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1、地产上市综合实力深度分析：成长在安全线之上杜丽虹/文（作者为贝塔策略工作室合伙人、江南证券金融研究所特约研究员、民生银行地产金融事业部特约顾问） 2009中期地产上市公司综合实力排行榜揭示,沿财务安全底线之上的极限发展速度成长,是地产企业最理性的成长模式 地产上市公司综合实力排名体系由财务安全性、战略理性、成长潜力、运营效率、规模效应五个指标组成,通过对短期风险头寸、财务安全底线、极限发展速度、效率标杆差距等财务指标的计算来客观反映地产企业的真实竞争力,探讨地产企业的健康成长模式。 对地产行业周期模式与金融模式的变动趋势的研究显示,以往粗犷式的野蛮生长
2、已经不再适应新的市场环境了,未来金融机构要提供更具创新性的解决方案帮助地产企业在转型中成长,地产企业自身也要有更明确的战略定位,并不断提高运营效率与金融理性,只有这样,地产与金融的合作才不会一次次陷入靠“天”吃饭的宿命。 也因此,2009中期地产上市公司综合实力排名报告的意义绝不仅仅在于排名,而是从排名中探索中国地产企业的健康成长道路,一条财务安全底线之上、极限发展速度之下的成长道路。 一边是刚性需求的萎缩,一边是流动性催生的脆弱泡沫,地产企业在理性与诱惑之间做着艰难的抉择:按兵不动？担心地价进一步上涨,并被其他地产企业超越;加入抢地行列？又怕市场拐点
3、突然降临,不仅无法转嫁土地的高成本,还会陷入财务危机。怎么办？ 在地产企业又走在十字路口的背景下,我们推出了2009年度的中期综合实力排名报告,报告的意义在于帮助地产企业探索出一条在流动性支撑的地产危局中安全成长的道路——一条在财务安全底线之上、极限发展速度之下的规模化或差异化成长路径。 2009中期地产上市公司综合实力排名基于财务安全性、运营效率、成长潜力、战略理性、规模效应五项指标（各指标具体意义及计算方法详见本刊2009年第22期封面文章《经营效率制胜》,各分类指标排行详见本刊网站）,并对其进行综合加权,分别赋予20%的权重,以计算综合实力评分。
4、 考虑到财务安全性是企业持续经营的基础,是其他四项指标发挥作用的前提,当该项得分较低时,我们需要特别关注企业的财务风险。为此,对于那些财务安全性得分不及格（小于6分）的公司,在计算综合得分时我们将财务安全指标的权重增加到40%,而其他四项的权重则缩减为15%。 在2009年度的中期综合实力排名榜中（详见附表）,中国海外、SOHO中国、保利地产(600048,股吧)、雅居乐地产、万科(000002,股吧)排名前5,上实发展(600748,股吧)、上海复地、泛海建设(000046,股吧)、中粮地产(000031,股吧)、合景泰富则排名靠后。 2009年中
5、期排行榜的出炉为我们揭示了地产行业周期低谷与周期复苏中的“百态人生”,庆幸的是经历一轮短暂波折,地产企业无论是运营效率,还是金融战略都开始分化;不幸的是真正能够在安全底线之上、极限发展速度之下成长的企业太少了。 排行榜的启示:金融战略的分化 在2008年度的低谷排名中,万科排名第1,然后是中国海外、碧桂园、雅居乐和建业地产,在2009年的中期排名中,万科滑落至第5名,碧桂园滑落至第14名,建业地产降至21位,中国海外晋升头名,雅居乐稳坐第4,而SOHO中国和保利地产(600048,股吧)则从2008年度的第8和第7位升至第2和第3位。其他变化较大的企业
6、还有绿城中国和招商地产(000024,股吧),均从30名左右升至Top10,华润升至第18位。“保招万金”中的金地集团(600383,股吧)从上年末的第18位降至第20位,而富力、合生、合景等公司仍排名靠后。 为什么有些企业的排名大幅提升,有些企业则大幅下降？分析显示,排名大幅上升的企业主要归功于财务安全性的改善。这些企业在2008年中大多面临严峻的财务压力,借2009年上半年的复苏行情积极降价,不仅改善了财务状况,还让部分企业的财务杠杆降至安全区间——金融理性的提升弥补了企业短板,是推动综合实力上升的主要动力。但随着2009年5、6月份房价的全面拉升,
7、金融理性能否真实改善将面临市场考验。 与之相对,排名下降的企业则主要归咎于低谷过后运营效率没能得到有效恢复,如万科和碧桂园,在危机到来前存量资产周转率均在1倍以上,但2009年上半年,万科的周转率只恢复到0.554倍,碧桂园更低,仅为0.405倍,金地则从2007年的0.9倍降至0.48倍。 沿规模化扩张道路成长起来的企业,在2008年的低谷中开始反思,反思的结果让一些企业走上了从规模向精致转型的道路,但转型并不容易,在主动或被动抛弃了原有核心优势的同时,企业必须充分意识到转型就意味着取舍。 中国地产企业的成长道路无非两种,规模化与差异化,前者以高周
8、转为核心,以大众化定位为特征,扩张速度快但利润率低;后者以财务稳健
