产权式酒店经营模式

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第一章 产权式酒店的定义及相关概述1.1 产权式酒店概念及分类1.1.1产权式酒店的定义产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。1.1.2产权式酒店的性质在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权式酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲、度假、娱乐为目的的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济、贸易及、房地产是有机结合互动发展的关系。产权式酒店与别墅、普通商品住宅及商务写字楼等又有着明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务、彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。1.1.3产权式酒店的分类时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间（如：一年产值51周，共51 个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。纯产权酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型和度假型。养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。高尔夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高尔夫、登山、滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们购买产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权和产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。“分数”消费可以获得更大的折扣和免费居住时间。根据对产权酒店的用途，可将其分为以下几种类型：1、退休住宅型这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。2、有限自用的投资型酒店公寓开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。3、公司自用型集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。1.2 分时度假概述1.2.1 分时度假的起源分时度假自20世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。1977 年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。1.2.2分时度假的定义分时度假（Timeshare，又称Vacationownership或Holidayownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年－40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。（一）法律定义1、对分时度假进行定义的难度分时度假具有很强的专业性，多数人对分时度假也仅限于轮廓性的了解。由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同说法。分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度：（l）产品种类丰富分时度假产品具有种类丰富的构建方式，无论从时间长短、客房面积，还是付款方式、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面。（2）各国法律制度的差异分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，也具有了不同的含义。较为典型的是欧洲和美国之间的差异。美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。（3）发展变化迅速以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假，自从产生之日起就一直处于发展变化当中，不同阶段的产品，其性质和特点都有很大差异，目前新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。2、 国际上流传较广的两个定义尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中还是形成了一些被广泛接受的定义。在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（RealEstateTimesharingActCH721Florida）中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。近期对于分时度假的权威定义来自《欧盟分时度假指令》（EuropeanUnionTimeshareDirective）。《指令》主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益。关于分时度假交易合同，在《指令》中被定义为：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。3、定义的核心要素在这些定义中包含的核心要素有以下几个：一是对于合同有效期的规定。通过这种合同安排，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利。二是预付款项。消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项。三是有每年住宿天数的要求（欧盟）。规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战。尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制，绕开法规给出的明确定义，专门设计出不受法律规制的各种新产品。这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的基本特征，但却从法律上不属于其规制的范围之内，迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义。1.2.3 分时度假产品的运营机制（一）基本主体在分时度假产品当中主要涉及以下几方主体： 开发商指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商。开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产，或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品。销售商负责宣传促销分时度假产品。有些开发商自身兼作销售商，但市场上有许多独立的分时度假产品销售公司，他们作为开发商的销售代理，向公众销售分时度假产品。度假房产管理公司他们负责管理和维护分时度假房产。既可能由开发商兼任，也可能是独立于开发商。分时度假交换公司主要是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。信托公司通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益。最常见的是英国式的“俱乐部信托”体系。业主联合会指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体。在一些国家当中已经建立起全国范围的分时度假消费者联合会。再销售商指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构。它们有些独立经营，有些是开发商公司的一个分支机构。分时度假业协会由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会。影响较为广泛的有美国度假地协会（AmericanResortsDevelopmentAssociation，简称ARDA）和欧洲分时度假组织（TheOrganizationforTimesharein Europe，简称OTE）。 相关其它群体还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。（二）主要法律关系在分时度假及交换系统的运营机制中，存在几个核心的关系。在最简单的分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售的方式出售给会员。有些开发商通过销售代理商来销售分时度假产品。分时度假交换公司出现以后，它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介。加入交换公司后的运营机制具有一定的代表性。在更为复杂的情形中，分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的点数制俱乐部等。典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换公司四方之间的五种关系。理清这五种关系，就基本掌握了分时度假产品的运营原理。1、房产开发商与会员在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员。双方以销售合同明确各自的权利义务。2、房产开发商与销售代理商两者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品。3、销售代理商与会员销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品。作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品的时候，要就自己在委托合同中的承诺对会员负责。销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题，则需由销售代理商承担法律责任。4、会员与交换系统公司会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系。会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的，同时，向交换公司支付费用。交换公司则通过提供网络交换服务获得收益。5、房产开发商与交换公司房产开发商与交换公司之间是一种加盟关系，即通过双方的自由选择，交换公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中，参与与其他度假地房产进行交换。房产开发商要向交换公司支付相关费用。1.2.4 分时度假的优势分析 “分时度假”在中国才刚起步，因此许多外国公司认为中国是分时度假最大的潜在市场。在中国发展“分时度假”对买房人和开发商来说，将会是一个双赢的结局。1、直面“分时度假”利益点购买者不少，这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益。第一、可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉；第三、这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。2、开发者对于房屋的分时销售者之好处第一，它可以使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要高达100万美元，购买者还不觉得贵。其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分，好的时段卖价3－4万美元，差的时段只卖1万美元，加上银行还可以对此实行抵押贷款，大部分居民都能承受得起；第二，它创造出了新的消费市场，使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好。在房地产低落期，它更成为企业抵御风险的重要措施；第三，大的分时度假集团公司发展到现在，有不少已经不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的分时度假（IresortCondominiumInternational），2000年的销售额为4亿美金，而其利润额高达1.9 亿美金，是业绩良好的上市公司。这种分时度假的房地产销售方式对于拉动其它产业，包括物业管理、旅游服务、交通电信，和安置人员就业，都起着良好的作用。1.2.5 分时度假与产权酒店产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式。在欧美国家，“产权酒店”模式经过数十年的发展，已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后，通常每年确定时间自己使用的天数，其他时间则交管理公司统一出租，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵房产分期付款的费用，购买者一般10－15年后交完银行按揭款即取得房屋的产权。企业和机构投资者购买产权酒店一方面用于投资，另一方面则用于供员工休假、公司年会和接待宾客使用。（一）共同点 1、共同起源产权式酒店作为一种全球化的旅游投资工具，是中产阶级兴起的产物。如上文所述，20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，度假旅游方兴未艾。瑞士企业家亚力山大•耐首先提出“分时度假酒店（TimeshareHotel，亦称为时权酒店）”的概念，即出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。1976年，第一批真正意义上的分时度假酒店兴起在法国阿尔卑斯山地区，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店，成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。分时度假与产权酒店同根同祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。产权酒店可看作分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。2、共同性质分时度假和产权酒店从基本性质上说，均属于度假住宅或者第二住所的范畴，它们是购买者在拥有作为生活必需品的住宅后，为了满足度假旅游或投资等其它需求所购买的住宿设施。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨、高尔夫球场等娱乐设施的地区，居室装修与普通住宅楼有很大差异。3、 共同使用方式消费者对于分时度假房产和产权酒店的使用频率并不高，除了每年的节假日当中使用有限的时间外，或用来馈赠亲友，或作为一种保值增值的投资手段。（二）产权酒店与标准分时度假产品的区别 除了以上的共同点之外，标准的分时度假产品与产权酒店有着明显的差异。1、是否具有产权或产权是否分割分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，越来越多的国家和地区把分时度假纳入旅游产品的范畴，因此淡化产权的概念而突出其使用权。相反，产权酒店突出产权概念。规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权，作为主人，每年享受若干天的住宿权利，并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租业务。2、共享方式标准的分时度假产品中，购买了周单位时段的消费者在共享房产当中处于平等的地位，每位顾客按照自己所购买的时间享有房产的使用权。不同消费者之间除共同使用一套房产外，没有其它的联系。但产权酒店的安排当中，某个消费者购买了房间的使用权、并按照购买时的安排自主选择使用时间。在空闲时间内，其它顾客可以通过酒店预定入住，但实际上是租用了原购买者委托饭店经营的房间，所以共享的方式上存在较大差异。3、其它差异由于以上差异，给分时度假产品和产权酒店带来了一系列的不同点，比如销售价格，标准的分时度假产品由于顾客只拥有每年使用1周的权利，所以价格相对较低，国内产品价格在2万元起，国际平均水平也不过8000美元。而产权酒店购买了单间客房的所有权，国内一般需要10万元以上。付款方式上，分时度假产品要求一次性付清全款，而产权酒店多联合金融部门提供购房贷款，首付一笔费用后，按年或按月分别付清余款。1.3 产权式酒店与酒店式公寓1.3.1 酒店式公寓起源酒店式服务公寓的概念，始于1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在中国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，目前上海共有75家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。1.3.2 酒店式公寓的概念 一、概念酒店服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高档的酒店服务式公寓一般统一装修，其物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。1、公寓式酒店也称产权式酒店。2、SOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割、投资自用上，它和公寓式酒店、酒店式公寓没有什么不同，同样是为中小投资者打造的一种过渡产品。二、起源酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。三、发展在中国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地，据戴德梁行统计，目前上海共有75 家酒店式服务公寓，北京的数目则较少，它们主要集中在市中心的高档住宅区内。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。1.3.3 酒店式公寓的特点酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，可以为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，彰显气派。1.3.4 产权式酒店与酒店式公寓的比较 二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面存在很大差异。1、休闲VS 商务从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。其实，两者最明显的区别在于使用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。2、高端产品正流行相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低，一般首付6万至8万元，总价10万至30万之间。但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。2005年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。酒店式公寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐，2005年新出的项目就有十多个。出售面积70至150平方米，一般每平方米单价1.2万元至2万元。第二章产权式酒店发展概况2.1.产权式酒店的发展起源2.1.1瑞士诞生TIME－SHARE上世纪70年代，在阿尔卑斯山脚下，有一位名叫亚历山大•耐的瑞士人面对四季如潮的游客突发奇想；如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用权分时段出卖给一部分有钱人，满足他们每年定期的消费需求，一定是个双赢的生财之道。于是便有了“时权酒店（TIME－SHAREHOTEL）”。根据时权酒店的运作模式，私人投资者通常每年在确定的时间内自己使用15至20 天，其它时间房产由管理公司统一管理，作为酒店对外经营，每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的费用。后来，在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。与时权酒店不同的是，产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段，即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。在交完银行按揭贷款后，购房人最终取得房屋产权。最初的产权式酒店并不承诺固定回报，个人投资者购买酒店客房之后，将客房统一交给酒店管理公司经营，酒店管理公司定期将酒店经营利润分配给客户。但是在许多地方，这种分配不确定利益的方式在投资人和酒店管理公司之间产生了信任危机。于是，这种不确定受益的分配方式很快被另一种固定收益的方式所取代。目前市场上执行的产权式酒店大多为固定回报的投资模式。为了方便购房客人，酒店方还完善了交换系统，即当顾客希望有别的地方度假时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何议价酒店的等值使用权。这个服务网络放大了客户度假旅游的活动范围，受到了众多投资者的青睐。除了个人，这种产权式酒店同时适应于企业或机构。