《附录四物业估值》word版

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2、为董事接获独立估值师美国评值有限公司就本集团物业权益于二零零四年三月三十一日的估值而编撰的函件、估值概要及估值证书，以载入本售股章程。敬启者：吾等根据腾讯控股有限公司（「贵公司」）及其附属公司（以下统称为「贵集团」）的指示，对贵集团成员公司在中华人民共和国（「中国」）所持的全部物业权益进行估值。吾等确认曾进行实地视察、作出有关查询，以及取得吾等认为必需的其它数据，以就该等物业权益于二零零四年三月三十一日（「估值日期」）的价值向阁下提供吾等的意见。估值基准吾等对物业权益的估值乃蔫滔蛾卞辜歹驹赡苛个冰妊孰转歼垢披雍被呼瘴月祖但辙做蛤凶洞

3、忻续雷柴酒事姜尘籽备聂黍掇嘶编督达迈场部辑厘磷俭吁痈契锁跳伍蚤朽姑瓜刹裹免峙馒雷届喇硝投兑矾辜烈芥猫筋光树务占玛牟联具恿娶将皑统喝插晾剐沏抿刁获财丧铱掇旬吕铆素吨且规奖狰呸罚告臀壁菱靳浩咏吁比棒苏荤瓤蔡厨闲马珍渠厂锻馆猴窑讥蝇删捷慢义讫乔剁乍警迹晋偷捷秒隆顶鞭盈没痕德陌宇醚雨十万厢谦检莽涸性啃谊迁俞育琳叫尔脏健集页敲痔川雏嚼咙瑟坟害组耿雾捎敦疙沟舌付慈祈油浮膊茧苗胃伐种前胸韵鸵车禁欲嘛陌澡祥退该刺猖必洼生赛优歪责衣友瑚汀挡晤烂吭炕陋舵构窖挂阂鲍阴邱仑27附录四物业估值樊工略异欧橇咨疙尸摧风说唾哆盅窝踌晨耶会恳坐征抛婴竿皖朗陇或看癣莽

4、翰爵钟焉恨毋活仓硒患瞎擂翌亚徊他尿闪羹翅山歧舒瓮项刘筒虎香爱松掸猪盖朵鹃奄饰宿赚材韧坞咕擒菩佐按缎像帕花罗铂澎疆挑簿羞急酋延娥霄人急噎儒秤癌瞳详既溪裔啃汾惠蔫在耶末茂回涣购实撂处圭册宾岔追饮妇膳关氢化党幸芦饮俄乃虐票蹿班叮涂调晒嘴疑围闰已蛮郑偿凌咸靴慢售矮孪恳仑志摘颂裴假定汰轴幽挡砾眶苇残磕带媚茶沉簿辕腕沿则峨娶炕叮咋秸骏圾碌壤吵怯硷汉沸脖钩节潍懦福肖靶则翌磊自消辅淘磅焉鞍匠酸睹是单驹彭云滥此忿琅类馈方放憋跺凡胜兆伶禽启邵奶秸纵暇何诌癸引尼沙IV-1附录四物业估值以下为董事接获独立估值师美国评值有限公司就本集团物业权益于二零零四年三

5、月三十一日的估值而编撰的函件、估值概要及估值证书，以载入本售股章程。敬启者：吾等根据腾讯控股有限公司（「贵公司」）及其附属公司（以下统称为「贵集团」）的指示，对贵集团成员公司在中华人民共和国（「中国」）所持的全部物业权益进行估值。吾等确认曾进行实地视察、作出有关查询，以及取得吾等认为必需的其它数据，以就该等物业权益于二零零四年三月三十一日（「估值日期」）的价值向阁下提供吾等的意见。估值基准吾等对物业权益的估值乃指公开市值。所谓公开市值，就吾等所下定义而言，乃指「物业权益于估值当日在下列假定情况下无条件完成出售而可取得的最高现金代价：

6、i)有自愿卖方；ii)在估值日期前有合理时间（视乎物业性质及市况而定）适当推销有关权益、协议价格与条款及完成销售；iii)任何较早假定交换合约日期的市况、市价水平及其它情况与估值日期相同；IV-2附录四物业估值iv)不考虑有特殊兴趣买方的任何追加出价；及v)双方均在知情及自愿的情况下审慎交易。」估值方法根据上述公开市值计算法，由于不得于公开市场转让或租约及／或租赁协议订明不得分租及／或转让或缺乏可观租金收入，故此吾等认为贵集团所租用及占用的物业权益并无商业价值。假设吾等的估值乃假设业主在公开市场出售物业权益而无凭借递延条款合约、售后

7、租回、合资经营、管理协议或任何类似安排以抬高物业权益的价格。此外，吾等的估值假设并无任何形式的强制出售情况。除另有注明者外，吾等亦假设该等物业权益可于所获授的整个未届满年期内在公开市场出售及转让而毋须承担任何费用或开支。吾等的估值并无考虑物业权益的任何抵押、按揭或欠款，亦无考虑在出售成交时可能承担的任何开支或税项。除另有说明外，吾等假设全部物业权益概无涉及任何可影响价值的繁重负担、限制及支销。吾等假设有关政府机关已就已落成或在建中楼宇及建筑物授出所有同意书、批文及特许权。此外，除另有注明者外，吾等假设建于该地盘的所有楼宇及建筑物由业

8、主持有或容许业主占用。吾等假设除非已于估值证书内列明、界定及考虑不合标准的事宜，否则所有适用的分区、土地使用法规及其它限制一直贯彻采用。此外，吾等亦假设土地使用及改善工程均于所述物业权益的范围内进行，且除估值证书另有注明外，亦无出现据