恒福花园可行性研究

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1、恒福花园可行性研究报告——第一组组长：严雪萍组员：曾准、黄金燕、易丽梅姚国强、张晓萍、卢婷婷吕广清、郑识懋、丁韵瑶目录一、研究总论3（1）关于项目本体3（2）关于项目发展战略和定位3（3）项目风险防范建议4二、项目解析与属性界定4（1）项目基本情况4（2）项目解析41）从地块内部来微观解析本项目42)从区域和城市发展规划来宏观解析本项目7三、广州市房地产分析10(1)宏观经济分析101)GDP增长分析102）固定资产投资113）旅游增长124）居民生活水平125）人均可支配收入与房地产发展13（2）房地产市场分析141）房地产投资环境分析142）商品房市

2、场分析163）住宅市场分析18四、广州市增城片区房地产调研241）周边土块调研242）项目周边项目调研243）项目周边楼盘价格254）增城客户分析255）商业调研266）典型项目分析26五、项目发展定位31（1）本项目SWOT分析31（2）案例借鉴32（3）项目定位351）整体战略定位352）客户定位353）住宅产品设计36主题概念：36建筑设计36园林规划394）其它物业建议39六、项目价格定位411）价格定位41七、项目整体定位总结42八、营销策划42（一）营销目标421、住宅总体销售目标422、各阶段目标433、项目营销周期的划分434、各阶段主要

3、工作内容44（1）筹备期44（2）内部认购期45（二）销售推广策略46（1）案名的归类：46（2）案名的由来：46（三）价格推销策略461、入市价格策划462、价格公布策略463．付款方式策略474、销售造势47（1）开盘造势47（2）现场造势47（四）事件营销481、第一期公开营销482、第二期公开营销493、第三期公开销售49一、研究总论（1）关于项目本体本项目的属性为：v规划总面积：49557平米v建筑面积：133235平米v规划户数：711户v规划容积率：2.60v绿化率：40.4%v车位数：867个v物业费：1.5元/平米/月v物业类型：普通住

4、宅v建筑类别：多层,小高层,高层v产权年限：70年v建筑密度：34.89%（2）关于项目发展战略和定位本项目定位总体如下：＊根据项目属性，整个小区容积率为2.6，根据高品质的物业发展方向，项目主要以小高层和多层为主＊项目核心客户为周边各学院的教师，周边生意人，以改善居住环境为主要目的。＊户型以市场热销的两房两厅和三房两厅的为主，面积区间为80~140平方米，以满足各个层次客户的需求；结合当地实际地理位置，也可以适量打造一些60平方米左右的单身公寓＊结合当地实际情况，车位数：867个（3）项目风险防范建议1）按照计划施工，施工期间严格控制开发成本；2）作好

5、项目前期的市场调研和客户需求调查；3）根据项目资金运用情况向银行融资，保证资金充足；4）协调各方关系，保证开发进度；加强项目自身品质，完善和营造良好的住宅环境，提高市场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度；5）未来物业的发展趋势必然走向产品和客户多样化、精致、倡导新生活理念的方向，产品要细分市场走差异化道路。二、项目解析与属性界定（1）项目基本情况占地面积：49557.30㎡（合74.336亩），其中规划建设用地面积37462㎡（合56.193亩），代征规划道路及防护绿地用地面积12095.30㎡（合18.143亩）；项目位置：中新镇团结村焦冚岗；开发

6、强度：本项目的容积率为2.6，计容积率总建筑面积为133235平米（2）项目解析1）从地块内部来微观解析本项目◆地块位置项目位于增城市中新镇风光路18号，毗邻广汕路和链接广园快速的新新大道v驱车去往新塘30分钟以内，到广州天河区在50分钟以内时间，这样的价位定位完全可以吸引到这两地地的投资客流和首次置业者。v另外本项目这个区位板块受到中新知识城的辐射效应，穗莞深城际轨道、广惠汕高速铁路、地铁6号线（萝岗线）、地铁14号线、广河高速等形成强大的立体交通路网，区位板块的发展前景相当大◆交通系统：小区交通组织实施人车分流，车行道从东南角沿东边、北边外围连通至西

7、北角，分别于两市政道路相连。该车道是主要的车行空间和消防车流线，沿住宅周边设有人行休闲步道，步道4米范围内保持畅通，作为紧急消防车道使用以满足消防扑救。小区的主要出入口设于南面中间位置，是小区的主要人行进出空间；西边设有人行次入口，与商业空间结合设计；车行口分别设计在西北角和东南角的位置，实施人车分流的交通组织形式，高层住宅均设有消防车道，并四周环通，符合消防规范要求。停车场设计分为地面停车和地下停车，主要以地下停车为主，车辆通过组团外围车道进入地库，直接由连接地库和住宅的电梯上到住宅内部，直接而方便。◆绿化：总平面设置了一个中心景观区，位于及位于高层住

8、宅间，南面与西面人行空间形成两项目四至：东至水田、南至园地及林地、西至省道S11