他们购买产权式酒店除了用于投资，更多的则作为员工休假、公司年会的接待宾客使用。2.2 中国产权式酒店发展现状2.2.1 中国城市出现“产权式酒店” 近年来，中国不少城市相继出现“产权式酒店”，具有（人民币，下同）10万元等级投资实力的居民，就可以参与。所谓“产权式酒店”，就是把酒店、宾馆的每个客房作为一个有独立产权的单位，分别出售给投资者；投资者可以像购买其他房产一样投资置业，委托酒店管理公司管理，从出租经营收益中获取回报；投资者每年还可拥有该酒店、宾馆一定时间段（10－20 天）的免费居住权。其实质就是“分时度假＋房产投资”。“拆整卖零”是商家常用的一种营销策略。酒店、宾馆把每个客房作为一个独立的产权单位分别出售，产生了“整体大于部分之和”的好效果——即使某个或某些客房不能使用了，酒店照样存在、照样可以营业。通过“产权式酒店”，开发商有可能借此盘活资产，有时甚至还出现抢购热潮。2000年10月，海南三亚海景大酒店在北京推出了客房产权。此后两年推出的“产权式酒店”，有上海海南皇冠假日酒店，北京延庆的金色假日酒店，广州的远洋商务大厦，深圳的丹枫白露酒店，浙江临安的钱王大酒店，天津的龙城客栈，湖南韶山华龙山庄等。合肥、秦皇岛、大连等地也热销此类房产项目。2.2.2 中国产权式酒店的发展透析在中国内地，产权酒店从1995年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国萌生之后的几年时间里，经历了萌芽、发展、失败的历程。 1、发展条件西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。2、产权式酒店在国内的发展与兴起国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。那是在房地产市场低迷的时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”的策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮的“腰”。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001 年起开始风靡全国。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐的投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫•白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大——龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南的“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海昌欣城”；杭州的“黄龙•月亮湾大酒店”等项目接踵而来。3、现状分析几年前，在国内以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。中国产权式酒店发展的条件，首先，原来制约产权式酒店发展的条件—旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富；最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。4、客户分析 产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60％是中产家庭投资，40％左右是企业集团购买。 对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体： 其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱； 其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益各不相同，分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。5、发展出路要使国内产权式酒店的走得更稳、更远，需要开发商、客户和市场环境三方面共同努力。 由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的，因此首要的一点是切忌一哄而上，不能只看中产权式酒店项目资金回笼快、收益稳定的好处，更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。 第二，酒店一方面要积极加入分时度假交换体系，另一方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒店的连锁优势。 第三，开发商应建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。第四，开发商在代理商的辅助下应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营，结合空中优势（飞机航线）与地面优势（海南的景点、酒店），并在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值，加之海航的强势品牌、康乐园大酒店10余年的良好经营业绩、“旅游度假投资”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投资者对其产生了很高的信任度。第五，开发商和代理商应积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。消费者只需支付较低的首付款，余款分期偿还，这样消费者通过委托酒店经营，每年在偿还银行贷款之外还可获得一定的收益。一些开发商还推出了保底回报的政策，这些对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。产权式酒店的成功不仅仅是将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩的可持续发展。1、产权式酒店档次定位很关键。档次太低，吸引不到客源；而档次太高，高档客源太少，酒店管理成本过高，得不偿失。一般旅游休闲客人最喜欢3－4星级的酒店。 2、降低劳动力成本。一般地处风景旅游区的产权式酒店，淡旺季很明显，，因此酒店管理人员除了应该是本地化外，还不妨采取“季节工”。当然，加强企业凝聚力和人员素质的培训也很重要。3、多多增添开放式娱乐设施。产权式酒店的公建配套设施不仅仅是为酒店投资业主服务，更应该面向整个旅游市场、面向公众开放，这样才能挽留人气、调动人气。4、开展多元化经营，尽一切可能满足客人需要。与商务型的酒店相比，面向旅游休闲业的产权式酒店，除了在价格和服务上有自己的鲜明定位外，还应该围绕旅游业，展开多种服务或经营。2.2.2 制约中国产权式酒店发展的因素  1、二元发展空间产权酒店现在形成了一个二元发展空间，第一个空间是休闲度假，第二个空间是投资回报，而且两个空间紧密结合。休闲度假的需求已经做了简单论证，可谓前景无限。我们现在已经处于临界点，有充分的发展余地。投资回报的发展空间不容乐观。但是如果运作得当，产权酒店的投资回报应该高于目前一般酒店的投资回报。更何况其中还有一个更深层次的问题——酒店的投资回报主要不是体现在直接经营上，而是体现在资本经营上。虽然有五个亿的债务，只有三个亿的资产，出卖股权时可能卖出九个亿，还有四个亿的净资产。现在很多酒店就是靠这个在经营，实际上靠的就是土地升值的空间，就是品牌价值、无形资产的升值。国内酒店走到这一步的不多，就意味着我们还有相应的发展余地。产权酒店也有这个问题，所以对业主的直接投资回报的承诺宜少，但是长远的投资前景和回报前景可以讲清楚。 总之，我们需要在大平台、大规模、大网络的基础上真正形成投资回报，形成一个二元发展空间。2、重要组成部分从整个中国酒店业和旅游业的角度来说，产权酒店将成为中国酒店业的重要组成部分，但是永远不会成为主流形态。这一点我们应该看清楚。假设现在酒店都是产权酒店，那谁也做不下去，因为市场没有这么大的能力消化。国际上的产权酒店算是比较成熟了，也没有变成常规形态，只是一个补充形态。通过进一步的发展，产权酒店还是一个非主流形式，但是一个重要的组成部分。这个重要，主要在于它的市场意义、制度意义和创新意义。产权酒店的规模不宜太大。中国的产权酒店发展到五六百家就将面临瓶颈。产权酒店发展的关键是能否组合关系，能否在内部形成一个资源的整合。需要先整合，再构筑大的平台，大家共同发展。产权酒店的产权分割形成了一个均质化产品的基本形态，这个形态是联合的基础。产权酒店的业主要求，对各个产权酒店都有很大的压力，这是联合的动力。产权酒店以度假特点形成的差异化是在市场上的品牌。有以上三条，联合是完全可以达到的。但是中国人有个传统，“宁为鸡首，不为牛后”，其实，这个联合是一个网络组织，是扁平式架构，不是金字塔架构，就无所谓“鸡首”，也无所谓“牛后”。既然这样，这个联合的制度设计和架构就可以形成。3、市场环境的营造市场环境的营造需要两个方面的条件。第一个方面是作为产权酒店的自身来说，诚信第一，包括分时度假的这些公司。现在产权酒店因为有物权，必须得扎实。问题是分时度假公司，本身没有物权，想扎实都不可能。现在分时度假销售的场面可以和传销产业相媲美，其它销售看不到这样的场面。大概是先让你进来，然后把你蒙晕，让你掏兜，掏完兜不认账了。这样下去，严重的将会砸了自己的牌子。很多分时度假公司一次性卖给客户30年的使用权，公司自己能存在几年都不能保证。为了解决这个问题，有些公司请了担保公司，担保公司能存在几年还是个未知数。三五年的公司出卖30年的使用权，简直是开玩笑。但是这种承诺居然能把人蒙住，实际上也不完全是蒙，他的制度设计本身不坏。可是确有这个问题存在，这样市场环境很难形成诚信。应该如何努力去营造好的市场环境，是我们应该思考的问题。另外一方面是市场需要有所调整，需要树立一批先进的典型。市场上需要一批领袖型的企业，靠它们来引导市场，把市场环境营造出来。到现在为止，全国200家分时度假酒店，没有品牌，每一家都是“老子天下第一”。产权酒店的概念形成了，品牌没有形成，其中缺乏领袖型的企业是问题的根本。各大城市都有几家领袖型的酒店，这几家酒店形成水平分工，然后这些高端酒店与中端、低端的酒店又形成垂直分工。在酒店市场的分工体系已经基本形成，产权酒店在这个市场分工中处于一个什么样的位置，则很难说清楚。4、法律关系的复杂性对于法律关系的复杂性，实战者更清楚，而且下一步还将有一系列的法律问题产生。不要惧怕官司。当然有的开发商一开始就准备打官司，反正钱捞到手了，拿出一些来打官司也没关系。因为产权酒店的购买者是小业主，永远处于弱势。如果是这样，这个市场永远做不起来。所以我们必须在权利均衡和权利保障的基础上，使这些法律问题简单化，让有些问题能够淡化，这样对长远的发展有利。5、核心竞争力 产权酒店要培育自己的核心竞争力，包含五个要素。第一个要素是环境。产权酒店必须有一个好的自然环境，这是我们有别于城市酒店等其它酒店的一个很重要的特点。如果没有好的自然环境，就很难形成差异化。产权只是手段，要培育自己的核心竞争力，形成差异化经营，首要的一点是要有好的环境。第二是在环境的基础上形成主题。产权酒店下一步的发展方向，必然要形成主题酒店。主题核心靠文化，娱乐主题、健康主题、文化性主题等各类主题，说到底都要靠文化。所以产权酒店要丰富自己的文化内涵，树立自己的文化品牌。第三是服务，就是要树立服务品牌。第一个服务品牌是旅游市场上要形成品牌，要让大家知道，产权酒店是一类中高端的产品，到了这一类产品就相当于到了四五星级饭店，大家感受到的是最好的服务。第二个服务是对业主的服务。要加强对业主的服务。实际上对业主的服务很重要的一个方式是沟通，把沟通工作做好，很多事情就不那么复杂。现在一定意义上有些“店大压客”，不能和业主及时沟通，业主不了解情况，包括不了解经营的困难，就只有和你闹。如果能够及时沟通，而且在沟通过程中给业主灌输一些新的观念，对他说，酒店的长远回报是靠股权，靠品牌，靠无形资产，这样形成长远回报，业主在一定意义上就可以理解暂时的困难，很多问题就简化了。第四是网络。网络的要素在产权酒店经营中比其它类型的酒店更为重要。网络首先需要大的实体网络的存在，实际上就全国而言，产权酒店已经形成了实体，但是还没有网络化。第二是需要相应的电子平台，通过一些电子平台的运作，使业主达到很大的便利性，交换过程也会更加便利。第五个要素是回报。回报对于产权酒店是非常复杂的事情。现在很多纠纷也都是基于此。我们要研究长远回报、中期回报和短期回报，要研究各类回报之间的关系，而且要引导业主，把主要目标放在长远回报上。比如买股票，买完了用不着一天到晚炒来炒去，因为这是一个投资行为，过了20 年，股票可能翻几番。只有那些小股东，弄点股票，今天买进、明天卖出，结果都交税了，自己没赚着钱。这是一个常识性的问题，这些认识在股市上已经培育出来。只是对于产权酒店来说，不能让业主形成一个感觉，我买了产权酒店就被套牢了。所以在回报方面首先自己要研究清楚，把这三类回报和三类回报之间的关系、几个市场之间的关系讲明白，这样来巩固业主的信心。业主有了信心，相应的经营压力就会减小，就会把更多精力转向培育品牌，转向培育无形资产，转向网络化的发展，这样才能真正形成产权酒店的核心竞争力。就一个产权酒店自身来说，有一个如何形成核心竞争力的问题。对于整个产权酒店，有一个行业核心竞争力的问题，（严格地说，产权酒店至今规模太小，不能算是一个产业）。这个核心竞争力就要树立起总体的核心品牌，培育顾客的忠诚度。产权酒店的忠诚度是两类，一类是消费者，一类是业主。如果核心竞争力培育出来了，产权酒店的发展就能够建立在一个真正坚实的基础之上。2.3 产权式酒店发展存在的问题2.3.1 产权式酒店发展存在的软肋 产权酒店数量的激增、类型样式的丰富以及市场的渐趋成熟，在一定程度上带动了消费者更趋理性的投资。但由于它是舶来品，在国内的发展尚处婴幼儿阶段，因而日益凸显出以下四个软肋： 第一，价格偏高。国内产权酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就中国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。投资回报率的宣传也有点虚高。部分产权酒店抛出了高达 8%的固定回报，称只要交齐首付款，用回报便足够交付银行按揭。但事实上能做到固定回报的产权酒店很少，这使得酒店的信誉产生问题。第二，受限很多。国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与中国城市居民现在的旅游度假消费模式有很大差异，规定显得缺乏灵活性。目前中国公民出境旅游在范围上还受到一定限制，这也制约了产权酒店的发展。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，而中国，公民自费出境旅游的目的地目前还只有24个国家和地区。第三，市场无序。产权式酒店的发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上，产权酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题，开发商不能给出让人满意的答复。第四，缺乏规范。产权酒店目前应该属于什么部门管理还是个问题，相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入，影响了市场健康发展。2.3.2 产权式酒店面临的问题 产权式酒店在国外已经发展了很长时间，但在中国还属于新生事物。近年来，由于国内没有相关法律规范产权式酒店投资，一些单纯追求利润的房地产开发商利用“产权式酒店”概念，将许多本来不具备产权式酒店经营条件的项目，甚至是烂尾楼、半拉子工程蓄意包装成产权式酒店大肆兜售，由此引发的投资产权酒店诉讼案越来越多。这已成为房地产市场发展中一个声响颇重的不和谐“音符”。1、千万别把投资产权式酒店当成“天上掉馅饼”中国的产权酒店10 年前源于海南省，目前全国的产权式酒店项目已发展到了200多个。仅北京周边地区就有六七个产权式酒店项目。国内的产权酒店，通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。因此许多业主通常在支付首付后，利用租金来向银行交纳按揭贷款。实际上，产权酒店把业主和酒店的开发者及经营者在利益和风险上拴在了一起。产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的，能否兑现给投资者回报的承诺，是个很大的未知数。而产权式酒店在实际运作中，投资者根本就没有能力实施监督，只能坐等收益。因此，万一酒店经营出现问题，投资者的利益就会受到损害。在风险出来之前，投资者根本就不可能了解到事实真相，等损害出现之后，很多投资者只有被动接受。此外，一般在此类房地产投资中，年收益率在8%左右容易实现；同时，在投资期限上，一般在3－5 年比较合理，时间如果太长，投资者面临的风险会非常大。2、购买产权式酒店面临着巨大的法律风险不断有产权式酒店涉诉，让我们看到了这里存在着显见的投资风险。其一，由于违法，可能导致合同无效。《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。这就意味着在法律层面上是不允许开发商以售后包租的方式销售产权式酒店的，否则，合同无效。但是，开发商为了规避这一规定，在与业主签订《商品房买卖合同》时（后），往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订《委托管理合同》，以第三方的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商就通过施展“金蝉脱壳”之术，用酒店管理公司这个“壳”将法律风险和经营风险巧妙地转嫁到投资者身上。其二，酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确，难以保障投资者权益。酒店是一个具有综合服务功能的实体，除了客房以外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施，而且所有的增值服务均有赖于这些高档、完善的配套设施。在合同没有约定的情况下，这些配套设施的所有权和使用权一般归开发商所有，而投资者仅仅是客房的产权人，并不享有配套设施的共用权。如果开发商不提供配套设施服务，而单个客房又无住宅或酒店的使用功能，就意味着客房不能获取任何收益。还有，开发商预售客房后，为了适应市场需求，有可能更改规划，并要求投资者增加投资或分摊费用。开发商还可能取消部分娱乐休闲设施或者降低档次，致使客房贬值，间接损害投资者的利益。其三，在委托管理机制方面存在严重问题。就目前产权式酒店的操作方式而言，投资者依约让渡了客房的使用权，根本无法从法律上保障自己的权益。原因有四：1.虽然投资回报在合同中明确约定，但实际上很难操作。因为酒店管理公司财务是不公开的，作为分散个体的投资者根本无法了解酒店的经营收入，也不知道回报是否合理。另外，大部分投资者为自然人，产权式酒店具有明显的地域性，外来投资者无法投入大量的时间和精力关注经营情况；2.产权式酒店的产权和经营权是分开的，酒店管理公司不愿在合同中约定承担达不到管理目标的责任，所以，经营不佳对管理公司无关痛痒；3.合同对退出机制没有约定。如果酒店管理公司不符合要求，投资者难以行使解约权，即便解约委托新的管理公司，如果开发商不提供配套设施服务，其他管理公司也不能进行经营；4.高额回报涉嫌违法，即使合同无效，开发商也只是退还已付款，而投资者除不能获得应得收益外，资金还被占用很长时间。2.3.3 产权酒店运作出现的一些问题1、发展商在产权酒店中所扮演的角色在产权酒店中，发展商通常扮演多重角色，除了作为酒店物业的开发者外，同时还是会是酒店的管理者（特别是酒店开业头三年），受业主的委托对酒店的经营管理负责。为确保酒店经营的稳定性和延续性，发展商自己通常会保留部分物业产权，当发展商将自有物业与其他业主的物业一起投入经营时，同样也成为酒店的业主之一，享有与其他业主同等收益的权利，同样分担风险的责任，一旦经营不善出现亏损，其承受的损失比一般业主更大。2、业主的权利 业主对其拥有物业依法享有占用、使用、收益、处分的权利。由于业主的物业是一种特殊的酒店物业，就国际上对产权式酒店的普遍原则，业主在行使这类物业权利时应受到产权式酒店这一性质的约束。占有权是指业主对其物业的直接占有产权权利（有独立房产证）；使用权是指业主在不委托经营时，完全自用，或将物业委托经营管理时，只享有按合同约定的部分使用权；收益权是指业主如果将物业委托酒店作统一经营时，享有根据委托合同取得利润回报的权利；处分权是指业主可将自己物业进行抵押、转让、赠送、继承的权利。同时，业主的委托只是其物业的使用权和经营权，并非以该物业产权入股酒店法人公司，因此业主购房、委托经营、享有分红等等都不代表成为酒店的股东或董事。3、业主入住与酒店赢利的矛盾对于没有承诺每年可以免费给业主入住酒店若干天的企业，这个矛盾可以认为不存在，但多数产权酒店还是有一定数量的自住天数给业主使用。 酒店要达到赢利的目的，需要有足够的客房用于经营性的出租，对位于旅游景点的产权酒店来说这一点尤为重要。在旅游的旺季，大量游客到来，对酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房价也是最高的时候，同时也会是业主入住自有物业的高峰期。业主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租的客房减少，预算所能获得的赢利空间则大受影响。而淡季期间，出租率下跌，空置房间大增，业主入住也将大幅回落，这时如何有效拓展市场销售以维持经营效益，尽量提高联营业主的投资回报，则是酒店管理者头痛的问题。 4、酒店经营权的权属问题由于酒店业属于特殊行业，在政府的规划下，必须经过工商局、旅游局、公安局、税务局、文化局、卫生局等多个政府部门的审批、注册和监管。因此，作为一间酒店只能是一个经营整体，无论是产权式或一般酒店的模式，其经营管理和物业管理都是必然不可分割的，其经营权属当然是归于工商注册者。业主拥有的物业如需经营，必须委托这个具有酒店经营资格的机构去实现（除非业主本身同时就是该酒店的经营资者）。 产权式酒店物业是有别与一般住宅物业的特殊商品房。从以上的分析可知，其特殊之一就是业主只购买了一个经营实体的某一房间占有权，产权固然为业主享有，但使用权（含经营权）必须受到一定限制。因为他没有同时、也不能够购买酒店的经营权。只有酒店法人公司才具有这个酒店实体的经营权。