济南市商品房市场研究

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1、青岛市房地产市场研究报告济南市商品房市场研究壹、城市概况一、城市简介1、概况A、城市属性济南市是中国东部沿海经济大省--山东省省会，全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。B、地理位置、自然环境l济南市位于山东省的中西部，南依泰山，北跨黄河，属山地丘陵与黄河冲击平原交汇地带，除北部为黄河，东、南、西基本上以丘陵为主。l济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系，分布有多处名胜古迹，曾因泉水众多而被誉为“泉城”。l济南市与外部的交通网络发达，是京沪、胶

2、济铁路交汇点，有京沪、济青等多条高速公路沟通外界。23青岛市房地产市场研究报告C、人文环境l济南是一座有悠久历史的古城，汉代始称济南。历史上出现的名人墨客较多，文化底蕴深厚，齐鲁文化教育独树一帜，儒家思想影响深远，名扬海内外。l全市各类全日制普通高等院校16所，中专38所，各类在校生接近100万人，还有众多的科研院所机构及省政府驻地。可以看出，济南既有深厚悠久的历史文化，又有蓬勃发展的现代教育事业，人文素质相对较高。2、规划发展A、城市规划方向依据《济南市城市总体规划(2005年－2020年)纲要》内容，济南城市未来发展规划初步确认了:

3、“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略；“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区等“五大板块”的城市布局。23青岛市房地产市场研究报告B、发展契机依据上述规划，济南市新一轮的城市规划将对房地产市场的发展提供提供了一个各自起舞的舞台，今后几年中，可谓是东西南北中，各有机会在其中。中部：（中疏）内环路以内及沿线地区，市政府大力倡导的大规模旧城改造40余个区片的任务将持续三年，量大面广，虽有政府优惠政策，但毕竟原有居民稠密，拆迁量大，导致开发成本偏高，房价必然偏高，且不便于创环境品牌，不便于搞大规模

4、成片开发，适于局部商业开发。东部：（东拓）高新技术产业开发区继续推动东部开发，重点开发机会是：（1）贤文社会区组团：是济南城区外围优先发展的四大组团之一，宜搞成片开发，可与雅居园相呼应。（2）工业北路沿线地带：刚拓宽美化的工业北路大气顺畅，必将带动沿线地产的升值。（3）经十路以南至母牛山一带和浆水泉一带也将也成为东部开发的热点。23青岛市房地产市场研究报告西部：（西进）随着近期长清县撤县改区、槐荫区政务中心西迁，济南城市建设的重点向西移动，“西部新城”便是在此环境下的产物。新城区规划结构为：以经十西路、济兖路、二环西路为主要发展轴线，，

5、以大金中心区为核心，四个独立外围组团环绕的布局格局。（1）二环西路以东地区形成以居住、市场、城市公园为主的生活性城市社区。（2）新建大金中心区，成为新城区政治、经济、文化、体育中心。（3）在大金中心区周围建设担山、小金开发区、科技开发区、美里湖民营工业园区、卧牛山综合区四个外围组团。（4）各外围组团之间留有生态绿化隔离空间向主城区渗透，各组团与中心既相互联系，又各自相对独立，同时为主城区提供良好的生态环境。南部：（南控）济南南区因聚集众多高校，依燕子山、千佛山等旅游名山，居住、人文环境突出而独占市场焦点。但南部因土地有限，向纵深开发存在

6、规划和舆论的制约。另据内部人士透露，市府有关部门正在论证市区西南部绕城高速公路以北40余平方公里丘陵区用于城市新区开发的可行性（初步规划3个区片总面积约10平方公里）。南部丘陵地区居住环境优越，仍会有新的开发机会。北部：（北跨）多年来，由于自然人文和历史的多种原因，济南北部一直不是人们置业投资的首选。但近年来，随着北部旧城区的大力改造及新区的规划建设，小清河的整治和沿岸干道绿化带的形成，使该地区交通越来越畅通，环境越来越清新，新兴建的楼盘越来越多，更多的物美价廉楼盘将落户该区。23青岛市房地产市场研究报告二、政经部分1、人口l人口继续在

7、控制范围内均衡增长，2002年，全市人口590万，同比增长1.29%。l2004年在全市总人口中，非农业人口为214.4万人，比去年同比增长1.6%。2、国民生产总值l据统计，2004年济南市生产总值达到1618.9亿元，增长15.6%。23青岛市房地产市场研究报告l第一产业增加值118.7亿元，增长7.8%；第二产业增加值742.4亿元，增长19.8%；第三产业增加值757.8亿元，增长13.0%。l人均生产总值27610元，同比增长14.1%。3、人均可支配收入即人均消费l从表可知，济南2004年在岗职工的平均收入为17854元，人

8、均收入为12005元。l在岗职工及人均收入均保持稳定的增长幅度。l伴随着收入的提高，购买力已越来越强尽，对房地产市场的整体运行发展具有极大的促进作用。23青岛市房地产市场研究报告4、人均居住面积l2004年