房产税城镇土地使用税讲义全(2)

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1、第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法第一节房产税房产税基本原理纳税义务人与征税对象征税范围计税依据与税率应纳税额的计算税收优惠征收管理一、房产税基本原理（了解，能力等级1）（一）概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。（二）房产税的特点：1．属于财产税中的个别财产税；2．征税范围仅限于城镇的经营性房屋；3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法。二、房产税的纳税义务人、征税对象（熟悉，能力等级２）（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。１．产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和

2、个人纳税；２．产权出典的由承典人缴纳；３．产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；４．产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；５．无租使用其它单位房产的单位和个人，按照房产余值代缴房产税的规定。（新变化）【特别提示】2009年，我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并，涉外企业、单位和个人也纳入了房产税的征收管理范围。【例题·多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有()。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使

3、用人为纳税人【答案】ACD（二）征税对象房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。【例题·判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。（）（1998年）【答案】×三、征税范围（熟悉，能力等级２）城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。【例题·判断题】农民王某，将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000

4、元，应按照房产税从租计征规定计算缴纳房产税。（）（1999年考题变形）【答案】×四、计税依据与税率（掌握，能力等级２） 计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）

5、4%在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。联营企业甲房产资金其他投资人假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。【例题·单选题】某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为

6、20％，该企业1999年度应纳房产税（）万元。（2000年）A.24B.22.8C.30D.16.8【答案】B【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为拥有的未联营部分（按计税余值计算房产税）与参与对外联营取得固定收入部分（按租金收入计交房产税）两项之和：未参与联营部分的房产原值=2500×（1-30％）＝1750（万元），则两部分房产税之和=1750×（1-20％）×1.2％+50×12％＝22.8(万元)。2.对融资租赁房屋的规定由承租人在合同约定开始日的次月起，按照房产余值缴纳房产税；合同未约定开始日的，在合同签订的次月起依照房产余值缴纳房

7、产税。（新变化）3.关于附属设备和配套设施的计税规定：一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。4.对居