酒店既是合法持牌经营企业，为市场营销推广，每年巨额开支用于广告、赞助、市场促销、客户推广、参与社会公益活动等，为酒店树立形象，争取客源。这些工作活动的直接费用从酒店经营成本中开支，其直接和间接利益又由参与经营的业主分享。因此，选择委托经营的业主，其物业出租经营统一由酒店管理公司管理，这方式使个人权益均等，其利润分配才会体现公平合理。如果个别业主在享有自用期内住房时，既以业主身份每年均沾酒店统一管理的利润分成，却又利用酒店良好的市场基础和社会形象下，暗中抽离自己的物业，以“自用”名义甚至联合多户业主以酒店名义私下经营出租。这些业主由于占用酒店上述的优势资源，其出租成本（除购房外）极低，常常以大幅低于酒店的价格吸引客人在他们手上订房并私下取得出租所得。这种行为首先侵犯了酒店的经营权，其次在多方面干扰了酒店整体的经营管理，侵占了酒店和其他业主的利益。自己作为酒店的业主，自己却发动恶性低价冲击酒店的控制房价。给酒店正常的经营管理带来有害的冲击。酒店要挺住控制房价则开房率就会降低；如果以低价出租则无法取得足够的利润去支付承诺给业主的回报。这个两难局面的状况，很大程度就是产权式酒店经营权属缺乏法律支持所致.2.4中国产权式酒店业发展的思路从国际上来看，产权式酒店的发展历史不足40年，而在中国更是上世纪90年代后期才出现，因此应该采取以下来措施来促进中国产权式酒店业的发展。1、进行消费引导，培育消费市场。首先要加强对产权式酒店理念的正确宣传，使消费者了解这一产品的性质、内容，意识到它的存在并关注它的发展；同时将休闲度假的理念和概念融入到旅游房地产开发，有针对性地开发产权式酒店的产品。其次，应该积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。第三，对产权式酒店产品进行本土化改良。为适应中国市场的需求，可以考虑将期限缩短，销售价格也相应降低，日前有些公司已将价格降低到1万元左右，最低的只有5000元。如海南的“华夏之旅”的产权年限就有30年、20年、10年、5年和3年五个标准。另外也可以实行保底回报的政策，这对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。 2、建立分时度假交换体系。对消费者而言，产权式酒店的魅力很大程度上依赖于分时度假交换体系所提供的便捷和实惠的服务，因此酒店要积极加入分时度假交换体系，创造出更为简便灵活的交换条件，使整个行业进入良性运转。如海南的“华夏之旅”的交换单位有3天、4天和7 天三种，交换方式可以是“未做存入的交换”、“预先存入的交换”和“灵活的交换”等多种方式。最终实现酒店、分时度假经营商、消费者的互惠互利。3、强化政府的管理职能。首先，产权式酒店的开发，要实行政府主导，统筹规划，防止盲目开发，要根据旅游城市的自然资源、民俗风情、消费结构以及交通配套设施、环境保护等方面，做好前期的论证工作。在道路、交通、市政建设方面要做好基本投入。其次，要加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理，相关法律法规的尽快颁布实施，使消费者心里更踏实，被更多的消费者接受。第三，一些具体的工作也需要依靠政府主管部门提供支持，如建立带薪休假制度，减少出境旅游的限制，明确产品的使用、继承、转让的合法性等等。4、树立良好的品牌形象，注重品牌化经营。产权式酒店是现期购买，然后在未来时期消费，近似于期货交易行为，具有期货性消费的性质，对消费者而言，消费风险往往成为其做出购买的一大顾虑。因此，开发商应走品牌经营之路，建立良好的企业形象，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为消费者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。5、提供更加完善的配套服务，增加产权式酒店产品的附加价值。开发商应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营，结合空中优势（飞机航线）与地面优势（海南的景点、酒店），并在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值。产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，使酒店的客房和大门向社会开放，满足了越来越多的人休闲度假和投资的需求，对拉动中国旅游饭店业、促进销售闲置房地产和扩大就业面都有好处。随着国家改革开放进程的逐渐加快，休闲度假市场的进一步发展，产权式酒店必将成为前景非常看好的黄金产业。第三章 分时度假酒店分析3.1 分时度假的发展概况3.1.1 分时度假成为房地产开发的新热点 1、分时度假的概念和产品在全世界80多个国家和地区已有4145家左右的分时度假的度假地。已有来自于世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。1998年全世界的分时度假营业收入超过了60亿美元。1995年至2009年，全球的分时度假营业总收入将达到2000 亿美元。同时，分时度假物业也衍生出了若干种类型。 第一种是时权酒店型。酒店或度假区在向消费者（家庭或企业集团）出售了一定时间内的对酒店住宿或娱乐设施的使用权，顾客即可每年在此享受一段时间的度假。与此同时，顾客还有转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。其原理就是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿。更为吸引人的是，分时度假交换网络公司为购买单体酒店时权的消费者提供了广泛交换其他地区旅游度假时权酒店居住权的可能，当时权拥有者某一年决定不在所购买时段的酒店或度假村居住时，可以用已有的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段。成立于1974年的RCI，是目前世界上最大的分时度假交换网络公司，该公司在世界97个国家和地区拥有超过3500家的加盟酒店或度假村，其中中国16家。拥有超过240万名家庭会员。成为RCI 会员，您可以和其他会员交换分时度假时间，任选在遍布全世界的度假村度假。第二种是退休住宅型。这是一种“留后路”式的退休住房投资方式，即投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间酒店管理公司出租获取租金回报，到退休时作为颐养天年的住所。这一类型在美国比较多见。第三种是产权酒店型。这实际是享有有限自用的投资型物业。开发商将酒店物业分割成为独立产权单位出售，投资者购买产权可以每年居住一定期限，不居住时可将物业委托管理公司统一出租经营获取客房利润分红。一般家庭购买目的是度假，公司集团购买是为了员工度假和会议使用，相当于真正的房产投资。而时权酒店和分时度假网络则与之有一定区别，不能当作是房地产投资。 在传统意义上，无论何种类型的分时度假物业，其度假时间的选择是在一定的期限内选择，并且按先订先住的原则管理；或者选择地点、时间免费使用住宿设施。在这种情况下，时间选择仍要受一定的限制，住宿设施也确定为某种类型。最常见的住宿设施是自助式公寓。公寓内装修较好，特别是有厨房和卫生间。分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求。如对于房间大小的一般规定是：度假饭店房间不小于18.6平方米；供两人住宿的套房在23.5平方米以上；供4人住宿的套房在41.8平方米以上；供6人住宿的套房60.4平方米以上；所有房间都必须备有单独卫生间，6人套房必须平均拥有1.5个卫生间。另外，还有正在国际上兴起的新型分时度假产品——CREDIT （分数）。消费者一次购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的“货币”。他们可以使用这些“分数”，在不同时间、不同地点、不同档次的度假物业灵活选择其“分数”所能负担的住宿设施。在分时度假设施的档次方面，也有了更多的选择。如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购买该产品的会员可在每年指定的期间内（一般是淡季），免费在豪华的度假地饭店住宿并使用娱乐设施，在其它时间入住享受折扣优惠。经济型饭店连锁交换系统，则主要提供在经济型饭店中进行选择的分时度假产品。除以价格区分的专项产品之外，一些以专项活动为主题的分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施的度假村作为网络交换单位。2、中国分时度假与旅游房产发展现状早在90年代初，中国海南就出现了分时度假酒店的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。究其失败原因，主要是策划者的意图不是为了发展旅游业，而是想把楼房尽早售出；还有当时国内的旅游度假气候没有形成和海南的旅游条件不成熟。此外，产权酒店和分时度假的概念还不为人们了解。这些原因从当时的环境上看的确不利于发展分时度假。现在，从中国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了发展旅游分时度假交换系统的条件。其表现主要有以下两方面。一是房地产积压和饭店出租率下降。在经济过热时期中国各地盲目兴建的大批房地产项目由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。目前全国还有 6000多万平方米的商品房空置积压，而这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。另外，酒店业的超常规发展也带来了酒店过剩，开房率总体偏低，资源闲置等问题。房地产积压和接待设施出租率低的大背景，为旅游分时度假交换系统的发展创造出良好的供给条件。与发达国家类似，可以通过将房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式，低成本发展旅游分时度假交换系统。 二是度假概念逐步成熟。在中国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生并形成了一定的市场规模，特别是目前节假日增多，已有越来越多的家庭更注重假日休闲度假，寻求一种在心理上的彻底放松与休闲生活。城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长。因此，中国在3－5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为旅游分时度假交换系统创造出旺盛的需求。综上所述，发展中国本土的分时度假行业时机已经成熟。中国已有一些组织开始介入旅游分时度假系统的研究和开发，例如华夏之旅和新旅网络度假公司采取了贴近中国市场的分时度假交换网络，把国内的星级酒店组成一个网络，在不影响酒店正常经营的情况下，将其空置房以一定的价格分时段一次性出售给客户。而由中旅、首创、北旅等5家大集团合资创建的“天伦度假发展有限公司”则希望利用股东已有的资源收购并购、租赁经营等方式，盘活300到500万平方米的风景旅游度假地积压的房产，建设适合不同收入水平的家庭的度假村。目标是3年左右时间建立一个全国性的资源自有的分时度假村网络。同时，国内各大旅游城市已经有相当数量的分时度假和新型度假住宅项目亮相，以下介绍几例著名的分时度假和旅游房地产项目。 第一是海南产权酒店。海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已具备进行分时度假的条件，并拥有珠江三角洲率先推行带薪度假的客源市场和东南亚的华侨、日韩客源等巨大市场。目前海南的旅游房地产项目雄风重振，接连开盘，面向全国和海外发售。著名的个案如海南康乐园度假村、三亚温泉大酒店、“南海传说”温泉度假中心等均推出产权酒店项目，将房地产的资本经营模式引入酒店经营，以便尽快收回投资并转移投资风险。以近期即将在北京正式发售的海南琼山“南海传说”度假中心为例，委托著名的国际假日酒店集团全权经营管理，发售面积最小29平米起的单位。以标准单位38平米进行投资分析：每年可免费入住酒店18天，总房价25.8万元，首付30%即7.8万元后，10 年期间按揭共需支付18万元，但实际10年间该客房出租的分红净收益是24.6万元（预计），扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投资回报。而且，10年后即可获得70年的独立产权，可以转让、抵押。三亚温泉大酒店在北京销售时更打出了“首付8万，0月供，终身包租”的广告，加大了吸引投资客的力度。第二是维多利亚海湾现象。座落在秦皇岛的维多利亚海湾酒店，也同样是70年期的独立产权酒店项目，单位面积34至60平米，总价18万（含精装修）起，按揭月付最低的只需800余元，这样每月出租3、4天的房费收入就基本可以冲抵按揭支出。加上北京消费者对秦皇岛、北戴河的熟悉和向往，维多利亚海湾虽然每平米售价达到6000余元人民币，比秦皇岛市普通住宅的价格高出2000~3000元/平米，2000年在北京照样轰动热销，让业界看到了度假+投资房地产的蓬勃生机。近几年，将会有更多北京周边旅游城市如大连、秦皇岛、承德等地的分时度假和产权酒店项目启动。第三是“5+2”居住概念的度假房地产项目。大都市生活的节奏紧张，压力大，污染严重，所以人们向往在每周5天工作后，在远郊或邻近的度假区域放松居住度过周末双休2天的休憩生活方式。“5+2”居住就是这个含义。“5+2”度假住宅一般不再用于出租，投资价值不明显。根据各个大城市外部旅游资源分布的状况，可以选择这种类型的度假房地产。例如上海距离旅游城市苏州车程仅1小时，许多上海人在苏州古城内、吴县太湖风景区、古镇同里等地购置别墅之类的物业用以度假和居住。“太湖之星”作为太湖中心岛屿上兴建的大型度假别墅区，把主力目标市场对准了上海，9洞的小型高尔夫、跑马场和游艇俱乐部等社区娱乐休闲配套也是相应设计而来。同样，地处北京郊县龙庆峡地区的“欢乐无穷大“度假屋，位居旅游区内，与市区距离适中，更以超低总价吸引青年二次置业者的加入，是5+2 度假住宅的成功案例。 3、风险预测，展望发展分时度假网络的发展在国内依然处于起步状态，其知名度与经营规模都不理想。随着旅游热的进一步升温，人民旅游消费新观念的树立，这一先进模式最终将会迸发出强大的市场号召力，彻底改变传统的度假旅游和投资方式。中国的分时度假市场在发展，未来几年可能会遇到一些问题和风险因素。一是消费预期风险。当前，由于医疗、养老、失业等社会保障制度的不健全，居民普遍存在对预期收入降低、预期支出提高的心理。在这样的大环境下，居民对于旅游产品的消费也受到一定影响。消费力增长慢。针对购买旅游分时度假房的消费者，应强调这一产品较强的保值功能，并争取发展分时度假产品的二级市场。特别是在当前房地产市场逐步回升、旅游发展成为消费时尚的情况下，购买分时度假房产不失为一种理想的投资方式。  二是度假需求不足。中国旅游者对于度假产品的需求虽已崭露头角，但在当前的消费水平和发展阶段，旅游度假市场要发展到能够支撑旅游分时度假交换系统的规模，尚需假以时日。在这样的情况下，应抓住度假市场成熟前的时差。做好前期的各项准备工作，为开发产品打好基础。待市场发育基本成熟之后，便迅速推出产品占领市场，并形成规模。三是产品设计风险。在分时度假的产品设计中，如果仅注重价格优惠，就容易产生产品设计方面的风险。因为对于能购买分时度假房产的消费者，小额的价格优惠并非其追求的主要目标，而且分时度假系统在价格方面能提供优惠的空间也十分有限。所以，在设计产品时，应把该产品提供社会地位的象征性功能和减少度假安排不确定因素的方便性功能置于价格优惠之上，以满足相应细分市场的需求。四是市场定位风险。一些公司通过采用城市居民外出旅游愿望分析和大众消费状况分析的方法，确定分时度假产品的需求规模和市场促销方案。这样，可能产生市场定位不准的风险。分时度假产品的许多特点决定了它并非针对普通大众市场的旅游产品。在中国，应把旅游分时度假交换系统的潜在消费者定位于城市白领高薪阶层、大型企业或集团公司和中等以上收入家庭中的青年人等。与之对应，应采取针对专门受众的特殊营销策略开展宣传促销，才有望获得良好的效果。五是管理风险。作为大型的分时度假交换系统，其开发、经营和管理涉及许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员，这样会带来管理上的风险。因此。专业房地产开发商若能联合资本运营、旅游产业和网络技术机构，共同组成作业联盟或项目合作组合，就可以发挥各自在专业领域中的管理和技术优势，有效规避管理风险。六是国际化风险。对于把分时度假发展为国际产品的设想，目前还存在着一定障碍。例如，中国与世界许多国家间都没有免签证制度，购买分时度假产品的会员在出国签证方面还可能比较麻烦。随着中国国际地位和在国际出境旅游市场声望的提高，在出境方面面临的复杂手续有望得到简化。在中国出境管理制度不断健全和完善的情况下，分时度假系统的国际化风险也会逐步减小。当前的中国分时度假物业市场上，最为活跃的是产权酒店类物业，表面上看供需两旺，一派繁荣，实际上这些产权酒店的投资回报都是预估而来，存在相当的不确定性，甚至欺骗性。我们知道，但凡管理水准平平、硬件设施一般，景观或位置不是同区最佳的酒店生命力都不强，可能不用10年就倒闭了，我们身边有太多90年代早期兴建的“豪华”宾馆，如今命运如何？所以必须持谨慎的态度看待这些投资色彩多于旅游的物业，发展商操作的专业程度和责任心是极为重要的。从国际发展大趋势来看，随着分时度假网络逐步发展完善，消费者日益趋向理性，购买分时度假基本上以使用为主，在“投资或转售”驱动下购买分时度假产权酒店的消费者呈现出逐年下降的趋势。投资商和发展商应当及早注意到这一特点，首先不要盲目跟风开发，其次注意兴建有旅游地域、目标市场、经营特色等方面差异化的高度细分的产品，才能保证在竞争中立于不败之地。经过对国内外各类成功分时度假物业的分析研究，我们认为在开发经营该类物业上应当注意几点：第一，委托资深专业酒店或旅游管理公司是保证各类分时度假项目良好形象和经营长盛不衰的关键之一，也是销售产品时获取附加值利润的充足理由。国际假日、丽兹、喜来登、凯悦等这些酒店业巨擎各有各的长处和经营特色。在运营酒店档次上面也有各自的传统，例如假日集团可以管理4 星以下的中高档酒店，而威斯丁则是非五星不可。从长远来看，聘请这些酒店管理公司的高额费用是值得的，他们在海外的庞大预定网络和全球知名度所带来的收益将大大超过管理费用。酒店管理公司是今后的产权酒店营销卖点。第二，要规范、透明地经营。产权酒店应当采用上市公司式的规范化管理模式。物业开业后，即成立业主委员会，相当于上市公司的股东大会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由酒店管理公司管理层与业主委员会代表组成，以保障全体投资者的利益。委托专门会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明、公正。第三，应广泛加入旅游联盟、网络组织，加强旅行社签约，不用多加解释。这是酒店业日常销售工作的基本内容，只不过这些工作在预售物业单位时就必须完成相当业绩。只有这样才能赢得市场的信心。第四，多样化的室内格局以适应自用客户的要求，增加满足老龄客户需要的设备和内部配备。高收入退休者阶层的消费还没有被市场重视，可以推出投资+养老的项目，服务这个特别的细分市场。另外，中国入境游客平均年龄超过47岁，银发游、返乡游比例非常之高，外来老年客户购买力是不应忽视的。为吸引退隐自用的分时度假物业消费和顺应今后老年生活，必须提前考虑他们可能的要求，安排应有的服务、配套设施。第五，传统限制。创造广阔的分时度假物业空间，除了是海滨、湖滨、名山之外，也可以是滑雪地、影视基地、古典私家园林甚至是小面积的“私人”度假岛屿开发等等。3.2中国的分时度假业概况（一）国内企业的早期探索阶段中国的杭州梦湖度假村、北京九华山庄、北京燕苑度假村名列其中，并且注明九华山庄1997年3月以后、梦湖度假村1997年7月以后、燕苑度假村1997年9月以后可开始使用。这些度假村属中国首批加盟国际交换网络的经营商，在1997年之前就已经进入RCI的网络系统当中。其中在RCI度假地名录中排序号最早的是杭州梦湖度假村－3953号。在这一阶段，中国房地产开发公司、海南重创置业等一些房地产开发商，为了解决空置的房地产问题，派出人员远赴美国，考察分时度假业在美国的发展情况，开始考虑将分时度假概念引入中国，以推动房地产的销售。 1998年8月28  日，泰慕赛尔休闲产业网络集团有限公司在人民大会堂召开新闻发布会，宣布推出“泰慕赛尔共享权时空共享网络”，由来自中国经济体制改革研究会、国务院发展研究中心、中共中央改革研究会、国有资产管理局、中国旅游饭店协会、清华、北大、中国社科院的专家和知名人士专门设立的酒店度假村资产重组专题研究组，对泰慕赛尔的经营理念和经营模式给予肯定，广州华厦大酒店、北京前门饭店、成都锦江宾馆、上海亨那斯会所、武汉白玫瑰大酒店、天津津利华大酒店、哈尔滨锦江大酒店、珠海度假村酒店、江西宾馆、肇庆鼎湖避暑山庄等50多家星级酒店签约加盟。同时，产生了国内第一批分时度假产品的消费者。尽管因融资等问题公司很快就宣告解散，但公司中管理层的人员都成为后来国内发展分时度假产业的人才储备。（二）中国分时度假企业的主要类别1、加盟国际交换网络的公司目前中国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有十几家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其经营模式与国际市场接轨，采用销售20－40年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在4万－6万元之间。在加盟RCI的企业中，北京地区有3家，分别是九华山庄、燕苑（绿洲）度假村和玉龙湾度假村；海南省有3家，其中海口市1家，三亚市2家；云南省有3家，分别位于昆明市郊和石林县；青岛、无锡、杭州、珠海、天津、桂林和上海各1家。其中珠海石景山旅游中心和云南昆明温泉度假俱乐部还被RCI命名为金冠级度假村。加盟II的有3 家，分别位于上海市青浦县、广东广州市和番禺市。2、单体开发的俱乐部产品单体开发的分时度假俱乐部如泰达度假交换公司，依靠自有的单体度假饭店开发俱乐部产品。有的加入国际交换网络，有的采用点数制，但总体上看在商业模式方上尚有许多需要完善的地方。分时度假俱乐部实际上是分时度假行业中极有前途的一种形式。随着分时度假行业的发展，目标市场明确、有明显市场区分、专业性较强的如高尔夫分时度假俱乐部、野营分时度假俱乐部、沙滩分时度假俱乐部、老年分时度假俱乐部、情侣分时度假俱乐部等适合消费市场个性化发展的分时度假俱乐部是完全可以在未来的市场竞争中获得生存资格的。