朱光磊：项目操盘手的必备财税训练

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方项目操盘手的必备财税训练（面对非财务出身的中高级管理人员）第一部分房地产开发流程重要财税风险节点介绍集团公司承担政策中心、辅导中心、管控中心，建立标准，输出制度，流程监控1、避税地税收返还谈判2、招聘人员3、建立财务制度、流程融资预售清算开办1、立项2、三证齐上会，四证齐提款3、甲供材1、销售定价2、按揭回款、贷款还款3、预售前资金投入最大化、预售后税收风险升高企业所得税风险突然升高1、土地增值税清算2、企业所得税清算交房竣工会计确

2、认损益一、开办初期重要财税风险点1、公司设立前，可以利用地方政府间的竞争关系，与地方政府谈判，取得公司注册地税收优惠返还，有多个案例表明，可以取得地方政府财力实得部分70%的直线税收返还。2、开办初期，项目公司财务部门必须及时根据集团财务制度与流程建立新办公司流程与制度，保证母子公司之间制度与流程的传承与衔接。二、四证取得前重要财税风险点1、发改委立项部分银行的融资总额按发改委立项总额的50%为限，因而争取立项投资总额最大化。2、做好土地与在建工程抵押，对于分期开发的项目，需要做好土地分割抵押。3、大部分银行三证上会，四证提款，因而四证取得

3、前自有资金投入最大化，房地产公司需要搭建补充的融资平台，建立直接融资的渠道，以防资金断裂，此时资金风险最高。4、甲供材料的税收处理。区分可以甲供的材料与设备，实现税收优化。三、预售节点重要财税风险点1、做好按揭银行的谈判，选择优势互补的银行。2、制订销售流程，开盘前进行实战演练。3、财务部参与定价，制订底价，对促销政策与定价政策提出意见。4、从集团层面安排资金，考虑是否提前还款。5、预售后，税收风险开始上升，关注流转税与房产税的交纳。四、竣工节点重要财税风险点1、竣工备案，企业所得税风险突然上升，销售开发产品企业所得税从毛利率预征转为实际利

4、润率征收，房地产公司的假发票与成本分摊风险提升。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方2、竣工备案，会计上停止建造成本的资本化。万科、金地等企业以项目竣工作为可以确认收入的重要条件。五、交房节点重要财税风险点1、交房是会计上确认收入与成本的重要节点，对于上市公司而言，是利润操纵的重要节点。2、交房超过85%，税务机关有权要求进行土地增值税清算。六、清算环节1、土

5、地增值税清算、企业清算，最好公司注销一次性打包税务处理。利用清算环节的征管漏洞是企业进行原罪清理的重要手段。第二部分财务管理必备知识一、财务是什么？1、介绍财务的四大职能2、介绍财务管理的四大手段3、财务的四种境界4、财务的核心竞争力搭建融资平台，保障资金流转进行纳税筹划，直接价值创造整合信息资源，引导资源配置二、如何读懂三张报表1、如何看公司的基本面2、财务报表里的操纵技巧3、财务分析介绍财务分析的终极指标杜邦体系的历史演变三、收入的确认1、从几大地产上市公司的收入确认不同说起收入时点确认有选择的空间四、成本的归集、计算与分摊1、成本对象

6、的确定原则与技巧（1）、根据总包合同划分成本对象是确定成本对象的基本原理（2）、确定成本对象的六原则（3）、成本分摊标准的选择技巧2、成本的计算流程图3、成本筹划管理第三部分房地产集团涉税风险管理一、税的产生1、税收本质（分配说、交易说）2、税收的固定性，就是法定性，是税收管理的法律渊源3、税收体系准则为基础，税法文件为主体（一年1014个文件），部门法为补充（城市房地产管理法、建筑法、合同法、公司法、物权法、民法通则）二、税法中的两套体系1、法规中的实质重于形式（与会计近似）2、实战中的形式重于实质（稽查局法律事实优于经济事实）三、税收实

7、践主要特征1、信息不对称----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方税务机关：，税法体系混乱，法规不透明，以一年1014个文件为代表纳税人：隐瞒实际经营信息，买假票、假交易2、对税务机关的立法保护（核定权与复议前置）四、税收规划手法归纳与总结（一）、避税的四种境界1、乱帐，通过征管漏洞漏税。2、钻政策空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。3、

8、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。4、博弈文件，企业公关在税务领域的直接体现。（二）、税法的硬伤—核心概念缺失导致缺