南城项目商业市场分析

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1、附件1:商业市场分析1商业物业需求调研分析1.1区域信心指数分析本次针对商业物业的需求调研棊本涉及全市，调查对象包括在经营的商户、投资商业物业的投资者，基本能疋确反映出全市商业物业投资者的综合需求及各项指标信息。约39%的被访者表示如果天心牛态新城开始商业项目，需要等商业气氛旺了Z后再考虑投资或经营；仅13%的被访者考虑进行投资,由此hj以说明当前天心生态新城的商业氛围目前还难以吸引投资者，大部分人都选择了观望等待，但天心生态新城的投资价值是69%的被访者所认同的，仅8%的人认为此地域投资价值不大，10%的人不淸楚。3

2、4%的被访者知道天心生态新城将发展成未來的商业中心。夭心生态新城商业物业投资价值调査分析农□很令投资价值□有投资价值□投资价值不人被访者对天心生态新城商业物业投资价值和口前环境、配套的认识如下表:发展潜力交通条件城市环境周边配套巨大较大一般不好说十分便利便利不太便利不好说优美较好一般不好说十分完善较好一般不好说10%56%26%8%12%51%29%8%31%41%24%4%10%32%48%10%1.2消费目的分析被访者对当前本项目区域的商业发展趋势还呈观望态度,被访者对经营目的分析现在还是比较模糊的。下图显示，服饰

3、、餐饮、休闲是主耍的经营业态，但新城区的项目往往都是牛活超市、餐饮首先成型，休闲等•其他业态分布在后。经营方向分析图□服装服饰S便利店□中型超市□娱乐休闲场所■餐饮□美容美发□诊所药店□图书音像■家居建材□其他1.3结构及户型面积分析商铺结构及户型面积分析表期望商铺层高期望商铺面积（平米）4.5米以下4.6-5.3米5.4-6米6米以上20以下20-4040-6060-100100-150150-200200以上27%48%17%8%16%26%34%6%4%12%2%从上表中可以看出，目前被访者对首层商铺的层高要求已

4、经不再是原來的普通的3米至3.5米，而上升到了4.6-5.3米，根据当前市场发展情况及主要的住宅项目商铺层高规划，取4.6-5.3米中比较适宜本项目规划指标的层高设计是比较合理的。主流的面积需求还是集中在50平米左右，因此，本项Id的临街铺面还是应该设计为50平米左右的面积，根据项日临街而长度介理安排商铺而宽。1.4综合功能配套需求分析被访者対商业经营所必须的交通、电讯、金融配套要求比较高，因此，本项冃应前期考虑梏个地块周闌的商业配套分布情况，充分发挥项冃规划中已包含商业、写字楼的优势，将外部配套功能完善。商业经营综合

5、配套功能需求分析图□银行□公交车站□停车场□商务屮心■休闲娱乐□邮电□其他1.5购买及租赁价格期望值分析商铺购买及租赁价格分析表期望销售单价（元/平米）期望商铺总价期望租赁价格（元/平米）4000以下4001-60006001-80008000以上30万以下30-40万40-60万50以下50-8081-100100以上43%41%10%6%80%14%6%39%43%12%6%被访者対价格的主要可接受区间为四千至五千元/平米，总价控制在30万以下，基本符合50平米左右的血积规划设想。租赁价格主要期望的是50-80元/

6、平米/月，估让投资回报率约为6-10%,但项日前期因项日周边区域尚不成熟，租赁市场较淡、可能较难实现该投资回报。1.6被访者综合信息分析商业物业调研被访者综合信息分析性别年龄目前经营行业目前经营面枳（平米）租赁男女30岁以下30-40岁40岁以上食杂零售服饰娱乐休闲其他20以下20-4040-6060以上是否29%71%40%52%8%23%54%4%19%28%36%21%15%77%23%本次针对商业物业调研的性别结构为女性居多，在商业经营中，往往女性的在岗者较多，她们对市场的敏锐程度也F1益提高，年龄主要分布在3

7、0-40岁,主要从事零售及服饰销售行业。Id前，他们经营的商铺面积38%以上是40平米左右，主要分布于天心区、南花区、芙蓉区市屮心，大部分属于租赁经营。其屮36的被访者都表示在对承受的总价范围内有意向投资购买商铺。1.7消费信心综合分析在本次调研屮，调研小组普遍认为当前长沙市商业物业投资者比较缺乏，2003年、2004年大量商铺的空置（含市内众多大厦群楼）使投资者对当前长沙商业物业投资持谨慎态度，但仍有大部分的被访者看好新区位、好地段的商业物业。天心生态新城未来将与体存新城相融介，区域价值不可度量，但就当前来看，投资者

8、对木项1=1及天心生态新城周边的商业物业还存在观望心理，因此本项口的商业物业上市时机应该恰当选择。2商业物业市场需求综合分析2.1关于面积需求的交叉分析2.1.1经营行业与面积需求的交叉分析经营行业与面积需求的交叉分析表而积（平米）层高（米）20以下20-4040-6060-100100-150150-200200以上4米以下4.