而当前国内单体开发的分时度假俱乐部多没有在如何建立自己的市场竞争优势方面作更深的考虑，直接影响到他们的生存和发展。国内分时度假俱乐部往往实力都不是很强，为了各自的生存和资源共享，走联盟化的道路应该是较佳的市场生存策略。 3、分时度假销售公司 分时度假销售公司。已经有专门经营分时度假产品销售业务的公司成立，它不参与分时度假房产的开发，只负责销售推广，经营的产品仍为传统类型的分时度假产品。国内现有的分时度假销售公司全都是专业销售RCI和II公司的分时度假产品的公司。如广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司（也称自由假期公司）等，他们多分布于国内经济发达的地区。国内还没有出现一家大型的、全国性的专业分时度假销售公司，现有的销售公司也因各种原因举步维艰。主要是因为分时度假的消费市场尚未完全成熟，国内分时度假产品的推出，需要一个启蒙的时间。同时这也是一些饭店在加入分时度假业行列时心存犹豫的主要原因之一。饭店需要在加入分时度假行业后，尽快获得明显的效益，但到现在为止，在国内还没有出现一家通过采用分时度假方式获得成功的饭店榜样。饭店本身却多数没有力量和经验进行分时度假的全国性销售。从另一个角度来看，这也为从前销售国外产品的专业分时度假销售公司提供了新的发展机会。作为II 公司在中国唯一的会员广州花园酒店的分时度假销售商，广东爱特乐公司采用了国外最普遍的分时度假销售形式－销售推介会。专业的销售公司，将在未来成为一些分时度假俱乐部和交换公司最重要的合作伙伴。销售公司本身也希望借助自己的经验扩大在国内分时度假市场上的经营产品和经营规模。但根据中国的人均收入实际情况，国内的分时度假产品的售价与国际水平相比相对较低，并会提供多档次的产品。专业销售公司如何抓住机遇，建立全国性的分时度假销售网络，是迅速启蒙分时度假消费市场、发展分时度假行业、确立销售商本身市场地位的关键。然而，起码从目前的环境来看，专门经营销售业务的销售商在消费者那里还缺乏足够的影响力和信誉度，其经营形势也不容乐观。采用欺诈的手段销售无法兑现承诺的国外分时度假产品销售，由于部分销售公司的不规范销售行为和媒体的广泛宣传，中国的分时度假行业也不得不起步于如何消除负面影响的环境当中。因为分时度假的销售是分时度假行业中最容易产生各种问题的部分，因此国外对分时度假销售有着专门的法律规定，国家旅游局也开始着手对分时度假的立法工作。在国家没有制定分时度假专门法律前，销售商们应积极加强自律，这对保障自身长久利益的获得和推进分时度假在中国的发展都有着重要的意义。 4、自主开发的国内网络化公司 自主开发分时度假网络的企业是中国市场推动分时度假业发展的主力军之一。它们在经营模式上各具特色，在产品设计、销售方式、对外宣传等内容中都存在相当大的差异，但其基本的出发点，就是致力于将分时度假产品进行改革，设计出能为中国市场所接受的新型运作模式，构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络。目前在国内进入运作阶段的本土化度假网络经营公司数量不多，形成一定规模的不超过10家，集中在北京、深圳等经济发达地区和云南、海南等度假目的地。这些企业一般都依托实力雄厚的大公司，个别公司刚刚开始在一地的试点，有些已着手营造全国性的网络，还有的已经在全国范围展开大规模的公关宣传。2000年11月，由首创集团、中旅集团北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司宣告成立。天伦度假公司的成立标志着国内大型旅游企业第一次直接涉足分时度假行业。天伦度假计划用2－3年的时间，利用现有的资源结合收购兼并、租赁经营等方式建立起具有中国特色的分时度假网络，它将是集分时度假地开发、分时度假交换、分时度假交换卡销售、分时度假相关服务为一体的专业公司。专业旅游企业的介入，为分时度假行业的发展提供了极好的推动力。因为专业旅游企业熟悉旅游市场，拥有分时度假发展必须的大量可依靠的资源。如可以借助旅游企业的原有资源，为消费者提供从旅行开始到结束的包括交通、住宿、饮食、娱乐等在内的全套服务。还可以借助股东现有的、遍布全国的网络成员迅速建立起分时度假销售网络等等。 5、分时度假交换公司海南华夏之旅分时度假网络有限公司（http：//www.sinovel.com.cn ）是中国唯一的一家专业从事分时度假国内交换业务的公司。它倡导的“三位一体”、“三权分离”的商业模式和运行机制，是根据国外最大的两家分时度假交换公司RCI和II公司的模式和体制，并进行了适当改造后建立的。在国家没有颁布专门的分时度假法律的情况下，它的商业模式和运行机制是比较适合中国国情的。但这种体制在实际操作方面还有两点忧虑：（1）如何实现使用权益保障的问题在国外多采用引进信托公司的模式，来达到对消费者使用权益的保险。而中国信托业和饭店业的现状使在国内采用这一形式的可能性不大。华夏之旅公司尝试引入保险公司作为保障模式，但在说服国内保险公司建立分时度假新险种和要求加盟饭店实际采用这种保险机制方面会遇到较大的困难。保险公司初期提出的分时度假保险方案，饭店如果要采用分时度假的新险种就必须提供抵押担保、质押担保或第三方保证。这一保障程序会成为饭店加大分时度假网络的门坎，并将对华夏之旅分时度假产品的形成和销售造成阻碍。（2）销售模式问题 如何建立一个完善而适合中国市场的销售模式是该公司需要重点研究解决的问题。按当前设计的“三权分离”的模式，华厦之旅并不进行分时度假权益销售，而是由饭店和各类销售商进行分时度假权益销售。这种模式一般必须建立在相互需要和相互信任的基础上，当合作基础不存在时，难免会造成分时度假销售市场的无序和混乱，从而直接影响到主要靠会员数量生存的华夏之旅分时度假交换公司的存在和发展问题。同时由于该体制对分时度假饭店和会员的约束较少，对销售商也没有约束力，而分时度假交换技术并非技术专利也不是有高科技含量的技术，其影响力主要来自市场的覆盖率。如何摆脱对开发商的依赖，迎接来自开发商自助联合建立交换网络的挑战，是另一个主要问题。国外分时度假发展的历史是先有分时度假饭店、销售商和消费者，然后才有分时度假交换公司。而华夏之旅公司却是在先建立交换系统的基础上发展分时度假酒店、销售商和会员，因此他们的发展道路会比较艰难。从国内现有的分时度假企业资料来看，华夏之旅公司在对分时度假交换技术的掌握理解和规范化方面是处于较领先的地位，因而使该企业的交换系统有较强的兼容性，非常适合在这个基础上将国内的单体饭店和一些小型的分时度假俱乐部以及其他旅游服务企业联合起来，成为一个大规模的分时度假联盟。然而，随着中国旅游业开放程度的不断提高，已在国际上处于垄断地位的RCI将在中国市场上形成越来越大的影响力。所以，国内专业交换公司必然会在未来面临严峻的挑战。 6、相关创新概念企业还有一批借用分时度假概念，开发出类似产品的单体企业。北京新旅网度假村资源开发有限公司（http：//www.syneon.com.cn）是国内一家利用分时度假概念再创新形成的分时营销公司，他们将分时度假的点数制形式经过改造应用于中国市场，成为一家较为独特的分时度假企业。新旅网公司的操作方式是首先与加盟饭店签约获得合作保证，然后再通过自己的销售网络以点数卡（IC卡）的形式对外销售，他们称为房东卡，实际上是含一定数额资金的消费卡。房东卡的销售收入再通过协议银行和新旅网的结算中心，根据消费者在各加盟饭店的实际使用数拨付给饭店。他们的赢利主要来源于销售收入中与饭店拟定的分配比例。 实际上分时度假的点数制主要适用于由一个企业控制的饭店群，这样就不会使加盟饭店在利益分配方面产生异议，并会努力保证顾客的使用权益。由于饭店的收入是由新旅网公司先统一收取再按实际使用情况逐步分配的，就无法使饭店获得分时度假开发中“一次性回收投资”的主要优点。同时，若在销售上获得大笔资金，也会使新旅网本身负担极大的政策风险和经营风险。新旅网在对饭店客房使用权的控制上，还缺乏力度，无法充分保障消费者在使用房东卡时一定能获得客房的使用权。 但新旅网的点数制IC卡产品在商务旅游市场上相对于采用交换制的分时度假企业来说是具有明显的竞争优势的。主要是因为点数制卡无须进行交换，所以在使用上更灵活更方便。而相对来说，交换制的分时度假却比点数制有更强的旅行住宿方面的确定性，可以解决令旅游者担心的主要问题，所以交换制的分时度假企业在休闲度假旅游方面更具有自己的优势。3.2.1 分时度假在中国的发展 分时度假是旅游业的一场革命，其本质是旅游业与房地产相结合的产物。在中国目前内需不旺、房地产大量积压、旅游业升温的情况下，分时度假无疑是启动内需、变现积压房地产及促进旅游业发展的最佳有效途径。分时度假还将为公务员、企事业单位员工带薪休假，以及社会各界人士休闲度假提供优质的软硬件服务。分时度假的开展将对均衡旅游市场的淡旺季、热温冷线路景点和旅游产品结构调整做出积极的贡献。如果一家分时度假公司在一定年期内建成一个拥有百万名会员、具有一定水准的分时度假交换系统，将直接拉动国内市场50亿－70亿元，间接拉动200亿－300亿元，盘活300万－500万平方米的存量房产，盘活6%－10%的住宅类商品房，并直接创造2万个就业岗位，间接创造10万个就业岗位。如果分时度假得以健康发展，它将成为国民经济新的增长点。与传统产业相比，分时度假产品的销售费用占销售收入的比例很高。图表1  不同物业类型的营销费用在销售收入中所占的比例类别营销费用在销售收入中所占比例房地产5%－15%饭店产品5%－10%分时度假35%－65%数据来源：万瑞咨询行业数据库其实，分时度假概念在几年前就曾被介绍到中国，但由于缺乏有实力的大企业集团的参与，一直没有形成“气候”，其间还出现了一些国内外公司的违规经营，损害了消费者利益。前些年，中国经济过热，尤其是大炒房地产热过后，在许多地方留下了大量的积压房地产，在许多风景旅游度假胜地，尽管游人如织，但常住人口并不多，市场缺乏永久购房的需求。这些难于找到市场的大量房产，已成为困扰房地产商、金融机构和政府的一大难题。而分时度假方式将使得这些积压房地产能找到套现出路。 中国目前正在探讨分时度假的有效形式，有关方面提出要因势利导，积极探索，加强规范，抓好试点，跟进管理，稳妥推进。一些分时度假公司想通过发行RCI 卡、让会员携带配偶子女到世界各国进行分时度假的设想，近阶段难以形成规模。有关部门倡导的是一种中国特色的“分时度假”——吸引国内居民到国内各度假地进行分时度假。1、分时度假业在中国发展的“三步曲”中国分时度假业起步要比欧美地区的发达国家晚20—30年，这决定了中国不可能完全重复西方国家的发展历史，在发展阶段上会形成自己的特色。根据特殊的发展环境和对国内分时度假企业的调查了解，分时度假在中国会经历“概念主导、法规主导和市场主导”的“三步曲”。概念主导阶段90 年代后期，分时度假开始在一些旅游业发达的省区出现。发展之初，消费者对分时度假概念还很陌生，尝试引入这一经营机制的企业首先要学习和了解分时度假概念，向消费者推广时，也要在概念传播方面投入很多的时间和精力。新闻媒体也集中对分时度假新概念进行了一轮轮介绍和推广。在概念主导阶段，企业只要立足于引入新概念就能形成创新优势，也就是“人无我有”优势，或通过将度假村房产改造，推出符合国际分时度假交换网络标准的房产，或干脆代理销售国外的分时度假地。有些企业甚至将分时度假与传统经营模式中的概念分拆，创造出基于分时度假概念之上的相关产品，也打着分时度假的旗号对外宣传和销售。概念主导阶段也是分时度假业发展的教育和启蒙阶段。引入分时度假业务的企业多出于尝试的心态，分时度假产品与国际市场“形似神不似”，市场规模较小。法规主导阶段市场开发前期，分时度假在没有相应法规的环境中发展，引发了一系列的问题，在消费者当中产生不良影响。政府管理部门开始关注分时度假行业，并酝酿建立法律规范。在法规出台前后的这一阶段，分时度假管理法规本身成为对行业发展起主导作用的因素。 为了保护消费者的权益，政府可能对分时度假业发展中的一些经营模式加以限制，甚至有可能明令禁止。企业在发展当中对行业的政策性风险认识加强，在法规出台前不会作大的投入。法规出台以后，一方面企业根据法规调整自己的经营模式和运营机制，另一方面消费者得到法规的保护对产品更有信心。在规范化的市场环境中，分时度假行业会呈现出一个崭新的面貌。 市场主导阶段在竞争者跟进和市场规范的双重作用下，企业单凭概念创新已经无法建立竞争优势，因而将把重点转移到生产适合消费者需求的产品并提供满意的售后服务上来。这时，实力雄厚的大企业会加大在分时度假领域的投入，并借助自身的品牌和服务成为行业的主力军。国内的经营者也会在长期的竞争中形成各自的“卖点”。 在市场主导阶段，中国的分时度假业将全面融入世界分时度假业大潮当中，分时度假会员国际性流动更加自由。产业销售不仅覆盖全国主要城市，而且延伸到周边地区。分时度假的经营模式也和国际接轨，整个行业进入平稳增长时期。2、企业的发展对策 中国目前处于概念主导和法规主导的交替阶段。在一批先行者的推动下，分时度假概念逐步形成影响，国内以分时度假概念为基础发展出许多革新的产品。但分时度假法规尚未出台，成为行业发展中一个重要的不确定因素。在当前的发展阶段，作为已经或即将加入分时度假领域的企业而言，可以采取多种经营策略。 一是谨慎推进策略。在法规出台之前，立足于对当前中国旅游市场的深入研究，通过分析对市场可能产生重大影响的各种发展因素，借鉴国际先进的分时度假发展理念，寻求未来分时度假经营的理想模式。在其中的安全领域开始经营尝试，积累未来发展经验。二是施加影响策略。在中国的法律环境下，创造出能够确保消费者权益的经营模式，以成功的经营实践对政府出台政策施加影响，力争在保证消费者不受侵害的前提下，使相关政策和法规能更多地考虑行业发展。 三是立足现状策略。即按照现有的法律规范开展有关经营业务，避开可能产生风险的领域，在安全地带中寻找自己的发展空间。海南等地出现的产权酒店，就是以房地产管理法规为依托建立的商业经营模式（新的《商品房销售管理办法》出台后，产权酒店的制度安排也与个别条款产生冲突）。还有一些企业起步于分时度假，经过调整转换为网络定房，成功地回避了法规方面的风险。分时度假概念传入中国只有约5、6年时间，目前主要有三类力量在推动着它发展：一类是以美国国际分时度假交换公司（简称RCI ）为代表的国际网络，逐步推销其加盟酒店。一类是国内一些资金较雄厚、有意涉足分时度假领域的企业，但由于对分时度假不了解，这些企业所推度假产品总体看都很不规范。还有一类是国内某些房地产公司，想借用分时度假把积压在手中的房地产卖出去。 3、规范市场是前提分时度假究竟是否适合在中国推广？国家旅游局有关人士指出，现在旅游消费已成为大多数人的生活必需，这种势头还将持续发展，并会进一步显现出阖家旅游和自驾车旅游比重提高、周末到近处旅游地度假、“黄金周”和其他带薪假期到远处旅游地度假等新特点，因此，以国内旅游者为消费对象的各种形式的分时度假及经营此类业务的公司，今后会有较广阔的发展前景。分时度假的概念和本质是旅游业与房地产相结合的一种产物。目前中国已经具备发展分时度假的条件,如今，不少人对“分时度假”仍持观望态度。究其原因，主要有：首先，“分时度假”在中国尚属初始阶段，为人们所接受尚需一定的时间。消费者购买时要支付较高的费用，而消费权利的实现则延伸得很久。消费者购买的是住宿单元的使用权而非房产权，不同于国人以往的消费习惯。其二，缺乏相关的规范的信用制度，不能让消费者“放心”。“分时度假”的服务期限长达数十年，这种产品的消费要以分时度假公司正常、健康、守法的运作为前提。如果服务期间经营公司倒闭，或者公司与酒店（度假村）签订的合同到期，消费者的权益将无以保障。其三，国内目前关于分时度假的法律法规几乎是空白，分时度假公司的经营行为缺乏法规配套和有效监管。而一些公司在经营中存在的问题，也侵犯了消费者的选择权、知情权、拒绝权。此外，国际间旅游涉及签证，相关度假联盟只负责酒店交换，不负责会员所去国家的邀请、护照和签证，也给游客带来不便。3.2.2分时度假型产权酒店走俏市场  当上海的酒店式公寓成为投资者竞相购买的热门产品时，在国内刚刚兴起的旅游房地产市场，分时度假型的产权酒店作为一个新品种，已引起越来越多消费者关注的目光。从萌芽到发展，产权酒店模式在中国已跌跌撞撞地走过了十个年头。在有效需求的拉动下，近一两年，南京、深圳、秦皇岛、厦门、青岛、海南等地相继涌现了一个个产权式酒店，推向市场后，大都反应良好。而作为中国最受欢迎的旅游目的地和中国产权酒店的诞生地，海南的产权酒店行业更是走在全国的前列。分时度假型产权酒店是海南航空集团所属的海航酒店集团推出的旅游房地产新品种。产权式酒店因其保值增值、投资回报安全可靠等特性，成为投资新宠。在此基础上，每年的分时度假权和积点交换不同的度假地点，能让购房者，特别是完成二次置业的消费者，获得除传统的居住、保值的功能外的其他附加值。如上海这位企业家购买了海航酒店集团在兴隆的康乐园一套产权酒店，通过积点交换，到三亚海航酒店度假。目前，购买海航产权酒店的业主，可以积点交换海航在海南、广州、深圳、杭州、西安、上海等地的12个酒店的分时度假权。图表2    购买分时度假与购买第二房产（度假别墅）的比较度假别墅分时度假产品轻松浪漫轻松浪漫一次性投入大一次性投入小使用率低使用率高维护管理费用高维护管理费用低配套设施少配套设施多居住安全性不高安全性较高不可流动，只能在同一地区度假可与他们交换，异地度假 资料来源：万瑞咨询行业数据库兴隆的康乐园产权客房，是海航酒店集团2004年推出的第一个产权酒店项目。该项目推出的144套产权式客房销售率达到70%左右，很多业主一次买上两套甚至更多。推出的三亚海航度假酒店产权客房，不足一个月销售18套。分时度假型产权酒店倍受关注的原因：购买产权酒店首先应关注这一产品的特点，在五星级酒店的基础上，这些酒店基本拥有了大海、沙滩、温泉等自然环境的优势，具备了度假的价值，同时可以享受到高标准的服务；其次，关注产品的可交换性，美国的分时度假产业每年以 10%的速度递增，因为可以交换各地的酒店，乃至机票、度假游轮等其他产品，海航的积点交换正是与国际接轨，符合市场的需求；另外，关注投资的安全性，虽然产权酒店均承诺购买者一定的投资回报率，但作为一个长线的投资品种，要求经营者具有很高的品牌知名度和雄厚的实力做保证。同时拥有A、B股的海南航空，已开始建立“空地一体化运作”体系，并立下“做中国连锁产权酒店第一品牌”誓言，其雄心和魄力可见一斑。席卷全国的产权酒店热正在表明，旅游房地产市场的前景向好。分时度假型产权酒店的出现，正预示着这一市场的竞争，已从原始“圈钱”的初级阶段，向经营品牌化、网络连锁化和产品可交换化的高层次发展。3.3 分时度假面临的问题分析3.3.1 中国分时度假市场存在的问题 1、价格超出大众市场的现实购买力。按照国际市场分时度假产品的平均价格8000美元计算，相当于人民币万多元。就中国居民的平均收入水平而言，在发达国家算不上豪华的分时度假产品到中国衍变为奢侈品，城市工薪阶层多数不具备对分时度假产品的现实购买力。这使得其目标市场只能集中于极少数高薪阶层，限制了分时度假产品的推广和发展。2、产品消费时间上缺乏灵活性。每年固定使用一周的分时度假产品，与中国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异。因为带薪休假制度尚未普遍实施，每个家庭很难提前确定自己在每年当中的哪一周有出游时间，也不能保证每次外出度假都能有整整一周时间。在余暇时间的制约下，传统的、时间完全固定的分时度假产品，在中国市场上变成了中看不中用的“白象”产品。 3、目前出境旅游受到一定限制。在多数国家，国际化交换机会是分时度假产品的主要卖点之一，在中国则由于公民出境旅游方面的限制而大受影响。中国规定，公民自费出境旅游的目的地国家和地区只有15 个，分别是：新加坡、马来西亚、泰国、菲律宾、澳大利亚、新西兰、韩国、日本、越南、老挝、文莱、缅甸、中国香港特区和中国澳门特区，目前尚不允许组织公民到这15个国家和地区之外的地方旅游。此外，公司自费出境旅游按规定需要到旅行社报名组团，并采取团进团出的方式，这些都大大限制了分时度假产品购买者参与国际性交换，也大大降低了分时度假产品的国际化交换魅力。 4、尚未形成具规模、有影响的国内度假网络。分时度假产品最早是由个别房地产公司和饭店企业引入中国，其着眼点是解决自己手中积压的少量房地产或提高饭店本身的出租率。这些公司无论从自身实力还是经营理念上多是就事论事的小打小闹，在购建国内网络方面存在起点低、规模小的弱点，消费者在短期内无法自由选择国内的各类度假地，大大影响了分时度假产品的吸引力。 5、缺乏合法身份，出师无名。传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在的问题和部分不法经营者的抢先进入，在中国市场上形成了负面影响。目前，国家相关管理部门对分时度假尚未做出明确界定，分时度假产品经营企业在与消费者产生纠纷后，没有法律支持，陷入被动局面。3.3.2 分时度假发展面临的尴尬一、“分时度假”为何在中国遭遇尴尬 分时度假在国外已经有30多年的发展历史，甚至还被称作为房地产业与旅游业完美结合的“黄金产业”。可什么当分时度假漂洋过海来到中国，显现出来的却是“水土不服”的症状？部分经营“分时度假”产品的公司对市场定位不明确。分时度假作为一种舶来品，如果生搬硬套的把国外的模式搬过来，肯定会产生不和谐的现象。一些媒体在报道时也把分时度假定位成一种“高档次的消费品”，这是不正确的。分时度假是一种平民产品，购买者从根本上说是为了省钱。能够每年买几张来回机票随便去美国的人，是不需要分时度假产品的。因此，中国的分时度假必须开创出—条符合中国国情，具有中国特色的发展之路。也就是说必须在受众人群的定位方面以及产品的价格方面大做文章，消费人群扩大化会才直接促进和推动中国分时度假产业的迅速发展。另外，现有的大部分“分时度假”产品销售代理公司的销售手段将好经念“歪”了。在北京、上海、深圳、广州、大连、西安等地的分时度假销售（代理）公司的销售手段几乎是惊人的相似：填调查表——知你被选中（告知你有奖品，诱惑多多）——联谊会（昏暗的灯光，放着嘈杂的背景音乐，令你头昏脑胀）——四五个小时说服你购买10－30 年的安排（疲劳战术），刷卡——后让你看格式合同、签字（不签字，钱已经被刷走，但又无凭无据）。从所接触的购买分时度假的消费者事后的心态看，直呼上当的占大多数。从以上种种现象看，目前国内一部分分时度假销售（代理）公司在推销“分时度假”产品时存在着涉嫌虚假宣传、超范围经营、甚至是合同诈骗等情形。正是这些不法经销商的诈骗行为，搅乱了“分时度假”的市场秩序；消费者受骗上当经媒体曝光后，人们就会对包括正规分时度假公司在内的整个分时度假行业产生信任危机。对此，消费者在提起诉讼时常常找不到充分的证据支持。即便立案成功，由于在最吸引消费者的“交换出国旅游”等事项上，经销商通常只是采取“口头承诺”的方式，并不写入合同，所以消费者难以胜诉。