地产理论之地产营销资料

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1、地产理论之地产营销资料 1行业介绍51.1零售业的演变史51.2零售业的发展趋势61.2.1国际零售业发展趋势61.2.2国内零售业发展趋势72商圈介绍92.1商圈含义92.2商圈的构成102.3商圈分析102.3.1商圈分析的必要性112.3.2商圈分析应考虑的因素112.3.3影响商圈大小的因素123零售业态的介绍133.1业态概念133.2业态分类133.2.1国际上零售业态的一般分类133.2.2购物中心也不能作为独立的零售业态。153.3业态特点153.3.1百货店departmentstore(Dept．

2、)153.3.2超级市场suPermarket(S．M)153.3.3大型综合超市generalmerchandisestore(G．M．S)163.3.4便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)163.3.5专业店s9eciatitystore(S．S)173.3.6专卖店exclusiveshop173.3.7购物中心shoppingcenter(S．C)183.3.8仓储商店disc01Intstore183.3.9家居中心homecenter(H．C)194零售业种介绍194.1业种分类1

3、9消费品194.1.1从使用目的上分类194.1.2从购买习惯上分类选购品204.2业种特点204.3品牌介绍204.3.1品牌的概念204.3.2品牌在市场营销中的作用与意义205商业客户介绍215.1零售客户215.1.1客户类型215.1.2客户及品牌调查215.1.3商场与客户的基本合作方式215.1.4引进厂商和品牌的原则225.2餐饮娱乐休闲客户226商业项目市场调查分析226.1生活结构调查22n人口结构22n家庭户数构成22n收入水平23n消费水平23n购买行为236.2城市结构调查23n地势结构

4、23n交通情况23n地段的调查23n各项机能的调查23n城市规划调查246.3零售业结构调查246.3.1城市商圈的调查246.3.2零售业态的调查246.3.3零售业种的调查246.4消费者的调查246.4.1购买习惯的调查246.4.2购买能力的调查246.4.3购买量的调查246.5竞争对手的调查246.5.1场所调查246.5.2商品构成调查246.5.3人流调查257商业物业的开发257.1商业物业的开发理念257.1.1项目选址和市场调查要注重地段的商业价值257.1.2项目定位须有差异性。257.1.3

5、规划设计坚持创造高质量的商业空间267.1.4购物中心内部动线组织要求引导性。267.1.5购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用277.1.6商业项目讲求内部绿化景观。277.1.7商业项目讲求商业灯光照明。277.1.8商业业态分布规划也会影响局部规划设计商业物业内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。277.2商业物业的招商租赁277.2.1购物中心的决算277.2.2

6、招商和承租户选择287.2.3承租户租金287.3商业物业的管理理念297.3.1具有“统一管理，分散经营”的特点297.3.2商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。298购物中心的各种模式和特点318.1.1按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类318.1.2按购物中心的商场面积规模分类328.1.3按购物中心的定位档次分类338.1.4按购物中心的选址地点分类338.1.5依据国际购物中心协会的分类338.1.6按购物中心的业态复合度的程度分类348.1.7按摩尔购物中心的

7、外观分类34         行业介绍零售业的演变史众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工

8、业生产的发展。从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量