2006天津泰丰项目市场研究与产品定位

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1、fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目录第一部分：业态分割及初步定位摘要3第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析4一、写字楼市场分析41、天津写字楼宏观经济环境分析42、天津市写字楼市场整体状况分析53、区域市场分析124、本案写字楼部分初步建议16二、酒店市场分析171、天津酒店宏观经济政策分析172、天津存量酒店供需情况分析183、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位

2、23三、酒店式公寓市场分析241、天津市酒店式公寓现状242、潜在竞争项目273、现有及潜在酒店式公寓分布294、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位29四、商业市场分析301、商圈的定义302、天津市区主要商圈分析303、小白楼区域商业业态分析31第三部分：天津市综合体项目的发展状况分析32一、潜在综合体项目基本情况32二、综合体项目情况小结32第四部分：本案所处区域分析33一、小白楼CBD区域规划概述33二、区域对本案影响分析34三、本案在区域中的地位作用35fdc.21ask.com中管网房地产频道作为

3、国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第五部分：本案的业态划分36一、项目特征分析361、项目立地特征概述362、综合体项目特征分析373、项目SWOT分析39二、本案业态划分及初步产品定位411、业态划分原则412、业态划分42第六部分：本案的

4、产品初步定位45fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一部分：业态分割及初步定位摘要经过对天津市及本案所处区域市场的分析，根据本案特点，考虑到发展上要求，本司对项目的各业态分割作出如下建议：项目最终

5、涵盖业态将包括写字楼（甲级、SOHO）、集中式商业（部分街铺）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具体业态分割配比为：l写字楼部分6万平米，其中4万平米高端写字楼，2万平米SOHO类商住。高端部分建议发展商自行持有1万平米左右招租以提升形象，其余部分进行销售满足回款需要。l商业部分3万平米，规划四层裙楼，引入中高端集中百货。建议前期由发展商自行持有，待经营成熟后可考虑整体转让。裙楼沿马场道、合肥道、南昌路方向可考虑分割街铺出售，预计引入业态将以商务餐饮、娱乐休闲为主。出售街铺面积约为1万平米。l酒店部分3万平米，引入四星级

6、以上酒店。由发展商自行持有，经营成熟后可考虑整体转让。l酒店式公寓2万平米，依托酒店管理进行产权式经营，完全出售。l高端公寓6万平米（需保障煤、水、电等后期生活成本与住宅享受统一待遇，贷款保证7成30年），完全出售，位于项目南端，考虑板式或塔板结合。由此计算，由发展商自行持有部分面积为：酒店3万平米，集中商业2万平米，写字楼1万平米，共6万平米。出售部分面积为：高端公寓6万平米，酒店式公寓2万平米，商铺1万平米，写字楼部分5万平米，共14万平米。运用市场比较法，考虑到时间因素的调整，若目前本案推出市场发售，在保证一定

7、销售速度的前提下，可获得回款17.8—18.2亿元（按预估推出时间）。持有部分获得租金7500—8200万/年。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析一、写

8、字楼市场分析1、天津写字楼宏观经济环境分析1.1、宏观经济发展状况来源：天津市统计年鉴长期以来，天津市的经济水平保持了两位数的发展，2004年，天津市地区生产总值完成2931.88亿元，比上年增长19.8%，增幅达到15.7%。全年人均GDP达到31550元。05年上半年，又完成地区生产总值1577.59亿元。经济的长期稳定增长为各行各业的发展