中国至今迟迟没有出台专门的旅游法，一方面是因为旅游中的侵权行为与其他消费相比有很多雷同的地方，比较难以鉴定；另一方面，旅游业牵涉到不同的单位，如旅行社、饭店和旅游景点，这些单位的管理模式都是不同的，这也给旅游法规的立法工作增加了难度。 正是相关法律法规存在“盲点”给分时度假的市场规范带来一定的难度。从中国现有的相关法律规定来看，通过分时度假网络交换到国内的各加盟酒店是不存在法律障碍的。但是，交换到国外的加盟酒店在法律上就存在了一定的盲点或者说障碍。 首先，中国的法律、法规对中国公民的旅游目的地国家有限制。目前，中国的国家旅游主管部门所公布的旅游目的国家只40多个，也就是说，不管销售代理公司所宣传的其加盟的分时度假交换公司在几百个国家、拥有几千个加盟酒店可供交换，在中国的相关规定对旅游目的国家的限制真正放开之前，对于中国的消费者而言，它只是一块只能看而无法吃到口里的“蛋糕”，消费者所能去的也只有40多个国家而已。并且，中国公民出境旅游通常采取的是参加旅行团队的形式，且必须受总体额度的控制。因此，参加分时度假的消费者要想个人出境旅游是比较困难的，而在这个额度控制“瓶颈”未放宽之前，即便是这40 多个国家，消费者也未必是想去就能够去。另外，如果跟团出去就意味着有可能要交纳双份的费用，显然是不合算的。更何况，即便不存在费用问题，出国后再分团，事先必须经过相关主管部门批准。消费者对分时度假的了解不足也使一些销售代理公司钻了空子。分时度假引入中国的时间尚短，加之宣传得过于片面，使消费者无法了解其全部内涵，这就使得一些销售代理公司有了进行虚假宣传的空间。分时度假产品具有长期性。其合同少则10年，多则30年或者更长，而且每年要交纳一定的客房维护费用，进行交换还要向交换公司交纳一定的会员费用。这对于消费者来说，无疑是一笔长期的支出，在购买前一定要考虑好自身的实际情况，并适当考虑未来可能出现的支付危机，慎重决定。而且，它不像旅行社那样，能为消费者提供代办签证、订机票、提供车辆、安排食宿、配备导游等一系列的服务。分时度假提供的主要服务是订房与交换，其优点是能给购买者较大的自由空间。二、中国开展“分时度假”的条件已经成熟从分时度假的特点来看，它适合于中国目前的国情，能满足更多不同层次的需求，能获得良好的经济效益和社会效益。经过20年的改革开放，中国人民生活水平得到了很大提高，已有相当的消费群体可以负担得起分时买房的费用，其消费习惯与消费心理也日趋成熟，中国发展分时度假正当其时。中国旅游业的发展，创造出新的居住需求。2004年，中国入境旅游全面恢复振兴并有新的突破性大发展。全年入境旅游人数达1.09亿人次，比2003年增长18.96%，中国旅游外汇收入为257.39亿美元，比2003 年增长47.87%。已经成为一个新的消费热点。由于中国目前还没有其他的旅游居住方式，所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店，而在旅游业发育较为成熟的许多国家，“分时度假”早已成熟和普及的销售与管理方式。以“分时度假”方式销售房屋，是房地产业与旅游业相结合的良好结合点。 部分居民需要购买“第二套住宅”。现在的问题在于是否能以创新的思维去创造新的住房消费、开拓房地产业发展的新的广阔市场。“分时度假”的销售方式会有效扩大居民的住房消费，国外不少居民所拥有的“第二套住宅”，实际上大都是通过这种特殊的销售方式来购买和实现拥有的。在中国人民生活水平提高后，中国居民中也已经有了想购买“第二套住宅”的消费群体，但是对于大部分“小康之家”来说，更多的家庭将会选择花较少的钱，买更好的房，自己不去住时房屋也有人管理。这时引入“分时度假”正适应了一大批消费者的需要。从这个意义上说，将它改称为“分时置业”更容易为消费者理解。 “分时度假”能创造出新的消费市场，它可以使加盟“分时度假”的房地产商所建的房子容易销售。良好的联盟能给加盟企业的商品房提供跨城市、跨地区、将来是跨国家交换使用的背景，销售情况将会更加看好。在中国还有“会议旅游”、“会议经济”的很大市场，“分时度假”可以适应许多企业、事业单位和政府机关的需要，使得他们购买后可以一年一度地用于会议，还可以交换到不同的城市甚至交换到国外开会，而不必自建会议中心，或年年租房开会。这使“分时度假”在中国拥有着具有中国特色的巨大潜在市场。 三、如何推进“分时度假”目前中国法律法规还存在“盲点”，为了清理其中的行业败类。自2002年，中安达公司、中房集团、中旅总社共同发起组建中国分时度假协会筹备会和中国分时度假研究会。2005年3月5 日，中国分时度假研究会颁布了《中国分时度假行业公告》、《分时度假自保公约》，这标志着这个行业在没有相关法规出台前，将通过严格的自律行动引导市场，并针对分时度假市场中出现的一些问题，进一步提出解决的方案，推动分时度假市场在发展中规范，在规范中发展。 行业没有自律，出现了李鬼冒充李逵的情况，如果不把李鬼清出场，这个行业就不会有一个长远的发展。分时度假业现阶段最重要的是加紧企业自律、行业自律，然后保护消费者和经营者双方的合法权益。在中国现阶段，大致有三类公司提供相关服务。第一类是以美国国际分时度假交换公司（RCI ）为代表的国际分时度假交换公司。分时度假概念首先由其传入中国。几年前，他们在不了解中国国情和法律法规的情况下，就匆忙开展业务，发展会员。第二类是中国一些资金比较雄厚，有意在“分时度假”领域进行探索和发展的企业。由于中国目前尚无一个关于“分时度假”的法规，他们对分时度假概念的理解也不一致，所推出的分时度假产品五花八门。第三类是中国的一些房地产公司。他们想借用“分时度假”的概念，把积压在手中的房地产销售出去。要保证“分时度假”在中国健康发展，还需要有关政府主管部门主动关心、支持和规范这个新兴产业，还需要相关法规的制订与完善。“分时度假”本身是一种符合经济规律、有市场潜力的消费形式，只有随着政府部门的规范化培育，国内信用体制的逐步健全。“分时度假”才将会成为人们追捧的另一种旅游消费新时尚。3.3.3 分时度假发展的问题分析分时度假最初是指人们一起在度假地购买同一栋别墅，并共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时段的度假别墅使用权，并且可以通过交换系统与异地酒店或度假村的使用权进行交换。由于这种度假形式既满足了人们的度假需求，又节省了购买资金，同时还可以选择更多的度假地，所以迅速成为人们喜爱的旅游度假方式。分时度假产品经过近30年的发展与完善，已成为目前全球增长速度最快的旅行度假产品。分时度假概念及其产品于20世纪90年代末由英美企业传入中国，众商家对其前景看好，纷纷涉足该领域。但目前中国分时度假销售市场非常不规范，出现了许多问题，应积极采取相应对策加以解决和规范。1、分时度假的信用问题及对策 在分时度假发展前期，人们对于信用问题并没有十分重视，因而出现了一些人或企业的欺诈行为，致使分时度假整个行业的信用受损。信用问题的产生源于信息不对称，而使信用制度在投机行为面前不能有力地实施，因而要解决分时度假的信用危机，要从以下两方面着手。一方面要解决信息不对称的问题。分时度假产品的信息不对称主要原因在于大众对于这种新兴产品的认识不足，很难获得全面、客观地了解分时度假的途径，关于分时度假的信息只能来自于销售商的单方面介绍或媒体的相关报道，而显然这些信息是不全面的，并且其根据各自的立场不同而内容也不同。不对称的信息产生了不透明的市场环境，不透明的市场环境给了一些不法经营者或欺诈者牟利的机会，造成了消费者利益受损从而引起种种抱怨。因而解决分时度假信用问题的一个途径就是使得分时度假行业信息公开化，减轻信息不对称格局，从而使市场透明化，使得经营者和消费者在透明的市场环境下销售和购买，从而慢慢培养消费者的购买信心。另一方面，建立健全企业信用系统和个人信用体系，使得失信者受到严厉的惩罚，在行业内外都无法立足，起到一种警示的作用，使行业的发展走向正轨。这一途径需要社会各界包括工商、银行等各职能部门的共同努力和国家法律法规的支持才能完成。目前分时度假的某些企业正在使用担保、信托等信用工具作为自己的辅助和支撑，在现在的企业信用系统和个人信用体系还不完善的阶段中，无疑是一种建立信用的手段之一。但是，需要注意的是，这些手段必须真实地应用于产品中才能够起到建立信用的作用，如果像上海金旅运通那样，仅仅用信托作为招揽生意的招牌和幌子，则会进一步破坏行业的信用体系，从而最终将整个行业送上不归之路。此外，运用民间信用体系，通过行业协会规范行业行为，将有助于消除分时度假过去留给人们的阴影，建立起诚信经营的市场形象。目前国内已经成立的“中国房地产和分时度假联盟”等机构就是正在形成中的行业协会。 2、分时度假的保障问题及对策由于分时度假销售的产权一般在30年，有的甚至达到50年，这么长的时间跨度不可避免地会发生很多事情影响会员权益的实现。在这个交易中，会员面对的是交换公司和交换网络，而交换公司和交换网络存在相当大的不确定性，一旦发生如：交换公司卷钱走人。酒店管理不善导致酒店破产、交换网络瘫痪、交换联盟分裂等问题就意味着会员权益的损害。目前由于分时度假的房产缺乏足够的保障，从而让绝大部分人望而却步，不敢轻易拿几万元去购买分时产品。 在国外，分时度假和信托是不可分割的。而2001 年中国颁布实施的《信托法》和《信托投资公司管理办法》，在保障分时度假会员权益上具有优势，这些优势主要体现在以下几个方面：一是信托财产的独立性；二是信托财产的神圣性；三是信托财产的灵活性：四是信托财产的归属性。信托的种种优势，能够充分体现在分时度假产品的保障中。如果将分时度假房产设立成信托产品，将获得这样的保障：一是信托产品免受度假村破产清算；二是度假村发生债务纠纷时免受债权人追索；三是信托受益权可用于继承、转让和清偿债务；四是信托到期可按协议重新分配信托财产。这样就把投资者的最大风险予以化解。中国可以借鉴国外的成功经验，通过将投资者购买的度假房产设置成信托产品，建立起以信托为基础的保障体系，可以解决分时度假购买者的后顾之忧，也可以尝试其他不同的方法，比如与银行合作，由银行直接收取销售款等。3、分时度假的服务问题及对策 分时度假的服务包括两个方面：一是分时度假地的建设；二是酒店服务的问题。分时度假消费者在购买分时度假产品时，购买的不仅仅是一周的入住时间，还包括对周围配套设施的需求。因此，分时度假地的建设成为分时度假服务的一个重要问题。要解决这个问题，除了常规的一些旅游设施，比如游泳、高尔夫之外，还要从各个度假地的特色出发。俗话说：“靠山吃山，靠海吃海”，近山的度假地要开发一些山区度假项目，比如攀岩、山地越野等，靠海的度假地当然是要开发与海相关的度假项目，比如游艇、水上摩托、潜水等，增添旅游度假的乐趣性和参与性，这样才能满足度假者的多方面全方位的要求，让度假者来了一次还想来第二次。这样，度假地的分时度假产品的销售状况才会更好。另外，还有一个过渡的方法：就是以区域划分，将邻近的度假资源进行整合，建设成为更大范围的度假地。与此同时，酒店服务质量是分时度假服务的另一个重要问题。消费者购买的永远是酒店的使用权，不是俱乐部，俱乐部只是一个公司而已，消费者购买的是一个资产，哪怕是使用权的资产，而为会员提供服务的，则永远是酒店。现在酒店最大的问题在于，在销售的时候，将交换的问题、会员服务的问题都交给了销售商。这样，（销售商）在卖完之后，第一年可能还好，第二年问题就不管了。其实这些应该是酒店的责任，销售公司只是代理商，所谓代理，就是代人管理，代理完之后就不是他的责任了。酒店可能出于节省人力和财力的角度考虑将交换和服务交给销售代理，这无可厚非，但同时酒店还应该有专门的会员部，而且应该提供最好的服务和管理，最好的人员来执行。交换公司也好，开发商也好，不能替代酒店来完成这些服务工作，不能让酒店养成将会员服务这一块业务完全依赖交换公司或开发商的观念，必须要让酒店来完成自己本应完成的服务工作，为自己的会员为自己的业主好好服务。交换公司应该做的，是约束酒店，使酒店提高自己的服务，而不是代替酒店来完成服务工作。分时度假的健康发展必须建立在为会员提供完善的服务的基础上，只有这样做，才能在社会公众面前树立分时度假的正面形象，善待会员是分时度假发展的根本之路。4、分时度假的人才问题及对策任何一个行业的发展，人才都是关键。一个发展前景良好的企业，如果缺乏专业、敬业的人才，是很难在市场竞争中有很大作为的。这一点，已经为全社会所认同，更为众多的企业所接受。分时度假作为一种新兴行业，在中国的发展不足10年，并且还有很长一段时间处于腾脱、尴尬、半遮掩的发展阶段，因而在其人才培养和发掘方面，情况不容乐观。所谓“千军易得，一将难求”，分时度假高级管理人才是在最缺乏的。而一个行业要能够健康持续地发展，必须要有一批头脑清醒，善于思考与分析，能够抓住市场脉搏，找出市场问题所在并能够解决问题的人才，因此这个问题是分时度假人才问题中最关键的一点。要解决分时度假行业的人才问题，要从以下几个方面着手：一是在现有的旅游学校内增加分时度假相关专业，进行系统培训，培养分时度假理论人才；二是从旅游或其他相近行业吸收优秀人才，加强分时度假行业的人才力量；三是对现有人才进行其他知识的补充和培训，完善现有人才的知识结构，也就是从优秀的士兵中寻找合适的将领。3.3.4 中国开发分时度假应注意的问题  1、避免误区。开发分时度假业可以为积压的房地产找到一个出口，但是并非全国积压的8000多万平方米的房产都可以改造成分时度假产品销售，只有那些具备度假条件且有良好的度假设施的地方，经营销售分时度假才有出路。不分青红皂白，不考虑自己的实际情况，一哄而上，将普通住宅房商品房用来发展分时度假产品，其成功的可能性极低。另外要考虑中国居民的实际购买力，避免重复建设、供过于求，造成资源浪费。 2、法规问题。由于分时度假法规尚未出台，这样在销售分时度假产品时，旅游者购买的是房产的使用权还是所有权，或是暂时的所有权难以界定，经营公司在卖出该永恒的分时度假卡后是否还有所有权？而且《商品房销售管理办法》第十二条明确规定：商品房按套销售不得分割拆零销售。这对于将一处房产分为52个单位，把其中51 个单位向不同旅游者销售分时度假业而言是明显的限制。因此。分时度假业的发展需要制定一些法规来提供依据和保护。3、防止以销售分时度假产品为名而进行的非法集资。分时度假业在其历史上曾出现过强迫性销售和欺骗性销售，给消费者造成了很大的伤害。因此，应避免这些消极和非法的现象出现，尤其是要杜绝为销售产品而进行的集资。正如中国经济体制改革研究会副秘书长张路雄所强调的那样：在中国分时度假业起始阶段决不可卖虚拟的会员卡，必须要以一定房产权为依据。为防止经营者卷款而去，对于经营分时度假企业所收的价款中超过房地产价格以上的部分，建议象美国政府那样对其实行监管。 4、交换分时度假产品的障碍问题。对于国内市场间相互交换不存在这个问题，但是不少渴望到国外度假的旅游者却有许多不便。世界上许多国家尚未成为中国公民自费出境旅游的目的地，即使是对中国居民开放了市场的国家和地区，也有多如签证、护照、换汇等方面的不便。因此，即使是加入到如RCI这样的国际交换系统，也不能保证中国公民赴夏威夷、加勒比海地区等旅游度假的顺利进出。这样在一定程度上将影响旅游者的购买兴趣，阻碍中国分时度假的发展。 总之，分时度假业在其发展过程中，需要用概念引导市场，法规规范市场，而且面临着一些需要解决的问题。它在中国会随着度假旅游业的兴起而前途光明。3.4 中国发展分时度假业的思考3.4.1 中国发展分时度假业的可行性 随着中国经济持续高速的发展，在一些经济发达地区如珠江三角洲、长江三角洲、京津等地区产生了一批为数不少的高收入人员，同时内地也有一部分人先富了起来，这些人的日常生活住房问题已经解决，其恩格尔系数较低，有较高的可自由支配收入。国务院实行了新的休假制度，每年多达114 天的公共假日，带薪休假即将实施，为人们外出度假提供了时间上的可能。更为重要的是，许多人对以前的观光旅游经历过多次，越来越失去兴趣。由于工作或经营中承受着很大的竞争压力，精神紧张，生活节奏很快，非常希望利用假期到一环境优美之地松弛一下，恢复一下身心健康，这就产生了休闲度假的需求。这种由观光旅游需求向度假旅游的转变，为发展度假旅游业提供了客源。可是购买度假地房产却价格不菲，往往无力独自承受，因此分时度假的出现既能满足他们创建“第二个家”的需求，使其在度假之余享受家庭的温馨，又能满足他们休闲度假的需求，当然交换系统的加入可以使他们有更多的选择。3.4.2 分时度假市场发展潜力大——规范发展是关键 分时度假是国内外公认的黄金产业，它对拉动中国宾馆旅游业和促进销售闲置房地产大有好处。而且，随着国家改革开放进程的逐渐加快，可以开放的旅游国家将越来越多，分时度假市场更加看好。但因一些不良公司的恶意操作，给正在兴起的分时度假蒙上了阴影，引起了业内外的关注。1、世界上潜力最大的市场分时度假是一个新的旅游地产概念。即由多位消费者共同拥有旅游地一处房产，约定在一年内不同时间享有使用权。它起源于上世纪60年代，逐步发展成为全球推崇的度假方式。 中房集团自2002年起就发起成立中国分时度假联盟，看好这一市场，并盯住了香港的两万套空置居屋，花巨资购置来发展内地居民在香港的分时度假项目。他说，内地分时度假要有一个大起步，最好的切入点就在香港。除了大气候的问题，根本症结还在于全国除了个别城市外，大多数城市的旅游休假设施并不完备，很多城市不具备让游客在那里呆一个星期的条件，而香港则是一个难得的市场。分时度假是旅游发展的一种创新，也是拉动内需的一项有效手段。作为提供家庭化、自由化、人性化的分时度假产品将会越来越受到人们的青睐。2、上千消费者投诉分时度假投诉分时度假产品以2005年“3 •15”最为集中。到目前为止，消费者以各种方式投诉咨询分时度假的达上千人次。北京王海在线投诉网站负责人在中国，分时度假是个很奇怪的经济现象，一方面有着美好的发展前途，弃之可惜；另一方面又没能很好地规范它，投诉不断。分时度假产品最重要、也最吸引人的功能，就是可以交换到国外酒店住宿度假，以实现消费者环球旅游的梦想。而实际上消费者能否交换成功，不仅在于经销商和交换商拥有多少真实的、可供交换的酒店，最关键的是能不能合法的办成签证走出国门去旅游度假。作为专业的度假交换公司，对中国能出境旅游度假的国家和地区以及所有可供交换酒店的情况非常了解；但作为消费者则少有这方面的知识，而分时度假的经销商们并没有告知消费者关于出国签证这一最重要环节的真实情况。这就是引发诸多投诉的最关键原因。3、售会员卡是欺诈的根源在近日召开的中国分时度假行业2004年度研讨会上，中国分时度假联盟主席、中房集团董事长孟晓苏指出，目前国内消费者加入国际分时度假交换系统的情况并不尽如人意，顾客购买后想与国外进行交换度假的愿望通常很难顺利实现。分时度假分为国内交换和国际交换两种形式，分时度假进入中国需要适应中国国情，在国内进行度假交换业务，必须要有符合销售条件的房屋，而不能够实行无房屋可卖的卖卡销售。分时度假是介于房地产业和旅游业之间的产品，它往往能和消化积压房的目标很好地结合起来。中国的房地产市场已持续6年增长，平均每年销售额增长31%，但房地产发展不能排除出现房屋过剩的现象，万一房地产一手市场陷入低谷，完全可以通过发展分时度假，借助于休闲旅游市场消化一部分过剩产品。卖卡必须要有房屋作基础，有些公司希望先卖卡融资，再投入资金去开发或买房，这是不现实的，对消费者来说也非常危险。在销售国内交换形式的分时度假产品时，如果没有房屋作为基础，而只是销售分时度假会员卡，是欺诈性现象出现的根源，这些行为严重损害了分时度假的声誉。因此，基于中国的特殊情况，在中国的市场开展分时度假的前提是必须拥有房屋实物以及销售者拥有房屋产权等基本要求。4、分时度假还需适应国情 目前经国务院批准已经有59 个出境游的目的地国家和地区，今后将继续有计划地增开出游国家和地区。随着中国经济的发展和国力的强大，中国的居民拿着护照走遍天下的日子迟早会到来，但他同时强调，国际交换现在仍然不能作为分时度假的一个消费品牌。分时度假本身是一个国际化的新事物，但进入中国也需要适应中国国情。在分时度假产品上，一方面要建立“冷静期”制度，防止强迫性销售，并提供退款保障。这样做的目的是，当顾客在规定的“冷静期”内提出退款要求后，能够保证消费者取回自己所支付的款项；另一方面可由第三方担保、信托公司监管，保证会员对分时度假公司承诺设施的使用权，并建立信息公开制度，防止欺骗性销售。目前国内市场上加入国际度假交换系统的一些分时度假价格超过了国内市场的支付能力，顾客购买后想与国外进行交换度假的愿望也就很难顺利实现。 5、分时度假将成旅游新时尚国家旅游局对发展分时度假市场的工作意见是：第一，暂不允许在中国销售外国的分时度假产品；第二，国内居民到国内各度假地的“分时度假”有广阔的发展前景；第三，想借助发展“分时度假”来消化积压房地产，可以有一些作为，但不具有普遍意义。国务院批准的发展原则为：第一，积极探讨。中心城市可积极探讨分时度假等新的旅游方式。第二，总体工作思路为“因势利导，积极探索；加强规范，抓好试点；跟进管理，稳妥推进”。第三，加快制定法规进行规范。第四，把分时度假纳入旅游行业管理范围内，由旅游行政管理部门实施管理，必要时可进行联合执法。对现实中的一些具体问题，如消费者“期权”的保证，对分时度假产品提供者的审批，“产权酒店”等方式的缺陷等，有关方面也在积极研究和协调。 同任何新生事物一样，“分时度假”在国内出现之初，难免会出现不和谐的情况。但“分时度假”本身是一种符合经济规律、有市场潜力的消费形式，随着政府部门的规范化培育，国内信用体制将逐步健全。同时，各单位普遍实行带薪休假后，国内居民将有更多自由支配的时间，届时，“分时度假”将会成为人们追捧的另一种旅游消费新时尚。3.5 分时度假的发展空间大3.5.1 分时度假将是新型的产权认购方式 1、具有可交换性分时度假最大的特色就是它的分时度假交换概念。也就是当你某一年决定不在你所购买了时段的酒店或度假村居住时，你就可以用你的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段。由于分时度假网络与其加盟酒店或度假村的紧密合作，购买者可获得由分时度假或旅行时能有多种选择。 2、可获得有品质保证的住宿 遍布于不同地方的多处加盟酒店和度假村，可以让时段拥有者拥有极大的自由。为了保证加盟酒店度假村符合分时度假交换机构的品质规范要求，酒店或度假村得随时接受交换机构的例行监督和检查。3、可节省度假开支只需购买一个时段的度假时间，消费者可以较优惠的价格每年都可获得自由出行的方便。 4、体验一种新型的消费方式分时度假既是一种度假消费，同时也是一份投资，可以一直享用10年甚至更长时间，还可以出借、出租、转让、赠送和继承，是以今天的价格购买未来的消费。现行市场上推出的“分时度假”概念虽然与国际惯例还有差距，只是单纯为度假购买“时间段”。但花数万元为自己买下度假时间段，既可自己享受，又可出租他人，这种方式将成为今后一种新兴的房产投资方式。3.5.2 中国分时度假业的发展方向 1、分时度假俱乐部 分时度假俱乐部通过其确定的预定体系向会员提供每年在俱乐部房产中一定时间的住宿服务。