北京同世飞天关于商业地产的培训资料

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1、北京同世飞天商业地产策划培训资料第76页共76页商业业态划分国内商务部把定位的业态划分为17种，其中5种是无店铺业态：自动贩卖机、直销、电视购物、网上商店、电话购物。其它13种都是有店铺业态：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心（摩尔）、工厂直销中心。99年国内商业局的业态定位为9种，后来定位到11种，现在定位为17种，说明商业发展是由简单到复杂、由低级到高级的过程。中国原来的商业是很单一的，农村有供销社，城市基本是百货大楼，像北京有王府井，上海有一百、二百、三百，中国最初没有超市，超市从国外过来叫超级市场，

2、超市为超级市场的简称，国内原来也没有大卖场和仓储店。改革开放以后，国内和国外的商业进行接轨，现在业态多了，划分得越来越细化。例如从理论来讲，国家业态划分“百货”是一个业态，但从管理实践来讲，百货还可细分成几个业态：有综合百货，就是常见的老百货、大百货，里面几乎什么都能买到的；还有一种称为精品百货、时尚百货、或流行百货，像北京的百盛、中友就是这样的百货；还有一种百货是专做一个品类的，比如以服饰类为主称为服饰类百货。再比如购物中心，购物中心又可以往下细分：有城郊型购物中心、社区型购物中心、都市型购物中心。如上海梅陇镇是都市型购物中心，它位于上海很繁华的市区，周围有很多高

3、档品牌店，它的规模不是最大，里面有主力店、品牌店、还有餐饮娱乐，定位在中高端，很有品位，它是以精品百货或流行百货为主力店的，而另外一种城郊型购物中心主要以仓储店、卖场为主力店的，两者主体构成不一样。主体构成有区别，又使购物中心可分很多。这就不仅仅是国内商务部分的17种业态，还可以细分。商业规划设计的十忌一忌贪大贪洋。商业项目不管本地的实际情况，拿上10万、20万平米就开始做项目，花500万美金请一个外国设计院，有没有必要。二忌省事省钱。自己在那拍着脑袋做了，可以省点钱，也不用那么多讨论。三忌主观经验。过去我这样做过，现在我也这样去做。四忌轻信设计院。设计院的确是很重

4、要的，但是在商业设计中不要太轻信它。五忌迁就主力店。六忌短视看不远。我们不能只顾眼前而不顾项目长期的发展。因为商业项目不是一卖了之，它还有长期的经营收益，还有长期的物业升值，所以我们要看看我们长远的目标是什么？七忌片面重外观。千万不能只看到外边多么漂亮而不管里边。八忌重视装修好脸面。九忌忽视经营高成本。   十忌反复修改没个完。前面不想好，后面边建边改。市场调查四方面内容市场调查是从事商业地产的前提，毛泽东讲过一句名言“没有调查就没有发言权”。市场调查的主要内容分为如下几方面：   一、社会经济调查首先是当地的经济水平，包括第一：城市发展状况，GDP，人均收入，产业

5、结构，城市发展规划（道路网建设，交通，周边配套是什么物业）。第二是投资环境，象税收减免情况，政府办事效率，机关工作作风，房地产发展情况及商业发展状况等。    二、商圈形态调查需要调查商圈类型，商圈规模，形态特点。例如北京的主要几个商圈有，动物园是批发为主，木樨园也是以批发服装为主，燕莎就是高档商圈，西单是个时尚商圈，故燕莎就很难在西单那里生存，因为它的定位是高档百货。我们要考虑商圈的分布、规模、策略和结构形态。同时还要调查商圈之间的关系，商业表面上看是商场和商场的竞争，实际上是商圈和商圈之间的竞争。例如长春，看起来是欧亚和长春百货大楼在打价格战，实际上是重庆路和红

6、旗街两个商圈在打价格战。最好懂得办法是商圈里面结成联盟体，共同对付另外一个商圈，只有一个商圈存活了，你这个企业就能存活。如果你所处的商圈别人都死了，只剩下你一个商家也难以生存。一个商圈要有一个主导企业和主导业态，有合理的形态结构。   三、居民购买力调查是指针对当地居民的购买水平、购买习惯、消费心理等所做的调查。1、要调查居民构成，包括调查常住人口和外来人口比例，是学生多还是打工者多，是办公的人人多还是生活的人多，这些都要了解。第76页共76页2、人口规模调查，包括人口总量，流动量是多少，居民素质如何，居民职业分类，收入来源等都要做详细的调查。居民可支配收入调查包括

7、家庭收入，可支配收入——恩格尔系数是多少，购物习惯调查。我们在策划一个商场男装放在二楼还是四楼的时候会分析男人买东西是喜欢到店里就买还是要逛一逛再买，放到四楼他会不会就不上去买了，这都是一种消费习惯，值得我们去研究。四、商业同业调查：经营情况，管理水平，赢利状况商业同业调查是指城市里面的商业分布在哪、每个商场的经营定位是什么、业态定位、每个商场的经营规模有多大、以及目前的消费状况亏损还是赢利，毛利率是多少。一个城市的商业购买力总量是一定的，一个城市的商场越多，某一个商场的购买力就越小，多一家商场城市购买力就要从新分配。在做调查中，要了解对手的商业布局，就是了解同