青岛滨海二期项目商业市场分析

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1、d79e02aa3b09c01a61f713e40641578b.doc第一部分市场调研第一章基本操作程序第一节市场调研体系市场调研体系市场环境、商业物业供需关系及发展趋势之分析客户和消费行为分析竞争对手/相似楼盘调研深度访谈本地居民调研外来人口调研实地调研二手资料的收集二手资料收集问卷面访区域商业市场分析客户调研分析投资环境及市场前景分析项目市场调研报告79d79e02aa3b09c01a61f713e40641578b.doc第二节问卷调研操作流程图报告撰写市场调研研究报告数据报告确定项目研究目的项目确立抽样设计问卷设计项目前期工作一、项目名称、编号二、执行时间

2、、方式三、问卷数量四、项目负责人五、执行要求执行执行费用预算操作安排项目培训项目执行问卷捡查问卷一审、复核数据处理中心问卷二审问卷编码问卷录入数据分析79d79e02aa3b09c01a61f713e40641578b.doc第三节计划报告基本内容一、确定调研目的：1、了解房地产市场现状及特点，明确市场及各细分市场的供需状况，分析消费者的不同需求及特点，利用市场细分，协助客户寻找并确定目标市场，明确目标客户群特征，以完成项目定位工作。2、市场上各种类型商业物业的供需情况，结合目标客户在产品及配套上的不同需求，进行物业定位及产品论证。3、分析目标客户的购买心理及行为特

3、点，同时，分析影响客户购买的各种因素，结合对产品价格、广告与促销的测试，制订项目营销策略及其组合。二、确定调研计划市场调查计划书的作用及主要内容1、调研目的：说明提出该项目的背景，要研究的问题和备选的各种可能决策，该调研结果可能带来的社会效益或经济效益。2、调研内容和范围：说明调研的主要内容，规定所需获取的信息，列出主要的调查问题和有关的理论假设，明确调查的范围和对象。2、调研方针与方法：79d79e02aa3b09c01a61f713e40641578b.doc用简洁的文字表达调研方针，说明所采用的研究方法的重要特征，与其他方法相比较的长处和局限性；将要采取的抽样

4、方案的主要内容和步骤；样本量的大小和可能达到的精度；采取什么质量控制的方法；数据收集的方法和调查的方式；问卷的形式及设计方面的有关考虑，数据处理和分析的方法等等。3、调研进度和经费预算：详细地列出完成每一步骤所需的天数以及起始中止时间。计划要稍稍留有余地，但也不能把时间拖得太长。详细在列出每一项所需的费用，通过认真的估算实事求是地给出每项的预算和总预算。三、确定调研方法及内容：定量调研方法定性调研方法其它方法*入户访问*电话/传真访问*定点拦截访问*邮寄调查*互联网调查*固定样本跟踪调查*小组座谈会*深度访谈*实验法*观察法*神秘顾客调查*二手资料收集*案头分析定性

5、研究焦点小组座谈会（FOCUSGROUP79d79e02aa3b09c01a61f713e40641578b.docINTERVIEW）：邀请8-12人，通过甄选符合调研项目的消费者或潜在消费者，以小组的形式在主持人的引导下对某一观念进行深入讨论，听取他们对有关产品的需求及建议，进而了解消费者的动机和行为的一种调研方法深度访谈：研究者与研究对象无限制的一对一会谈，目的在于刺探和诱导详细的回答，通常使用不定向技术来揭示隐藏的动机。深度访谈的走向依据受访者的回答而定，随着会谈的展开，研究者彻底地探究每一个问题，并根据回答来决定下一问题。定性研究——房地产市场环境、供需关

6、系及特点。研究内容：1）经济发展水平，房地产发展特点。2）近年来土地供应、商业销售状况、空置率。3）供需状况分析。针对所有在售楼盘进行普查，主要针对可比较在售楼盘，调研重点有：▲在售楼盘概况：名称、位置、开发规模。▲楼盘定位及特点：客户来源，目标市场、有效卖点。▲物业状况：面积、价格、销售状况（热销面积及比例）。▲营销推广策略：广告推广媒体、宣传工具、销售方式。▲建筑规划、周边规划、配套设施、周边环境等。▲付款方式、管理费用、交楼标准。▲综合点评。研究方法：1）二手资料收集在国土规划部门、房地产交易中心等机构收集资料。79d79e02aa3b09c01a61f713

7、e40641578b.doc1）在售楼盘全面普查、实地调研。设计商业物业楼盘调查表，针对现时在售的楼盘，收集相关盘资料，以了解供需关系，寻找市场空档，结合消费者和客户的调研，完成项目的投资论证及定位工作。定量研究随机入户访谈：消费者在家中接受面对面的访问定点拦截访谈：在公共场所，潜在顾客者被当场拦住或在访谈室中进行的面对面访问电话访谈：依据调查提纲或问卷用电话与选定的被访对象交谈以收集信息的一种个别。定量研究：客户和潜在消费者研究在房地产消费者调研中，考虑到产品特性和研究的针对性，客户调研将选取相关楼盘和潜在消费者作为调整对象，当然，我们在分析时，应结合现实客户