多数俱乐部房产的房间是由标准间、单卧室套房、双卧室套房等多种形式组成。流行的时尚是消费者可以灵活选择的点数制体系。点数制俱乐部中，点数作为俱乐部系统中消费的货币，会员通过购买有产品依托的点数来选择住宿、娱乐、餐饮等项服务。与一般的分时度假产品相比，分时度假俱乐部具有明显的优势：一是灵活性，消费者不再需要按照固定的住宿单元和固定的时间来消费自己的住宿产品，而可以根据实际需要灵活选择产品组合；二是选择性，由于点数制俱乐部一般都是由多个度假地组成的，所以消费者有了更多的选择性，可以在俱乐部体系内自由选择自己喜欢的度假地；三是与会员联系的长期性，由于点数制俱乐部的独特机制设计，一旦会员购买产品之后，相当于和俱乐部之间建立起长期甚至终身的联系，俱乐部与会员之间互利互惠。由于具有以上的优点，所以点数制俱乐部经常可以获得较高的顾客满意度，销售产品也更加容易。当然，点数制俱乐部也有其自身的弱点，比如，点数制俱乐部的启动成本较高，即使在原有的分时度假地基础上进行点数制俱乐部改造，也需要不菲的成本；点数制俱乐部对于库存管理有着更高的要求，因此在预定系统的设计和建设上需要有更高的资金投入，以满足客户的灵活预定需求。实践证明，建立点数制俱乐部后，人力成本也会上涨，主要原因是计算机预定系统管理人员的增多和需要更多、更优质的服务人员。2、引入分时概念的假日住宅——真正意义上的产权酒店 产权酒店在中国的兴起成为一种特殊现象。虽然目前在具体的操作中有些走样，但真正意义上的产权酒店有着广阔的发展前途。主要基于以下几个方面的优势： 国人对于拥有自主产权的渴望。由于产权酒店明确了业主具有自己所购房产的产权，所以满足了许多人拥有属于自己的“流动的家”的感觉。并且产权酒店在开发和销售上完全可以适用现有的关于房地产销售的各项规定。法律权利的明确界定使消费者更加容易接受这一产品。大批企业在宣传推动。传统的房地产企业对于分时度假的概念了解和经营模式还比较陌生，而对其未来发展中的变动因素认识很清楚，因此对投入大量的资金开发心存顾忌。开发产权明晰的产权酒店退一步讲还可以作为普通的房地产或者自有酒店项目经营，可近可退，所以容易生存和发展。 3、分时度假销售公司对于国内目前已经加盟国际交换系统的度假地而言，关键环节的产品的销售问题还没有解决。分时度假产品的独特型使其既不同于饭店产品的销售，也不同于房地产项目。很多想发展分时度假产品的开发商也因为对销售没有把握而迟迟不敢进入。对于已经掌握分时度假销售技术的专业人员来说，代理开发商的产品有着较厚的利润，因为分时度假产品的销售收入当中，有近一半属于销售成本。作为代理商，销售公司只要按照签订的合同开展销售业务，自身没有过多的风险。如果能够建立起网络化的销售体系，对于促进产品销售，建立顾客的信心，都将起到积极的作用。主要的风险来自销售公司对于开发商缺乏影响力和控制力，如果开发商不能兑现自己承诺的服务，将大大影响销售商在市场上的形象，进而直接影响到经营。 第四章  中国主要城市产权式酒店的发展4.1 北京4.1.1 北京产权式酒店的总体概况1、北京产权式酒店的过去与现在第一个在北京地区开发产权式酒店的是金三元公司，即在延庆县开发的金色假日酒店，后来随之开发的产权酒店大都集中在延庆、通州地区等远郊，这些地区都离北京市区很远，是北京著名的风景区，像延庆有八达岭长城、温泉等名胜，每年都会吸引大批游客。而继2000年至2001年间以“快乐无穷大”为代表的第一轮产权度假酒店开发热潮之后，2003年夏天，北京的产权式酒店开发达到历史最高峰，涌现出了“第一城”、“月亮河”、“美妙时光”等一批项目，加上2004年6月出现的“纽约客”，目前，北京市场上共有十几家产权式酒店项目。但目前北京市场上真正继续使用产权式酒店招牌的已经不多了，甚至有些项目在做着产权式酒店却不太情愿承认自己是产权式酒店，例如金色假日酒店和月亮河己经完全做成了度假村的形式，金桥国际则做成了酒店式公寓，而所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓，与产权式酒店的概念已经完全不同了。对目前的北京市场来说，更多的项目是已经完全没有了任何动静，好像凭空“人间蒸发”了一样，比如“快乐无穷大”和“金海豚”。“月亮河”则是把度假村、会议经济结合起来做，已经完全没有了当初开发商齐声高唱的产权式酒店的影子。2、高额回报难保证“N种投资方式，15%的固定回报”、“四星级酒店，10 年回租，9％年租金收益”，这些都是一些产权式酒店推出时的宣传口号，听上去很美，也很诱人。开发商允诺的高回报率是对投资者的主要诱惑，很多项目在广告中都宣称8%、9%的回报率。然而，时至今日，开发商有没有兑现当初的承诺呢？由于延庆是一个季节性很强的区域，只在夏天有旺盛的旅游群体，因此很难保证高额回报率。3、过度开发当止北京产权式酒店之所以出现目前难堪的局面，究其原因：首先，当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；另外，在现阶段，产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。宣传中高额、固定回报的规定，以酒店经营利润的计算是不科学的，因为这是满打满算按100%、80%的酒店入住率高估的，如果酒店经营达不到这个入住率，经营效益就实现不了，也就没有什么高额利润可分了。现在，一些地方酒店的入住率并不高，普通酒店的经营仍然存在风险，更不要说产权式酒店这个新兴事物，如若一旦出现经营亏损，根本就没有一点利润。而且，建设部还有明文规定，开发商不得承诺固定回报作为销售手段。产权式酒店在北京基本上没有发展前景，整个行业的信誉太差，又没有相应的法律来约束。在国外，开发商都是把其作为一种长久的产业来发展，而国内的开发商很多都不是这样操作的，市场前景自然也就看淡了。4、信托担保可保无忧？如果说产权式酒店是投资风险极高的产品，那如果通过信托计划发售是不是解决问题的一个良好途径呢？北京市第一家产权式酒店信托计划是2004年刚刚发行的北京市通程国际大酒店信托计划，该计划对产权式酒店计划投资总规模达1.2亿元至1.6亿元，期限一年半，预计每年税后收益为4.8%。通程信托目前还看不到结果，而对于其他项目，目前只有中信国安集团的第一城算是一个比较成功的个案。“第一城”坐落于北京市通州南端香河经济技术开发区，以北京明清皇家建筑和园林为主体，按照北京城的原始景观，再现了明清都城风貌。它新近推出的二期金融产品，是在刚建好的营业面积中拿出少量现房公开发售，总面积4000平方米。以10万元起，每5万元为级数递增，购买第一城产权；业主的投资期限为3~8年，3 年后的任何一年，业主均可选择继续持有收租，或等值转售给经营公司；投资收益为每年8.3％，包括高于银行同期存款利率6%的现金收益和2.3%的代金消费卡。并由中信国安集团以其百亿资产对业主收益及转售提供连带责任担保。开发商承诺，每年6%的现金收益每半年支付一次。然而，是投资就会有风险。高收益往往是建筑在较高风险基础上的。况且，众多开发商所承诺的“预期收益率”也并非在若干年后一定能丝毫不打折扣地兑现，这些都给地产投资埋下了可能的风险隐患。不过，可以看出，“第一城”业主的退出机制较为灵活，不像有些项目一旦进入就被套牢了。“第一城”的投资方式为什么可靠？北京隆祥律师事务所王清律师认为，连带保证责任表明保证人抛弃了“顺序利益”，放弃了“先诉抗辩权”，只要债务人到期不履行债务，债权人就有权先于向债务人求偿而向保证人求偿。换言之，债务人不履行债务，是先对债务人起拆要求清偿，还是先对保证人起诉要求清偿，债权人享有充分的自由选择权。也就是说，一旦发生损失，承租人只要证明第一城公司未全面、及时地履行债务，就可以直接要求中信国安集团公司承担连带保证责任。 不过，面对种种诱人的承诺，投资者仍不能为高回报所诱惑而忽略安全性的考虑，除了项目本身的潜力外，投资项目所属公司的实力和信誉最为关键。因为产权式酒店是房地产与酒店业、旅游业相互交融的一种复合产品，其经营业态发展还很不完善，仍需要进一步的开拓和创新。同时，考量一个产权式酒店的盈利能力主要是对酒店经营管理水平进行全面考察，毕竟这是决定投资物业是否可以升值的关键要素。一定程度上而言，衡量一项投资价值的前提条件，不是过高的期望收益而是所将担负的风险程度。4.1.2 产权式酒店初现北京1、必须选址旅游胜地产权式酒店的生存前提是处于景色优美的旅游区，位于旅游“要道”，依附旅游胜地，拥有充足的客源。曾经在北京推出的“5＋2”生活方式和近来全国分时度假概念，与之有异曲同工之妙。北京首家产权式酒店金色假日落户北京延庆。目前，上海、海南、厦门、兰州、昆明、深圳相继成功建设并推出形式各异的产权酒店：2001年，广州远洋商务大厦产权酒店的宣传声势掀起了产权酒店在全国的投资热潮；深圳丹枫白露产权酒店更打出了“付完首期，永不供楼”的口号；4月，浙江临安钱王大酒店94间产权房被抢购一空；7月，上海“海南皇冠假日酒店”一周销售60套；北京金色假日产权酒店开盘不久，400 多套房子也被抢购一半。产权式酒店属于旅游物业，其最大的卖点莫过于“投资”。在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多家庭与企业的青睐。近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强；与投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的投资首选。2、有点“四不像”产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，并且在购买度假酒店后，可交换到运营商提供的世界各地联盟度假酒店。这样，既可以直接获得收益，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。产权式酒店向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业的有效综合。产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60%是中产家庭投资，40%左右是企业集团购买，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司年会专用。产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。随着税费下调、汽车进入家庭、住房二级市场的启动以及交通状况的改善等，“第二套住房”的概念已然兴起。第二套住房自然也包括产权式酒店。一段时期以来，针对厉以宁这一观点，许多人纷纷提出质疑。有人指出，产权式酒店既是酒店又是住宅，既要度假又可租赁，整个一个“四不像”，那物业管理费怎么收？公摊面积怎么算？业主委员会如何成立？收益如何分配？土地使用年限按住宅年限计算还是按酒店使用年限计算等等？目前国内尚没有相关的法律条文。3、收益预期靠什么支撑北京金色假日打出的广告是只要首期投资10万元，就可以享受五星级服务、成为四星级饭店的主人，每年还可以获得投资 10～30%的回报，这个回报数据确实比较诱人，会不会是天方夜谭？如今首期支付10万元买一套商品房早已不是什么稀罕事，但如果有人同样拿10万元购下一套酒店套房的产权，恐怕大多数人就不能理解了。我们先看看金色假日推出的产权式酒店投资计划，以Ａ户型建筑面积56.52平方米计算，首付30%即10万元，其余款项由银行分20年贷款，每年应支付银行贷款本息19110万元，物业费每年5426元，取暖费1017元，共计25553元；根据签订的协议，每年能从客房经营回报中分得41408万元红利，扣除各项支出，还剩余15855万元纯利润，收益率达到41.41%，并且随时免费入住。尽管这样，中间存在一个问题，纯利润的固定回报靠什么得以保证？问题的关键在于酒店的承诺是否能够兑现，比如产权证是否能真正的拿到手中，每年的入住率标准到底能不能达到？如果一年能，那么两年呢，十年呢，二十年呢？业主购买的产权期限可是20年以上。投资肯定有风险。比如企业运作的不可预测、不可控制因素实在太多了，比如旅游景点酒店重复建设过多，有陷入恶性竞争的危险等。北京延庆是旅游资源最丰富的地区之一，旅游景点近百个，2000年延庆接待游客超过800万人，收入超过6亿元，每年呈递增趋势，旅游业发展前景广阔。目前政府也会考虑酒店的建筑规模和数量，还有就是金色假日已经和许多旅行社签定合作协议，常年都有固定客户入住，足以保证投资者的回报。4.2 上海4.2.1产权式酒店涌现上海城 旅游房产正悄然兴起，产权式酒店包围上海城便是最好的印证。自中央经济工作会议把住房、汽车、旅游和通讯列为2004 年四大经济增长点以来，旅游房地产方兴未艾。在上海商业房地产展示交易会上，最引人注目的就是产权式酒店。开发商将酒店的客房分割后出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这就是产权式酒店的经营形式。这些产权式酒店都在上海城的外围，和度假旅游相关，和长线投资相关，如周庄江南人家、昆山东方云顶度假酒店、苏州虎丘广场、黄山徽州胜景和苏州茉莉花国际大酒店等，都以分时度假的形式，让投资者既有投资收入，又有消费机会。这种产权式酒店在国际上非常流行，在中国尚属刚起步，但发展迅速，前景可观。4.2.2 上海产权式商务酒店市场火热  继产权式酒店公寓在申城走红之后，又一个新品种——产权式商务酒店在上海再次受到市场的追捧。由其开发建造的“巴黎时韵”产权式商务酒店共500套，上市后3个月内就销售了480套。 这种“产权式商务酒店”，与目前上海滩上炙手可热的“产权式酒店公寓”最大的区别在于，它的购买对象不是一般的白领阶层，大多数购买者是刚起步的创业者，其中尤以律师、广告策划人、个体牙医、设计工程师、音乐人、画家工作室、小型贸易公司等居多，并且每个单元面积都不大。以“巴黎时韵”为例，每套小的建筑面积只有24平方米，最大的建筑面积也不过57平方米，都配有卫生设备，只有少数单元设有厨房间，它基本上不住人，而是作为创业者的小型办公室或工作室。此外，这种产权式商务酒店大都地处交通便利地段，周边市政基础设施齐全，与周围联系十分方便。作为产权式商务酒店，开发商在建设中充分考虑到了它的使用功能需求，酒店配以强有力的物业管理公司。同时，举凡酒店所应具有的设施也大都配置到位，这些硬件设施足以使在此办公的小公司免除后顾之忧。酒店配有设备齐全的小型会议室，还有设备完善的商务中心，它不仅设有银行、快递、打印、传真、复印等，而且还可以代办工商注册、财务年审等，商务餐厅更为小公司用餐提供了方便。商务酒店除提供大众化服务之外，对有特殊服务要求的公司还提供个性化的物业管理，使不同层次的需求都能得到满足。产权式商务酒店作为目前上海的稀有产品，将来还有一定的市场，大约可占房地产市场份额的5%。只要开发商不是一哄而上，产品定位准确，物业管理到位，那么，产权式商务酒店就能够成为房地产市场中的一朵“奇葩”。4.2.3 外地产权式酒店瞄准上海市场  在近两年商业房地博览会上，产权式酒店非常引人注目。特别是外地的产品，不仅在数量上，而且在经营管理上都有新招，很受上海投资客的青睐。外地产权式酒店的销售市场定位于上海及上海周边城市中有投资能力的中高收入者，可观的年回报率和产业的稳定保障是这些产品成功的关键。位于古镇周庄的“臻品”是超五星级的全装修产权式酒店，由上海澳格企业集团开发，世界最大的园林规划机构美国易道从事项目整体规划设计。区内设有近两万平方米的功能生态园林，及五十多项会所设施。酒店客房每套为40平方米至50平方米，有标准单人房、双人房和行政套房等。该酒店前十年统一委托周庄•江南人家酒店管理公司经营管理，业主的年投资回报率为7.2%。此外，每年可享受15天酒店免费入住权。每年的15天中，7天可按当月平均房价的八折兑换成消费券在周庄江南人家主题公园使用。按44万元投资计算的话，十年的总回报为三十多万元。精明的投资者对此颇感兴趣。4.3 海南4.3.1 海南掀起产权式酒店狂潮 在2005年初，一股来自“产权式酒店”的狂风席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而“产权式酒店”又是其备受关注的“明珠”。1、春节外来客狂购海南“产权式酒店”2005年春节期间，随着大量游客的涌入，海南三亚不仅旅游市场红红火火，房地产市场也迎来销售的黄金周。春节7天，三亚各楼盘共预订和销售商品房623套，面积达5.08万平方米。这个数字，虽比2004年春节黄金周有所下降，但旺盛的旅游人气依然带来众多看房考察的人群。2005年春节，三亚楼市出现产权式房产受捧的势头。80平方米的海景小户型产权式酒店最受欢迎。时代海岸、兰海滨河城市花园、瀛寰度假公馆、椰风海韵等楼盘销售非常火爆。仅创维鸿洲开发的时代海岸，销售量就达200余套。岛外客依然是三亚购房的主力军，来自上海、北京和东北三省的购房族所占比重不断攀升。在住宅环境上，三亚的一线海景商品房受到热捧，再依次是河景房、生活配套完备的小区和市区商品房。 2、在“潜力股”与“投资暗礁”的边缘行走 产权式酒店的投资回报率究竟如何实现？这是一支前景大好的“潜力股”还是一块充满危险的“投资暗礁”？当中国许多地区房地产业遭遇宏观调控所带来的尴尬处境之时，部分“先知先觉”的开发商如救命稻草般地发现了一种叫“产权式酒店”的开发经营模式。于是几乎在一夜之间，各种打着“高投资回报”广告的产权式酒店如雨后春笋般林立于全国各地。所以进行投资必须要明确概念，现在讲“旅游房地产”实际包含几方面综合性的内容：旅游、投资、房产和航空等。投资者在选择时一定要关注开发商是否正规、实力是否雄厚，包括他过去的、现在的经营状况以及未来的潜力等。开发商实力雄厚，投资者才会有基本的保障，否则投资项目出了问题或者开发商卷款潜逃都会给投资者带来很大的风险。产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。通常情况下，开发商将酒店的客房分割后出售给投资者。投资者一般不住在酒店，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。在海南省海口市的的DC城房地产交易市场，一位辽宁来的许先生说，海南风景秀丽，每年吸引成千上万的游客前来观光旅游，作为一种新型的房产投资和消费模式，产权式酒店符合现代经济资源共享的基本原则。它是一种新型融资方式，比单独购买一套住房，来旅游时住、平时出租的方法便利多了。采访中，许多购买产权客房的消费者都认为，房产商通过出售产权客房回笼资金，扩大经营规模，分散经营风险，并借助国际酒店网络实现盈利，而投资者也可从单一的“购房出租”，转为“异地置房”。以前，很多来自外地的客户希望在海南买房作为第二套住房。但有两个问题一直无法得到解决：一是无法解决业主不在海南时的房屋管理问题；二是无法体现投资价值，从而制约了很多人在海南买房投资的欲望。产权式酒店对海南地产业将产生推动力。自1999 年海南成功推出“南海传说”产权式酒店以来，先后有康乐园度假村酒店、博鳌国家旅游休闲度假区、海口皇冠滨海温泉酒店、三亚温泉大酒店等产权式酒店成为楼市的新宠。目前，海南酒店业长期处于亏损经营状态，在淡季，大量客房闲置，造成资源浪费。产权式酒店的引入，一方面可使酒店闲置的客房资源按房地产的方式迅速收回投资，另一方面，可提高开房率，具有不影响酒店正常经营和不需要酒店再投资进行客房建设、改造等特点，是改变目前酒店开房率偏低的一种低风险可行方案。一座拥有200套客房的产权式酒店，全年入住率如达到50%，每套客房每天收入160元，若其中的70%用于支付管理、人员工资、税收、水电等各项费用，每年将可提供管理等费用约408万元。此外，每位业主每年可获约8700元的年终分红。从理论上讲，这种投资方式完全可行，但实际操作起来，却存在一些不确定的因素。产权式酒店能否产生利润，关键是房间能否有人入住。海南本地的宾馆酒店就够多了，单这些宾馆酒店，平时都吃不饱，哪轮得到产权式酒店分羹呢？一房地产商推出产权式酒店后，投资者并未像开发商起初承诺的那样，获得丰厚的租金，因为客房入住率极低，还不够维持日常开支。开发商是否和业主一起承担经营风险也很重要。因为产权式酒店本身的投资行为是后期经营和物业管理，若经营公司经营不善，就会亏本，直至退出。所以，许多开发商售房时，关于投资回报，一般只签三五年合同，以后就难说了。4.3.2 海南等地产权式酒店的市场发展与危机（一）产权式酒店受到热捧从萌芽到发展，产权酒店模式在中国已跌跌撞撞地走过了10个年头。在有效需求的拉动下，近一两年，南京、深圳、秦皇岛、厦门、青岛、海南等地相继涌现了一个个产权式酒店，推向市场后，大都反应良好。而作为中国最受欢迎的旅游目的地和中国产权酒店的诞生地，海南的产权酒店行业更是走在全国的前列。（二）产权式酒店能够受到热捧的原因产权式酒店与传统房产投资相比，拥有多项连带回报。具有服务水平优、装修配备齐全、回报高增值快等特点，由专业公司代理，不需费心费力；用处多，待客经营两不误等诸多优点。旅游城市的自然条件和地理位置非常适合发展产权式公寓和酒店。产权式公寓和酒店有可能成为旅游房地产的主打产品，进而带动旅游经济和房地产业的发展。 一座拥有200套客房的产权式酒店一年入住率达到50%，而每套客房每天收入160元，若其中的70%用于支付管理、人员工资、税收、水电等各项费用，每年将可提供管理等费用约408万元。此外，每位业主每年可获约8700元的年终分红。（三）产权式酒店预售合同纠纷产生的危机 产权酒店虽然在国外以高利润低风险著称，但引进中国后却未必如此。（四）产权式酒店问题根源从1992年海南开发产权式酒店至今，纠纷不断。目前的“产权酒店”充其量只是“产权客房”，投资者要擦亮眼睛，因为“产权酒店”很难满足区分所有权的三项内容。首先，从功能来说，“产权客房”并无住宅或酒店的独立使用功能酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。其次，“产权酒店”共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是购房者共有，还是单独属于开发商或原酒店所有人？最后，购房者与酒店管理公司之间是什么关系，租赁，还是委托代理？若经营失败，购房者有什么退出方法？住宅可以转手卖掉，经营失败后的“产权酒店”谁还会接盘？问题的关键在于酒店的承诺是否能够兑现，比如产权证是否能真真正正地拿到手中，每年58%的入住率标准到底能不能达到？如果一年能，那么两年呢，十年呢，二十年呢？业主购买的产权期限可是45年。建设部曾在2002年7 月公布《商品房销售办法》，对产权式酒店并不赞许。海南政府也将进行调研，尽快对产权式酒店立法。此外，国家建设部有明文规定，不得承诺固定回报作为销售手段。因此，某些开发商明示的投资回报承诺很可能会变成空头支票。 因为国家尚没有这方面的法律法规，在高回报率的背后可能业主合法权益很难得到有效维护。首先产权式酒店至今纠纷不断。