苏南发展面对土地“黑洞”-第1

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1、苏南发展面对土地“黑洞”

2、第1内容显示中　当前苏南经济发展最缺的是什么？答案是——土地!创造了奇迹的昆山市由于外资的大量进入而使得土地日益紧张，自1995年起，昆山每年要向苏北地区调剂补充1000亩左右的耕地用地指标，有统计数据显示，昆山为此共花费了6400万元，向苏北地区调剂补充耕地10650亩；在江阴市，2002年一年批租土地3.35万亩，比前3年总和还要多1万多亩……用地紧张在江南是全区域性的，据统计，自1999年以来，苏南向苏北调剂补充耕地指标16.65万亩，苏南流向苏北的开发整理土地资金为2.95亿元。造成苏南用地紧张，主要原因是工业

3、园区的蓬勃兴起。据统计，苏锡常现有9个国家级开发区（全省12个），省级开发区达到27个，绝大部分的乡镇还自己建立了各式各样的工业园区。这些园区占地少则数平方公里，多则四五十平方公里，甚至超过一百平方公里。园区经济的发展，有力地支撑了苏南地区工业化、城市化和现代化进程。园区经济已成为苏南“二次成长”的“主引擎”。但园区现有的开发机制极易引发盲目圈地行为——其一，就政府而言，热衷开发园区主要追求两方面的收益：即期的土地出让金和预期的企业税收、土地增值收入。当前苏南园区的土地出让价多在10—20万元/亩的水平，有的甚至低于5万元/亩，远远低于土地开发

4、成本，这让许多人大跌眼镜。其实，政府之所以会这样做，追求的正是企业进入后的税收和土地增值潜力。这样一来，许多园区尽可能地对外扩张，持有充足的土地，希望以经营性用地的高收益来弥补工业用地的亏损。苏州市11个省级以上开发区首期批准开发面积为98.2平方公里，实际控制面积则达到322.4平方公里。而根据苏州各县市的新增开发区规划，新增开发土地面积估计在300~400平方公里之间，这已经超过了实际可供应的土地面积。其二，目前苏南地区工业用地采取协议出让方式，而经营性用地则采用挂牌出让、拍卖转让的方式，两者之间有着10倍的差价。由于缺乏有效的监督机制，苏

5、南有些企业先大量批租工业用地，然后转为经营性用途，从中牟取暴利。其三，苏南许多省级以上开发区实际上还承担了城市新区的功能，基础设施较好的地块大多被机关、单位所占据。苏州市除张家港保税区和太湖旅游度假区以外的9个以生产性项目开发为主的各类开发区，在已开发的近42平方公里的面积中，生产性用地却平均不足30%。由此可见，当前苏南园区“肆意”对外扩张也就不足为奇了。园区的圈地行为，最为直接的后果是土地利用效率的下降。除了被称为苏南集约用地典范的昆山出口加工区投资密度为每亩50万美元外，苏南其余的国家级开发区普遍在20万至30万美元之间。而法国开发区的投

6、资密度平均是每亩60万美元，新加坡、马来西亚等国家在100万美元左右。开发利用效率低，在土地紧缺的地区等于浪费宝贵的土地资源。与此同时，圈地行为还导致了大量失地农民的产生，给苏南刚起步的社会保障提出了严峻的挑战。苏南人均耕地不足0.5亩，我们可以据此推算，苏州工业园区实际控制面积322.4平方公里，就约有650万农民离开了世代耕作的土地；无锡市2002年申报建设用地达到12万亩，就有20万农民成为失地农民。失地农民虽然能一次性或分年得到一定数额的土地补偿金，但如何确保这批农民和生活长期维护在一定水平，成为各级必须面对的一大问题。一些基础干部不无

7、担忧：土地会不会成为苏南继集资之后爆发的又一场危机呢？今后较长一个时期，随着工业化、城市化和现代化进程的加快，苏南对土地资源的需求仍将持续走强。主要依据有三：一是园区建设用地增加。当前苏南各级建设园区的热情丝毫未减，园区的发展对土地的需求非常大。专家分析说，苏州市的GDP每增长一个百分点，就要消耗4000亩土地；按照苏州目前的经济增长速度，每年需要新增项目用地6万亩左右。如果苏州要保持14%的增长率，到2020年苏州的工业用地将没有剩余。同样，无锡市在整个20世纪90年代，每年上报审批的建设用地一直维持在每年1至2万亩，2001年猛增到4万多亩

8、，而2002年达到了破纪录的11万多亩，相当于“九五”期间全市的总用地量指标。现在无锡全市还剩耕地255万亩，按照这样的发展速度，再过二三十年就没地可用了。二是城市建设和重大基础设施建设用地增加。有研究表明，城市化水平每提高1.5个百分点，城市用地规模相应扩大1个百分点。目前苏南已进入城市化的快速发展期，城市建设和重大基础设施用地将迎来一个新的高潮。三是人口增长导致用地增加。虽然本地人口自然增长处于一个较低的水平，但随着城市化推进和户籍政策调整，外地人口流入速度加快，将会大大增加对土地的需求。土地具有不可再生性、不可移动性和级差性的特点，它对人

9、口和经济发展的负载不是无限的。因此，优化土地资源配置，提高土地利用率，已成为当前苏南必须认真面对的一大课题。在这方面，苏南各地实际已经有了许多有益的探