细部及立面设计作出调整并不能从根本上有利销售，鉴于距住宅开工尚有一段时间，建议在户型指标及标准层形式不变基础上，请设计院对基本户型作重新设计，以避免住宅销售灾难。现具体就公寓楼户型及标准层设计方案作出以下调整建议：3.1户型设计方案调整建议3.1.1户型指标l一房一厅建筑面积35—40㎡占总户型数比例75%l二房一厅建筑面积50—55㎡占总户型数比例25%注意：

5、每类户型设计不可超出二个。3.1.1室内空间要求（见基本户型示意图）l功能分区：小户型设计应特别注意室内空间的功能分区，卧室区与待客区应有明显的分隔，且应有明确的餐桌区、厨房及卫生间。l采光通风要求：待客区可间接采光，但厨房及卫生间必须有自然状态下的采光及通风。l开间要求：客厅区开间不宜过大，3200㎜—3600㎜即可，但一般不宜超过3600㎜。l分户隔墙要求：宜采用隔音效果好、墙体厚度较薄的分户隔墙，以使室内空间从室内视觉到使用都能获得较好效果。3.2标准层设计方案调整建议由于顾问公司对现建筑设计方案中户型设计持不同意见，且考虑到开发时间及发展商要求，顾问公司对此不作调整建议。4.立面设计

6、方案调整建议本项目首先应体现都市建筑特点，原设计方案系由澳大利亚柏涛所作，但由于受规划法规影响，户型及标准层已修改得面目全非，建筑立面亦大受影响，因此，顾问公司建议按现项目产品特点，对本项目建筑立面重新设计，切实体现都市生活、都市色彩、都市品位。4.1立面总体设计要求宜大胆采用公建符号，如玻璃幕墙、大坡顶或飘板式设计，结合裙房设计，彻底从高层住宅立面传统设计手法中跳出来。建议直接参照高档次酒店外观进行设计。l色彩选择（见示意图）色彩宜丰富而不杂乱，适当运用冷色调，过于明亮的浅色并不一定适合成都气候。高层住宅的幕墙设计（见示意图）可于主人房窗、部分客厅朝阳面设计大面积假幕墙，增强公建形象，使本

7、项目极具标识性及归属感，顾问公司认为此点应成为本项目建筑立面设计的指导核心。l裙房外观设计重点在于裙房立面的商业氛围，传统上的设计仅是增加几块广告牌了事，本项目应摒弃此类做法，建议大胆采用大面积悬挂水体、室内外通透感极强的公建手法，附以标识性极强的酒店式大堂，使整个建筑外观直接表现为一座豪华酒店。顾问公司提示：以上建筑立面设计建议仅提出设计方向，建筑师应以调整后的标准层为基础，以此为方向作出自行设计，另需注意