客房的产权虽然已经卖给了个人，但在很长的时间里，它不是小业主的居所，而是作为酒店客房经营的。可以确认的是，一旦发生纠纷，现阶段购买客房的投资者很难找到维护自已合法权益的依据。 对业主而言，还存在后续风险。比如，在你想享受免费居住时，管理方可以无空房拒绝；在你索要年度投资回报时，管理方可以任何理由搪塞。而你远在外地很难知道酒店的实际经营情况，出现问题也不便处理。在你收回客房，不再委托其代为经营时，管理方可以向你收取高额物管费等等。更有甚者，产权式酒店成为开发商回笼资金的幌子，投资者的权益被任意践踏。“南海传说”就是个例子。这个三亚最早以产权式概念运营的房地产项目，现在被业主不断投诉，但有关部门根本无法解决。因为国家尚没有这方面的法律法规，业主合法权益很难得到有效维护。“产权酒店”不是不能卖，关键是开发商或原酒店所有人在销售时，一定要对其中的法律风险分析清楚，多为购房者想一想，并精心拟订相应的合同来规避风险。房屋管理部门对于楼市中的这种新“产品”，也应给予足够的关注，并加以规范。4.3.3 海南产权式酒店发展面临的挑战一、海南产权式酒店——陷饼还是陷阱？1、产权式酒店的引入海南在1999年底率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心（后更名为海南皇冠假日滨海温泉酒店）推向了市场。其后，这两年国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。 如今，随着城市可供应土地资源和传统房地产开发机会的逐渐减少，以及住宅消费开始向舒适性转移，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域。在休闲度假旅游已成为国际旅游重要部分和国民经济重要支柱的背景之下，尤其是重要旅游景区景观的不可再生性，使得不少企业欲捷足先登旅游房地产业，使得中国休闲度假旅游房地产发展势头强劲。尤其在沿海地区和旅游资源较为发达的地区，如海南、上海、浙江、北京、广东、山东、天津等地，以产权式酒店为主要模式的旅游房地产市场行情十分看好，其售价远远超出同类地段普通商品房的价位，引起各方面普遍关注。2、投资者的愿景  毫无疑问，随着经济发展和人民生活水平的提高，人们不仅对文化与休闲产品的需求日趋增长，而且多元化投资意识也已觉醒。这时候度假产品——分时度假酒店和产权式酒店出现就迅即成为了两个亮点。一部分具有一定投资实力又喜欢追逐新潮、观念前卫人士，得休闲时代、休闲产业风气之先，积极介入分时度假酒店和产权式酒店投资方式，并期望“不用愁管理与出租经营问题”，就能从中得到实惠和极大好处。一般说来，分时度假酒店也好，产权式酒店也好，“是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享”。不仅如此，投资商，更主要是地方政府有着强烈的“依靠旅游、度假的资源优势，进行资本运作，盘活和促进当地旅游和经济的发展”的意愿。而为此慷慨解囊的终端投资人——业主（或可称消费者），则无不憧憬着所投资物业的快速增值以及享受每年18天至20天不等的同级别客房免费入住，取得投资商许诺“首二年分红不少于15%”或者每年“租金回报在6%－11%不等”、“10%到30%的投资回报率”的种种投资回报。 3、法律空白风险大但是事实并非如此简单。业主的美好愿望往往难于如愿以偿，一旦陷入纠纷，要解决问题又比普通房产纠纷复杂。比如缺乏针对性强的法律规范可循，经营成本控制与核算谁来监督，经营效益与分红基数如何保证，等等，颇费思量与周折。更多的问题存在于合同的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。有的产权式酒店在运营后并不如意。若要寻根问底，问题的产生则在很大程度上是与开发商兴建产权式酒店的原始动机和诚信度有关。在海南房地产市场最低迷时期面世的海南首家产权式酒店，而且是由某国际知名酒店管理集团经营的五星级产权式度假酒店，由于在销售合同签定后宏观经济形势好转，楼市价格上涨，产权式酒店行情看好且该酒店销售价格有望不断走高时，开发商在其已经违约后，合同标的物实质条件并未发生改变、合同应该继续履行且完全能够继续履行时，却想以名称改变、投资增加等种种借口来毁约，攫取他人的风险投资成果，最终引发7位原告提起民事诉讼，开发商以被告身份在原一审中败诉。该案已历时两年，但现仍在审。该案因为是中国第一例产权式酒店预售合同民事诉讼案件，引起了世人关注。三亚市最早以产权式酒店概念运作的某大酒店也遭受了业主的不断投诉，但问题久拖不决。山东青岛某产权式酒店的开发商也在2002 年晚些时候被众多外地业主起诉。毋庸讳言，“产权式酒店”在中国落地生根，最早是房产开发商籍以融资的一种方式，开发商需借此盘活资产。海南及一些城市的“烂尾楼”或是位置偏僻的楼盘经此策划后，大多定位为某星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓，并且绝大多数项目都采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。中国最早的一批产权式酒店开发商在当时未必就看好它的未来。 或许是因应了“无心插柳柳成荫”的老话，或许适逢国内宏观经济景气回升，国内民众包括后来一些开发商在对“产权式酒店”确实经历了一个由怀疑到了解、由陌生到熟悉、由拒绝到追捧的过程后，不仅产权式酒店现已遍地开花，而且各地产权式酒店的价格还在不断飙升。据掌握的情况已知，海南最早一批投资产权式酒店的客户从理论上讲已有了100%甚至更高的投资“回报”。尽管这是开发商极不情愿的。一个尽人皆知又真实的故事是很能说明问题：有位老板投资兴建了一个温泉宾馆，占用了大量资金，又发现了其他的发财项目，就采用了产权式酒店的招数，把宾馆一间间拆开来卖，结果既收回了资金投资其他项目，又没有失去温泉宾馆的经营权。产权式酒店到底是天使还是魔鬼，各有不同说法。获得好处的人说它是天使，受到损害的人说它是魔鬼。投资产权式酒店，因为是投资，当然就有风险，开发商与投资人（业主）都要有充分的心理准备。尤其是开发商，因其居强势地位，更应该讲诚信、守合同，有更强的风险意识和风险承受能力，而不是相反。二、海南产权式酒店的问题与对策1、特定区域范围内产权式酒店数量规模与品质标准控制问题海南岛作为一个整体区域单位，又是全国的生态省试点，产权式酒店的绝对数量必须限制，否则会同时导致生态系统破坏和不良竞争等恶性循环。产权式酒店不能谁想上马就上马，必须达到一定的品质标准才能上马或转型，更不能逢“湾”都建产权式酒店。海南省人大及其人大常委会具有地方立法权，在国家统一的专项法律法规出台之前，完全可以先行颁布实施专项地方性法规加以规范。保持一批原生态海湾、景区对海南来说已经刻不容缓。 2、产权式酒店与周围生态、人文环境的和谐共处问题  树立科学发展观和走全面、协调、可持续发展道路，已经成为社会发展潮流，海南省作为生态省，更应该有所创造。鉴于产权式酒店一般建于风景区，其与与周围生态、人文环境能否和谐共处事关重大，因而必须从严掌控。而要做到从严掌控，景区区域详细性规划与控制性规划的科学制定与有效执行是头等大事。如三亚亚龙湾不可谓没有规划，但现在已是酒店林立，却还有酒店等待上马，其生态环境如何变化让人担心。3、是产权式酒店的法律地位与法律法规规范化管理问题国内目前涉足旅游房地产的公司超过百家，且仍有增加的趋势。由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，使得中国产权式酒店发展之路走得有点别扭，就连产权式酒店是什么东西、合法不合法都有争论，开发商各行其是、肆意违约的现象更是大量存在，终端投资人（业主）的权利确定与权益保护问题日益突出。当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则及有关司法解释，但仍不足。必须尽快出台相关法律法规。4、产权式酒店开发商信用监督问题产权式酒店在国外流行已有三十年左右，它在有比较完备的信用体系和成熟的市场环境下运行。而国内在法律法规不完善的情况下又尚未建立起相应的信用体系，极易把其投资属性变为投机，从而滋生不应有的纠纷。在产权交接后的经营管理监督以及分红、免费入住、优惠消费等环节，可能因为不透明、不规范极易发生开发商、管理人与业主间的冲突。现行的《物业管理办法》难于保护这类产品投资者的利益。因此，目前对产权式酒店开发商、经营者信用进行有效监督是关系到国计民生的问题。让不诚实、不守信者付出代价，有利于产权式酒店市场的健康发展。4.4惠州4.4.1  惠州产权式酒店投资发展快产权式酒店被誉为继储蓄、国债、股票、期货、住宅、商铺后投资市场的“第七种武器”，这一投资方式被引进惠州之后迅速走红，已引起众多投资者的关注。继金世界银座创下半个多月销售过半的业绩后，拥有352套客房的金銮•惠州酒店又创下了不到3个月就热销一空的奇迹。如今又有三环公寓酒店和金都国际入市，前者定位为中档娱乐性质产权式酒店，目前这在惠州还只有一家；而后者则是将国际服务引进惠州酒店服务业的先导者。它们的亮相也得到了市场的热捧。由于投资轻松、风险小、回报丰厚，产权式酒店被比喻为“不动产投资中的最后一只原始股”。但高回报率亦伴随有经营风险，提醒投资者，开发商的资质、诚信以及酒店经营管理水平是保障投资者获得投资收益的关键因素。1、各具特色的多家产权式酒店相继在惠州入市，销售一路火爆目前中国的产权式酒店项目发展势头迅猛，继京、沪、穗、深等地推出形式各异的产权式酒店带旺当地房地产市场后，现在这股投资热潮又刮到了惠州。作为惠州市首家产权式酒店，金世界银座五星级产权式酒店自2004年11月28日开盘后，销售一路火爆，392套酒店客房在半个月内就销售过半。有的投资者一口气认购两三套，有的更是买了10套。金世界银座一共32层，地面30层，其中1至5层是商业裙楼，6至19层是产权式酒店。其因“丰厚的投资回报、优异的经营管理、完美的设施配套”而获得了惠州商业地产投资者的首肯。而金銮•惠州酒店从开始销售，就刷新了惠州市商业地产热销的记录。在不到3个月的时间里，拥有352套客房的金銮•惠州酒店就销售一空。金銮•惠州酒店雄厚的开发实力、丰富的经营管理经验、卓越的业界声誉及对专业精神的准确理解和项目自身的市场定位，是其热销的重要因素。三环公寓酒店总建筑面积12163平方米，规划有开发商自营的豪华娱乐KTV，4楼以上是按照三星级标准装修设计的近120间客房。其适中的规模和准确的市场定位，对客房的入住率和酒店后期的经营管理都大有裨益，所以刚一入市就受到已经看好惠州产权式酒店市场投资者的欢迎。金都国际则定位为顶尖的商务酒店，从项目现场了解的情况来看，金都国际所有楼层的户型及配套设施都紧紧围绕这个定位进行。其配套设施有500 平方米的豪华大堂，规划有中西餐厅、会议室、商务中心、大型娱乐康体设施等，客房装修前卫时尚，建筑特色现代大方。2、投入少、回报丰厚等吸引了投资者目光产权式酒店在惠州为什么能够一路热销？除了项目自身的优势之外，还有哪些因素吸引了投资者纷纷前往投资？投入少、回报丰厚等是吸引投资者目光的重要因素。以金銮•惠州酒店为例，首期投入11万元左右后，投资者即可拥有一套超四星级豪华客房的产权，产权长达50年，且附带20年返租分红契约，投资者享有客房利润70%的分红及每月最低2000元的保底租金，以入住率70%的保守估算，投资者每月收益即达4200元。开业满5年后，如投资者需要发展商原价回购其客房产权，之前的收益仍归投资者所有。金世界银座更是亮出了“8万付出，90万回报”的高额回报招牌，相比于10万元还买不到一套小户型住宅来说，这个吸引力可以说相当大。三环公寓酒店也是采取七成按揭的投资方式，投资者除拥有5万多元的超低投资门槛外，每年还可以坐享8%的稳定回报，即年收益达1万多元，15年后在轻松赚得20多万元的同时，还可以拥有一间产权属于自己的星级酒店客房。除此之外，金世界银座业主每年拥有20天免费入住权，金銮•惠州酒店业主每年享有36天免费入住权，三环公寓酒店和金都国际则分别拥有每年36天和24天的免费入住权。这种一定期限的免费入住权也吸引了不少投资者，尤其是有着待客需求的私人企业主。由于他们本来就有接待宾客的需求，每套客房每年或多或少的免费入住权对他们来说，意味着不仅可以方便接待，还可省下一笔不菲的接待费用。有一位投资者得知成为金世界业主后购买其产权式酒店还可享受额外优惠，便马上买了金世界的一套住宅，其后再认购了10套产权式酒店客房，这样加起来一年就有200天的免费入住权，可满足大半年的接待需求。惠州一所中学的一对教师夫妇，就看中了金銮•惠州酒店每年36天的免费入住权，想到以后可以利用每年的寒暑假畅游全国各地，还可以免费入住金銮地产旗下的酒店，他们满是憧憬。第五章 产权式酒店的营销策略5.1 中国产权式酒店的主要特征 5.1.1 地域特征产权酒店的坐落位置集中在山岳海滨度假地和大城市附近。销售者多以海滨作为卖点：如秦皇岛维多利亚海湾、大连海昌新城、威海启明海景家园等来自沿海城市的一批项目。近期，又有海南银谷苑、黄金海岸花园、三亚海景温泉大酒店、三亚月川高尚社区等数个海景项目推出。此外，北海、武夷山、浙江临安、厦门、福州等地，也纷纷出现各种形式的产权式酒店。5.1.2 消费群体集中产权酒店的消费者集中在城市的高收入阶层。大批有“闲钱”的高收入阶层是产权酒店瞄准的目标客户。假日住宅项目所吸引的人群大致可分为四种：其一，二次置业的投资者。去往秦皇岛看维多利亚海湾的客户大多数是车房兼备的“富裕家庭”，他们买房主要是为了投资，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。其二，相当一部分年轻客户是为父母买房。有不少老人对于喧嚣的大都市生活不是很习惯，因此，有一定经济基础的客户将产权酒店做老人的养老之地。正基于这点一些假日俱乐部还在原有的酒店式住宅构架当中，专门辟出地方来兴建老年住宅。第三，集团购房。产权酒店有时出现整层被一家公司买断的情况。这些公司出于会议、职工度假考虑，投资买房，一劳永逸，避免每年支付一大笔住宿费用。此外，有相当部分的“冲动型”买家。5.1.3 卖点集中一是低房价的诱惑。购买产权酒店的消费者家有闲钱，但并不代表他们不关心资金的使用效率。异地购买产权酒店一般在价位上更有优势，所以香港人会涌入深圳去买房，西安人跑到咸阳买房。由于海南岛的房子便宜，岛内的房子有近半数被岛外的人买走，买主当中甚至有许多来自哈尔滨、沈阳、大连的人。低房价的吸引力让一批有闲钱的北京人也动了到天津、威海、海南买房的心思。武夷桃源度假屋设计为小积酒店式私密风情套房，星级标准装修配套。购买一套36平方米的小套房，首付仅2.4万元，无须交按揭款，便可拥有一间100%产权的豪华装修度假酒店，而且每年有10 天的免费度假期和五千多元的经营回报。二是假日经济带动高品质的生活需求。很多海景产权酒店在当地并不畅销，因为海滨城市的人对海景已经司空见惯了。假日旅游的启动，带动了社会高收入层对高品质的居住的需求，引导了海景产权酒店这一消费的时尚潮流。三是投资意识的增强。遍植于买房人头脑中的投资意识为产权酒店提供了土壤。人们认识到房产除了住宅的功能之外，还是进行投资的重要手段。土地资源的不可再生性，是决定房屋升值的决定因素，而海景资源的有限性，为海景产权酒店描上双重投资色彩。以海南为例，政府已出台文件，800米海岸线内不再审批任何住宅项目，这就令早立项的一批海景产权酒店成为投资潜力巨大的候选项目。5.1.4 异地代理销售北京的不少产权酒店，多是由北京代理公司销售的。开发商借用主要市场所在地销售公司对当地市场的了解和在当地市场的信誉度来推动产品销售，而代理商也会对所代理的房产进行选择。选择不当不仅会影响销售业绩，对今后公司的品牌信誉也有影响。因此在接手这种项目时，代理公司一般都会经过详尽的考察，有些项目要经过七八次的实地考察，并得到当地政府的认可。这些措施也便于保护消费者的利益。5.2 影响产权酒店销售的主要因素5.2.1 自然环境 国际化大都市在提供强大的物资流、资金流、信息流的同时，也带来了噪音与污染。人们在建造城市的同时，自己却一步步向远离城市的方向迁移，都市一次安家，郊区二次购房，异地三次置业正在成为高收入者的居住潮流。从更适宜居住这一点来说，异地置业追求的是更为优越的自然环境，符合标准的项目首先在自然环境上应有出色之处：青山、秀水、海滨，使人们在居住的品质上实现梯级提升。5.2.2  投资环境异地购买产权酒店居住的“阶段性”决定了它必须要有一定的投资价值。北京目前的投资型住宅主要集中在东部，分布区域在国贸－京广商圈、燕莎－亮马商圈以及几个使馆区附近，项目类型由机场高速路旁的别墅项目逐步过渡到商业中心的高级公寓类型，均是针对商务人士需求而形成的商务类投资地产。而异地投资则是受假日经济、旅游经济的带动而兴起的，属于休闲类投资地产。因此，异地项目投资环境的优劣要由其特殊服务群体－旅游者的多寡来决定。5.2.3 交通环境随着交通方式的多样化和交通的便捷化，距离已不再是异地置业的最大障碍。但即使如此，交通的易达性仍然是购买异地产权酒店产品的先决条件－若是自住，要保证与本地城市生活衔接自如，车程最好不超过4个小时，距离远的至少要坐飞机方便。若是投资，则要按目标租户的要求，考虑有完善的交通网络，如直达的火车站、有足够航班的机场等。5.2.4 是否有金融支持先前流行的“5+2”式生活中，业主们需要一套市区房和一套郊区房。若异地购买产权酒店，有些类似“11+1”的生活方式，即在每年有1个月左右的假期生活在自己购置的异地房产中。事实上，很多异地投资者已属于三次置业，虽然多数人资金压力不是太大，但是足够贷款支持的项目无疑更适宜投资，以租金回报还贷，这本身就是减少异地投资风险的可靠手段之一。5.2.5 价格因素如作为北京首家产权式郊区假日住宅的龙庆峡乡村俱乐部，其主要卖点就是付款非常轻松。其中，43平方米的标准间是最热销的房型，首付2万元，月供553元（20年按揭）。而最大房型也不过80多平方米，首付5万元，月供1300多元。客户在购房后，开发商可代客出租，每月代客出租两天便可收回月供。如此一来，不少购房人尤其是二次置业着，只需付2万元首付，月供不用负担便可在10年－20年之内获得房产。产权酒店销售一般不像普通房地产那样“按建筑平房米明码标价”，多数直接以首付、月供整套售价面对买房人。这样做的主要原因是强调低廉的价格，而且不容易出现使用率低、使用面积缩水公摊面积人为加大等期房销售中的暗箱操作行为，保证客户利益。5.3 产权酒店开发中的法律问题5.3.1  产权多头销售规范的产权酒店销售，消费者购买到固定某间客房的所有权，每间客房只能对应同一名客户，客户将自己不使用的空余时间委托酒店经营。但个别的不规范经营者，可能利用这一机会，将同一间客房同时向几个客户销售，收取更多的房款，形成事实上的欺诈行为。5.3.2 能否公正经营酒店管理方在受委托对业主所拥有的闲置客房进行经营当中，是否能保持足够的公正性，也是一个关键的问题。容易产生争议的方面主要有：一是如何确认客房的出租率。也就是说，所有业主委托酒店经营房间后，经营方如果优先出租一批客人的房间，将会使另外一批客人的利益受损，这个问题有些产权酒店已通过平均分配经营收入得到解决。二是客房出租收益和公共经营收入的关系。经营管理人员可采用各种方法调整客房经营收入与其他服务项目收入。如果在出售产权酒店后，随意转移或有倾向性地对酒店收入进行调整，也会使消费者的利益受到倾害。三是恶意减少总的经营收入，增加运营成本。比如通过提高管理人员的工资收入、提高原材料供应成本等手段，都可以很轻易地将应归属会员的利益转移到管理方手中。第六章  产权式酒店投资分析6.1 投资机遇6.1.1  产权式酒店成房产投资新概念“小户型”——一种小面积的住宅，在沪上的房地产市场曾经颇为火热，不过对此人们也是议论纷纷。有人说它们满足了市场上某一层面的需求，其未来的潜力不可限量。而有人却认为它们自身存在着颇多缺陷，是一种过渡性的替代产品，将来的命运究竟如何还要画上一个问号。问题的焦点大体可以落到三处：一是“小户型”在产权属性的界定上存在模糊的地方；二是此类房产本身结构上存在着不尽合理之处；三是随着房价的上涨和供应量的增多，作为投资性的出租物业，其未来的收益能否得到保证。“产权式酒店”和“小户型”是两个不同的概念，从国外的经验来看，对它的发展前景还是比较看好的。以前有人把所有的“小户型”都归入酒店公寓，其实这是两个概念，酒店公寓是一种办公楼的形式，而“小户型”则是一种住宅的形式，现在很多投资者都把这两个概念混淆了。新鲜出炉的产权式酒店虽然单价不低，但总价却不高，50万元（上海市场）左右的价格正好可以为大多数人所接受。从与国际接轨的角度来说，那种介于住宅和宾馆之间的产权式酒店应该很有市场。产权式酒店的服务标准应该等同于三四星级的酒店，对于很多长期在沪工作的外来人口来说，住宾馆的花费会比较大，所以他们就有可能选择产权式酒店，这也是与上海的对外开放和经济发展不无关联的。从世界的范围来看，在发达国家此类物业就做得比较好并已形成了一个完整的体系。如果沪上的产权式酒店可以和一些著名的酒店管理公司相联合，这本身就会为其带来不少的客源。所以我认为产权式酒店是我们当前房地产市场的一个新生事物，也是必然趋势。而“小户型”则是针对一般白领阶层的，我对它的看法反而就比较谨慎，它的需求对象是过渡性，而且租金也不低。另外，很多“小户型”是由“烂尾楼”改建而来的，其在结构和通行上存在着诸多缺陷。酒店公寓现在挺热的，不过其中也存在着一些问题。我觉得最近酒店公寓的价格有点高，有些8000元左右的盘子但却硬是把价格抬到了10000元以上（上海市场），这样整套房子的总价也就上去了。另外，我觉得酒店公寓的管理也是一个大问题，此类房产的密度比较高，所以管理公司的质量好坏就有着举足轻重的作用。我认为如果管理好的话会使酒店公寓产生一定的增值效应，反之则会给住户带来很多不方便之处。当然物业管理费过高也是其不可忽视的一个问题，比如有一个楼盘的物业管理费就达到了每平方米10元。产权式酒店，它们的地理位置一般会处在地段较好的地方，这样出租的时候就有着一定的市场需求，因为很多人都喜欢住在市中心区域，所以从投资的角度看，客源应该是不愁的。另外从回报率分析，我认为它们的回报率会在5%至10%左右。总体来说，我觉得产权式酒店与高价楼盘相比，投资回报率还会相对高一些，因为它的市场需求还是比较大的。我认为它应该是目前市场上较理想的一种投资性产品，但具体情况还是要具体分析。6.1.2 产权式酒店是全新的物业投资方式 投资者购买产权酒店后，可拥有以下的权利：一、拥有产权，可自由买卖；二、每年确定自己的使用天数；三、其他时间则交由酒店管理公司统一出租（经营），收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增值。休闲、置业与经营的有机结合，代表着休闲方式的发展方向，也体现着休闲物业拥有者与众不同的消费观念和生活质量。产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。