綦江购物中心营销战略全案

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1、第二部分项目商业部分分析建议第一篇项目分析一、投资分析…………………………………………………………………………………………………61、商业环境2、商铺投资特点3、商铺投资者二、项目SWOT…………………………………………………………………………………………………91、项目优势（Superiority）2、项目劣势(Weakness)3、项目机会点(Opportunity)4、项目威胁点(Threat)三、项目综合分析结论………………………………………………………………………………………1345第一篇项目定位一、综合目标群体定位……………………

2、…………………………………………………………………141、投资者定位2、消费者定位二、项目营销定位……………………………………………………………………………………………16第二篇商业规划及产品提升一、商业规划定位…………………………………………………………………………………………211、项目概念定位2、项目零售品消费者定位3、项目经营理念4、项目功能定位451、项目经营模式定位2、项目商业规划3、经营商品及价格定位4、项目经营策略定位5、项目经营管理原则二、项目提升…………………………………………………………………………………………………29

3、（一）软件提升1、项目概念提升2、项目经营提升3、专业管理公司的介入（二）硬件提升1、主力商家的引进及分层主题商场的设置2、完善的硬件配套设施45第四篇项目营销执行策略一、项目整体运营模式……………………………………………………………………………………32二、销售实施策略…………………………………………………………………………………………341、五点一线整合攻击手法营销策略2、项目营销渠道策略2、营销价格策略三、品营销时间段划分及策略…………………………………………………………………………371、项目形象的树立——蓄水期2、项目形象的拓展——

4、开盘期3、项目形象的确立——强销期4、项目形象的完善——持销期45四、广告策略………………………………………………………………………………………………421、广告传播方式2、广告时间段划分和诉求重点3、项目市场形象推广4、广告营销费用建议45第一篇项目分析一、投资分析1、商业环境A.以綦江现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态普遍滞后，需要得到全面的调整。B.从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，綦江现有各大商场均缺乏准确的定位和固定的客户群。C.现有代表性商业—万代商场、重客隆超市、巨龙商场、海晨百货，业种有并存状态，传统百货

5、商品重复雷同、无产品特色且无市场价格标准。D.綦江市场环境发生改变后，这种局势显然不能迎合社会及购买力的进步。E.在对整个商业市场进行分析后，结论如下：谁填补了大型综合购物中心--流行百货、超市、主题商场、专业店、专卖店的空缺，谁就可以在綦江商业市场独领风骚。2、商铺投资特点A．商铺投资的稳定性特点45投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短。而商铺的租约通常为1至3年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增客观保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有

6、保障。B．商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓是无价之物。C．商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的全部投资过程。D．商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念正在

7、全面普及，而綦江的商业铺位与住宅的价格之比还远不到成熟市场的水平，可见商铺价格还有较大的上涨空间。现阶段重庆45商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。3、商铺投资者商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人仅为3

8、5%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。一个可信的投资方向和投资载体，最能吸引綦江投资者的眼光。商铺投资市场的热点可能在整个盘中突出，盘面一方面要具有