天则经济研究所408次学术报告会：全面解读中国房地产业

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1、天则经济研究所408次学术报告会：全面解读中国房地产业主持人：盛洪主讲人：程壮、钟力评论人：牛凤瑞、郑思齐、王宏新、张清勇盛洪：我们论坛的现场空间并不是很大，参加的人也不是特别多，但我们的质量非常高。每次论坛请的都是专家，是专家和专家之间的讨论。论坛的内容都会整理成文字，放到网上，每期大概有几千人去看。以上是我们的特点，不难看出，我们的论坛比较专业，水平比较高。今天我们有幸请到了程壮先生，他是留美学者，毕业于清华建筑系，现在在美国著名的建筑设计公司工作。程壮先生的视野比较宽，一是他从美国关注到国内，二是从建筑关注到经济学和

2、社会学领域，我们对此很赞赏。人，尤其是知识分子，视野应该宽一些。知识分子不等于专业人士，知识分子对社会乃至世界都有很宽的关怀，而不是仅限于自己的专业。今天他的题目是：全面解读中国房地产业。程壮先生利用业余时间补充了大量的经济学相关知识，做了一些研究，得出了很有意思的结论。我就不多介绍了，下面请程壮先生进行主题发言。程壮：谢谢盛老师的介绍，很高兴今天能有机会和各位专家学者进行讨论。我首先解释一下，大家看到这篇文章的作者是程壮和钟力。因为我的本专业是建筑设计，所以我对这方面了解一些，钟力先生在国内从事经济工作，所以对经济领域关

3、注更多一些。出于对国内社会情况的关注，我们有一些共同爱好和话题。看到很多不同声音后，我们就想将我们的观点认识付诸文字，所以写了这样一篇文章。我们可能更偏向于老百姓的视角，偏向于对社会现象的观察，然后从这些现象挖掘本质。今天的报告，我会讲前半部分，后半部分请钟力先生来讲，这样可能更有针对性。我们的关注点是房地产业，主要会从大家比较关注的话题引起，比如，房地产开发到底是什么行业，房地产和开发商的利润从哪里来，政府在其中起什么作用，现在拆迁等问题暴露出的很多矛盾来源于何处，房地产和交通堵塞、节能减排之间有什么关系，为什么这个行业

4、中腐败现象屡禁不止，人多地少是否属实，多盖房是否就能降低房价，大小产权的划分是否合理，等等。我们从这些问题入手，整理了自己的思路，进行总结，然后提出了我们的看法和观点。房地产业和其他行业一样，作为市场经济的一部分，它也服从经济规律。经济生活中的所有有关投资获利的行为都可以用价格“创利”或“套利”来概括，两者的区别是，创利通过付出劳动创造财富，而套利是利用制度漏洞或市场缺陷牟利，这是两种不同的获利方式，前者创造价值，后者并不创造价值。现在社会上讨论最多的就是关于房价的问题。我们认为，“房价”其实并不是问题的关键，因为购房者永

5、远希望房价低，卖房者希望房价高，这是无可非议的，买方卖方的形势不断变化，这在市场行为中都非常正常。房产和其它商品本质上没有任何不同，市场价格就应该是合理价格，就像比赛结果一样应该是“神圣”的。我们关注的是，形成价格的背景机制是否公平、合理，任何试图“管理价格”的做法本质上都与计划经济时代发粮票没有差别，最终会与市场经济产生矛盾。任何人为“限价”的结果都像把发烧病人送入冷库，治标不治本，并不能解决本质上的问题，只能在表面扭曲价格信号的前提下，制造更多的衍生问题。与其围绕“价格”作表面文章对抗经济规律，我们认为，还不如耐心分析

6、形成畸形价格的背景，从深层次解决问题。现在，有些专家学者为了迎合大众的口味，股票就要唱多，房价就要唱空，而某些地方官员也参与房产的定价，一会儿说房价不能高，一会儿又说房价不能低，这些政府限价都是扭曲的过程。我们的观点是，房地产业的最核心资源是空间，对平面和空间的混淆是一系列错误认识的源头，真正创造财富的“支柱产业”是建筑业，而不是房地产业。这种混淆是后来很多问题的来源。开发商榨取的不过是自然资源和政府投资形成的人工资源。在现行模式下，房地产业是经济的兴奋剂，它本身创造的价值相对极少，在“开发”过程中，必然伴随着财富的转移和

7、各种资源的过度损耗。除了利率、汇率决定的资金因素，房价主要取决于规划主导的成本、需求、预期三大因素。而地方政府通过操纵规划，不但获得巨额土地收益，也成就了开发商的暴利。房地产业的最核心资源是空间。提到房地产业，人们总是习惯性地用到地皮、地块等字眼，似乎它只跟平面有关。但其实，房地产业最基础、最核心的资源是空间，不但是长乘宽，还有高这个立体的体系。所以，离开了定量的空间，通常所谓的土地价值就失去了衡量的标准。而现行招拍挂制度正是以建筑面积为准，开发商也正是以所谓“楼面价”（总成本除以总建筑面积）来核算成本的，占地面积倒变得不

8、很重要，这也从侧面泄露了房地产业以空间为核心资源的秘密。虽然道理并不复杂，但对土地“平面”和“空间”的性质混淆是最低级的错误，也是一系列后续错误认识的源头。开发商“开发”的是空间所有权和使用权。开发商和建筑商不同，它拥有的是“建造特许权”，也就是说，建造什么、建多少，尤其是在哪里建，是一种特权。所谓“开