这与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别。产权式酒店每间客房拥有独立房产证，可转让、抵押、赠送、继承等；业主委托酒店经营，可随时邀请亲朋好友入住享用，为深圳乃至全国每一位热衷于亲近大海、渴望高品质生活的杰出人士享受和拥有自然资源与休闲生活提供了私人空间；同时还可获得酒店整体经营利润，避免了高档休闲物业（度假别墅）空置率高、一次性投资大、日常费用高的缺陷。6.1.3 投资产权式酒店是新政策条件下的选择产权式酒店与传统房产投资相比，拥有多项连带回报。具有服务水平优、装修配备齐全、回报高增值快等特点，由专业公司代理，不需费心费力；用处多，待客经营两不误等诸多优点。对酒店开发商来说，它将酒店的大部分客房分别卖给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于酒店年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15－20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。对投资人来说，除去若干年后的产权，最近期的实效回报是拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。随着国内市场的发展、成熟，连锁产权度假酒店已经出现，他们抛出了更具有诱惑力的条件。拿前沿集团开发的索菲特系列产权度假酒店来讲，它不仅每年给予业主21 天的免费入住时间，还承诺可以在其连锁酒店中交换入住。也就是说，你买了海口的索菲特前沿大酒店，有一天厌倦了看海，可以到江苏溧阳天目湖吃鱼头锅。住天目慧谷，看长三角的最后一湾清水。也可以到镇江市区，吃陈年老醋，逛历史小镇，甚至在不远的将来，你也可以在风景甲天下的漓江，听跟刘三姐一样恬美的苗族妹子的歌声。因为这些地方，都有索菲特前沿系列酒店，而他们同样是免费的。当然，对于投资者，他在投资的时候，除了享受，更多考虑的是如何投到那些具有稳定经营回报、项目本身可以升值的酒店。他们在心中也有自己的一笔账本。（见下表）可见，客房全年的总收入可以达到8568万元，扣除客房的年营运成本1686万元（150元×308间×365天）后，客房的利润有6882万元，每套房间的平均利润有22万元。而投资一套70平米的这样的客房大概需要91万元。客户的年利润回报率可以达到24%。产权酒店因为其具有长达70年的产权、回资较慢等原因并不被短期投资者看好，从目前政府有意识长期控制和打击这些短期投资者的趋势来看，在下一个阶段，具有长期稳定回报的产权式酒店也许会成为投资者的另一个安全的选择。图表3 五星级产权酒店客房收入统计表 普通日普通双休日黄金周天数245天96天24天房价（元/天）约810元约1620元约3240元入住率50%70%90%客房年收入3056万元3353万元2156万元数据来源：国家统计局6.2 投资比较分析6.2.1  投资产权酒店与银行储蓄的比较银行储蓄、投资证券和购买房产等，一直是中国人投资理财的首选。但随着中产阶级的形成和金融环境的改变，社会的大理财观已经发生了转变。银行多次利率的调整，也是政府对居民理财观念的政策引导。在此宏观背景下，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级投资理财的首选。以下数据表明了投资产权酒店与银行储蓄收益的差别： 图表4 银行储蓄与投资产权酒店的比较比较项银行储蓄投资产权酒店投资风险较小，但面临通货膨胀的贬值风险，由于经济增长通常伴随一定的通货膨胀，这种风险在经济处于上升阶段的中国，是必然的。最大的风险在于酒店的经营产权酒店的经营策略和酒店本身的自然和人文魅力，是规避这个风险的有力保障投资回报率年存款利息2.25%（加征20%的利息税）月供款回报较高连带回报无产权增值潜力；免费入住权；消费优惠等。资料来源：万瑞咨询行业数据库6.2.2投资产权酒店与投资其他地产品种的比较 中国的地产投资热潮始于2000年，由北至南，从北京到海南岛，但这只是集团的非理性行为，2007年宏观调控后就急剧降温了。真正的家庭地产投资是始于受香港影响最深的珠江三角洲，住宅、商铺是投资的主要品种。图表5 投资住宅、商铺和产权酒店的比较比较项目投资住宅投资商铺投资产权酒店投资回报方式出租升值后转让套现出租升值后转让套现自用委托经营获取年度分红，升值后转让套现，免费入住权，其他多种回报产权通常为70年通常为40年通常超过50年资金要求一次性投资额大，对投资者资金要求高单位成本高，根据铺面面积大小投资额不同 首付款较低，对投资者资金能力要求低升值保障国内宏观经济尚好；经济处于增长期；部分城市地价已经出现泡沫；从2007年底房地产进入新一轮调控。国内宏观经济尚好；经济处于增长期；所在商圈保持长久的竞争力；商铺推出量的供求平衡等等国际或国内宏观经济看好，当地旅游接待人数增加，酒店经营管理的创新等等市场状况目前国内宏观经济处于调整阶段；近期部分城市商品房市场价格持续下跌，跌幅达15%以上；加上目前国家宏观政策的影响，房地产市场可能会有暂时的“疼痛”目前国内宏观经济处于调整阶段；全国商品零售价格指数持续上升，商业经营处于低潮；市场商铺供应量绝对过剩，价格下跌商业竞争持续加剧。国内宏观经济处于调整阶段；旅游市场是第三产业中增长最快的市场；产权酒店多位于旅游胜地，多种旅游资源丰富独特；多数由专业酒店管理公司经营管理数据来源：万瑞咨询行业数据库6.2.3投资产权酒店与投资股票证券的比较在风险性投资品种中，股票可以说是最早、最深入中国家庭的品种。股票在中国重新发行的10多年来，大小股民在经历了多次狂炒狂卖的交替后，投资越来越谨慎了。面对尚不规范的股市，对一般家庭来说，股市始终是难以驾驭的。图表6 投资股票与产权酒店比较投资项目投资股票投资产权酒店投资额多少不限几万元－几十万元套现能力随时套现稳定收入套现风险性变幻莫测，可能迅速增加收入，也可能瞬间大幅度减少收入（目前股市很危险） 经营保障体系将风险降低；旅游经济的持续增长使投资回报稳步增长精力要求随时关注，耗费较大精力专业酒店管理公司经营回报方式股价上升增值委托经营获取年度分红，升值后转让套现，免费入住权，其他多种回报数据来源：万瑞咨询行业数据库6.2.4 投资产权酒店与投资人寿保险的比较人寿保险经历了国企强制系性实行到市场化投保的历程，如今在中国一些中产家庭中逐步被推广。人寿保险具有远期储蓄和抗意外风险的功能，是一种稳健的投资方式，以下是产权酒店投资和人寿保险投资的区别图表7 投资产权酒店与投资人寿保险比较比较项目投资养老人寿保险投资产权酒店性质储蓄型抗意外投资新型投资投资金额分期小额投资一次性小额投资投资期数年到数十年不等首期款一次性投资，后期以酒店年度利润冲抵部分或全部月供款回报时间退休后或遇到意外伤亡时方可获得回报；通常是20－30年回报期。可获得年度利润分红及其他多种收益，拥有产权和酒店经营回报6.3 产权式酒店的投资思想6.3.1 把握好产权式酒店投资的要点 作为一种新型的房产投资和消费模式，产权式酒店将酒店的大门向社会打开，向公众推出一种既是消费又是存储、既是服务又是家产、既可自用又可赠送的特殊商品，应该说，它在未来房地产市场上的发展空间是比较大的。但是，由于操作旅游房地产项目专业性极强，因此如果业主抱着投资的心态购房，就需要注意从以下几个方面入手，选择好的产权式酒店进行投资。首先，要对开发商进行调查。开发商有无实力，是衡量产权式酒店品质好环的尺度之一。提醒投资者，要选择那些有诚信、资质好的开发商，以避免部分开发商想借此盘活资产，把它搞成纯投资甚至投机项目。由于产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种复合产品，因此，开发商的诚信和资质就成为保障投资者获得投资享用和投资收益的前提条件。其次，投资者要对酒店经营管理公司进行考察，毕竟这是决定投资项目是否可以升值的关键所在。投资者要弄清楚酒店是由什么样的管理公司经营。通常那些有成功经验的管理公司，特别是那些具有国际品牌、具有多年成功管理酒店经验的公司，它们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源。同时，减少维护差、管理差或招致不可预见债务的机率，保障投资利益不被损害，使投资者和开发商达到双赢的目的。除此以外，投资者还要考察该产权式酒店在整个开发项目上的各个环节，如酒店选址、建筑设计公司的选择、室内外装修配套情况、酒店的服务品质、物业管理，甚至包括市场定位、产品包装、销售模式及销售周期等每一个环节、细节都必须认真关注。投资者还应注意的是，投资产权式酒店可以选择一些已有知名机构作为永久性会所的项目。当酒店售出所有房间以后，为了使业主的投资更有保障，他们必须设立一个机构保证酒店客源。随着中国度假酒店市场的日益成熟，各种俱乐部、协会的影响将与开发商的名誉同等重要。。6.3.2 产权式酒店投资风险大 中国房地产市场各种产权酒店，由于许诺给投资者高额的投资回报，吸引了不少的买家。但是，不少投资者因此被深度套牢。产权式酒店成为目前中国不动产投资市场上投资风险最大的产品。 1、产权酒店成功案例为零产权式酒店这一新兴经营投资方式引起中国投资者的关注。投资产权式酒店成为投资者竞相追捧的投资渠道，但是，关于产权酒店的诉讼案也越来越多。从第一代的产权投资年限动辄几十年的高额回报项目，到目前的百分之几的短期产权酒店投资。中国的产权式酒店已发展至200 多家，然而成功的案例几乎为零。中外产权式酒店的三点不同。首先，在国外主要是一种契约和信用机制运作模式。而目前中国的物权和信用机制不完善，因此不可能靠契约来履行义务，需要表明产权关系。其次，在国外分时度假产品是适应了人们对度假生活的需求而诞生；而在中国因为金融投资项目少，产权式酒店成为新的投资项目。最后，中国产权式酒店是房产开发的融资渠道。吸引个人投资资金成为部分开发商融资渠道之一。外国产权酒店是一种消费投资。而中国的产权式酒店多数是单纯考虑投资行为。2、产权酒店投资的“虚火”现象产权式酒店是一个复合型项目。中国最早倡导分时度假的中国分时度假机构负责人何红光先生认为这一新兴的投资项目从长远看来具有一定的可行性和发展性，但是目前中国产权酒店发展中所暴露出的缺乏规范性及合理性，集中体现在诚信回报的问题上。金色假日酒店纠纷纷纷扬扬闹了两三年。在这两三年中，当初受到高额回报诱惑的300多名业主，如今已被折腾得筋疲力尽了，回报给他们的只有茫然的前景和诉讼费用的不断支出。在国外的确有成功的产权酒店项目，而且国外多数开发商是比较讲究诚信的。但是在中国，感觉就是骗人的，时不时听说开发商携款潜逃，已经没有了诚信。虽然，这位朋友的看法只能代表一个人的观点，但是对于很多曾经经历过伤害的投资者们而言，已是谈虎色变。现在，经历了一连串失败打击之后的产权酒店投资项目又陆续出现在人们面前。这一代产权式酒店的开发商们已经比较谨慎，一般情况下投资回报率控制在了10%以下。但是，经过调查，目前除北京、上海这两大城市之外，中国大部分城市的酒店客房出租率普遍偏低，盈利状况并不好。北京的酒店平均回报率只有2%，而全国的平均回报率大都是负数。由此看来，对于经营回报，投入产出，房地产开发商在做出投资预算时往往考虑问题太过乐观，到底能否实现6%到8%的利润回报仍是一个谜。事实上，开发商在后期兑现回报收益率时，等于是增加了成本支出。开发商承诺高额回报以销售酒店产权的目的往往是为了回笼投资资金而做出的选择。例如，位于北京中心地段的一个项目出售产权的目的是为了筹集6000万的启动资金。开发商出售产权的目的很简单，一般是因为资金匮乏，否则谁也不会去给自己增加成本支出压力。拿一个承诺回报率为8%的产权酒店项目为例，其销售价格应该是实际回报给客户价格的 8%。如果销售价格过高必然增加经营风险。因为目前普遍实行的固定回报比率是根据投资额来计算的，此外，开发商需要缴纳企业所得税，而投资者在获得利润分红的同时需要缴纳个人所得税。这一双重课税形式在项目初期的预算时常被忽略。在兑现承诺回报时，公司合法回报给投资者的利润必须通过账面支付。从账面上支付这部分回报利润就要考虑两方面的内容。其一是根据国家现行财务制度，这种回报形式类似于红利，这就证明公司的经营状况是盈利的，那么其中一部分流动资金就要保留，不得动用。刨除这一部分资金之后承诺高额回报率结合行业整体运营情况显然是不现实的。3、寻求解决产权酒店瓶颈的突破口产权酒店的重点不应是房产开发，而该归结为一种商业运营模式。项目是否具备升值潜力。首先要考虑项目所处地段的优劣及市场定位。何红光先生说，目前在中国联盟体系并不完善的情况下，一个比较偏远的地区选择这类商业地产项目不会取得成功。在国外，酒店只要加入RCI（分时度假联盟体系），就可以通过联网进行资源交换，从而规避季节性限制所带来的风险。一个偏远风景区中的独立项目，仅依靠旅游客源是不足以维持生计的，更不可能实现高额回报。这类投资型产品离不开财务核算。进行反复测算，需要分别从开发的角度和经营角度来考虑。开发的角度是指前期售价，回报率测算（税务和财务安排），以及后期在二次装修中资金投入的问题；经营的角度是考虑聘请酒店管理公司来管理的费用以及在实际运营过程有可能遇到的问题的估算。怎样选择不同的投资回报形式。目前中国的产权式酒店主要回报形式分为综合收益和纯现金收益。综合收益可以帮助酒店规避经营风险，以免费使用的形式抵消一部分成本支出，是目前产权式酒店较常采用的回报模式，比较赞成这种形式的回报。另外一种纯现金回报模式，则有可能因成本支出增加而带来更大的经营风险，无形中增加了开发商的压力。当然，如果某一个项目地段具有绝对优势，预定效果在开业之前就已经充分体现出来，且受季节影响不是很大时，则可以采取这种回报模式，因为中国的投资者更看重的是实际回报。但是一个位于好地段的项目前期投入资金也必然会增大，所以还是要结合各方面因素，反复进行成本等综合项目的测算。中外对比： 国外的分时度假产品，英文中叫做TimeShare。分时度假指消费者每年都有一个固定的度假计划，因而度假酒店或度假村能把房间或别墅的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用权的期限可以是20年、30年甚至更长的时间。顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后即可每年在此享受一周的度假，与此同时还享有该时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。后来经过发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。又可称为“时权酒店”。中国的产权式酒店是指发展商将酒店的一个客房划分成最小单位，将每一个单位实体的产权分别出售给投资者，同时投资者委托酒店管理公司管理，获取一定投资回报。其实质是一种房地产金融投资。6.3.3 产权式酒店高回报背后的风险 产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，是按照最理想的经营条件来计算的，能否兑现给投资者回报的承诺，是个很大的未知数。而产权式酒店在实际运作中，投资者根本就没有能力时时监督，只能坐等收益。因此，万一酒店经营出现问题，投资者的利益就会受到损害。在风险出来之前，投资者根本就不会了解事实真相，等损害出现之后，很多投资者只能是被动接受。新近推出的产权式酒店投资项目，已经和以前的有所不同一方面，投资回报不再使用物业和投资者分成的方式，而把收益固定下来，比如第一城的投资回报固定在每年8.3%，其中包括6%的现金回报与2.3%的回报等值的酒店享用权。中欣戴斯产权酒店则是每年8%的租金回报和每年3天的免费入住期。另一方面，投资期限也不再长达数十年，而是比较有限的几年。比如第一城最短投资期限为3年，最长为8年；中欣戴斯产权酒店的投资期限则设定为2年。这些项目还建立了退出机制，如第一城项目中规定，3 年之后，对于那些不愿意继续委托出租，而希望收回投资的业主，可将物业转售给第三方或经营公司，让投资者全身而退。此外，在投资者最为关心的投资安全性问题上，这些项目一般也设立了担保机制。第一城项目中，对于业主利益以及转售机制由中信国安集团提供第三方的全程担保。正是因为这些诱人的条件，目前许多产权式酒店的销售进行得非常顺利。背靠着中信国安140亿资产的强大后盾，“第一城”仅高档高尔夫公寓现房第一天的发行额就超过了6100万元，其中个人投资所占比例达到80%，最大一笔个人投资为600万元。中欣戴斯产权式酒店刚刚开始销售，就有97人签约，成交金额1458万元。此外，表示认购金额将达到1200多万元。6.3.4 产权式酒店在交易过程中存在的风险产权式酒店是酒店与地产组合的产物，购买产权式酒店就是一种房地产金融投资，它必然潜藏着一定的投资风险。产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是主要取决于酒店将来的经营状况。1、市场风险在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动会带来一定的风险。如，近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。如果在投资年限内，政府再出台相关政策，对此类投资模式进行明令禁止，那么会引发一系列连锁反应。 2、回报率风险这种风险主要来自开发商，开发商出售产权的目的大多是因为资金匮乏，否则谁也不会去给自己增加成本支出的压力，开发商不会做那种明知山有虎偏向虎山行的事情。如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有了保障。 3、权属风险 首先，产权式酒店项目本身及操作方式存在着的风险。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。建设部的《商品房销售管理办法》第2章第11条中规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第12 条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定，不可避免存在一定的法律风险。其次，产权式酒店的性质也决定了所购产权不可避免的依赖性。从功能来说，酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施，离开这些配套设施，客房的独立使用价值不大。另外，客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是投资者共有，还是属于开发商，这些设施的产权在法律上又存在着模糊性。4、租赁经营过程中的风险一方面，在与业主签订商品房买卖合同时（后），开发商往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订委托管理合同，以酒店管理公司的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商就将风险巧妙地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现的问题，就与开发商没有关系了。另一方面，通常投资者的收益来源于酒店的经营管理，如果酒店管理公司隐瞒经营收入，这将直接侵害投资者的利益。同时投资者对开发商、酒店管理公司具有某种程度的依赖性，投资者在不满意管理方经营管理的情况下，很难更换酒店管理公司。6.3.5产权式酒店风险应对及投资建议造成以上种种风险的主要原因在于，信息的不对称以及投资者对转让、出租、担保等专业投资知识的欠缺。所以，投资者在选择投资产权式酒店前期，应通过各个渠道了解项目的相关情况，比如开发背景、项目是否已被抵押，等等。另外，还需要增加专业投资知识、增强风险防范意识，必要时，还应向专业人士咨询，听取专家的意见或建议。投资者在前期应注意以下问题。（1）明确房屋权属  现实情况中，很多“产权式酒店”的业主都没有房屋的产权。有两种原因：一种是由于开发商资信不够或项目本身有问题，致使产权证无法办理；另一种是由于在办理产权过户时，业主需要缴纳各种税费，这样一来，就降低了投资收益，所以，很多业主不愿办理产权。另外，由于投资“产权式酒店”，大都以一定的年限为基准，即短期持有。所以，有的业主也嫌麻烦，就不愿办理。就产权证的办理问题，虽然国家没有明文规定必须办理，建议投资者在前期对项目的合法性以及开发商的资力，一定要有一个冷静的分析和独立的判断过程。对于欲长期持有物业的投资者来讲，应结合自己的投资计划，如果觉得办理产权证能降低投资风险，那就必须得办理。（2）看担保机制是否健全担保机制是否完善是投资者能否获得稳定收益的关键所在。所以，在投资前期一定要了解是由谁提供的担保？担保公司的资金实力如何？另外，还应特别关注担保形式是什么？因为，担保分为一般责任担保和连带责任担保。两种不同的担保方式所反应出的对投资人的利益保障也是不一样的。如果是一般责任担保，当债务人（开发商）无法向债权人（业主）偿还债务时，债权人需先向法院提起诉讼，胜诉之后，如果债务人仍不能偿还债务，可以向保证人即担保公司主张权利；如果是连带责任担保，那么，当债务人无法偿还债权人的债务时，债权人可以选择起诉，也可以选择直接向保证人主张权利。除此之外，还应注意担保的内容是什么？因为，有的只保本金，有的只保收益，当然，也有收益和本金都保的。仍以“第一城”为例，由“中信国安集团”以150亿的资金为其作担保，给人的感觉是相对较安全的，并且，其担保形式为“全程连带责任担保”，担保内容包括本金和收益。基于此，在同类产品中，“第一城”的担保机制应该算是比较健全的。（3）看是否有完善的退出机制所投资的物业有没有完善的退出机制，对于投资者而言也非常重要。这牵涉到约定的投资期满之后，如果不想继续投资的话，能否“全身而退”的问题。比如“第一城”以10万元为一个投资单位，最低投资期限为3年；“中欣戴斯酒店”以6万元为一个投资单位，投资期限为2年。以上两个项目如果投资期满，投资者可以等值转售给经营公司。所以，相对而言，还是比较安全的。但市场上不乏一些同类项目，不仅投资期限较长，10～20 年不等，而且也没有很好的退出机制，对于这类项目，建议大家投资时要提高警惕。 除以上三点之外，还给投资者提出如下几点建议，一、看项目所在位置，最好是在旅游景点或闹市区；二、关注投资方和开发商的品牌、资金实力、口碑；三、关注经营管理公司的实力及管理能力；四、了解开发商以何种方式来实现投资回报，像“第一城”是每半年向业主返一次收益，如果时间过长，比如1年或1年以上，投资者就需要谨慎考虑。产权式酒店的发展，有其重要的商业意义，应该对其深入研究，大力发展。存在些问题是不可避免的，但在现有情况下投资者的风险防范手段太少，其关键仍然在于有适合产权式酒店投资特性的法律法规。衷心希望这方面法律法规的出台，使产权式酒店这一异域奇葩为中国的经济增加力量。