浅谈开发区土地管理

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1、浅谈开发区土地管理作者王芹2008级土地资源管理摘要:近年来，随着各地城市化的加快，招商引资力度的加强，全国的耕地面积正以惊人的速度在减少，资源短缺，粮食短缺，粮价异常波动。同时，因各类园区的建设引发的土地征用矛盾和群体冲突事件，无不说明一个事实，中国的土地问题已经威胁到国家的稳定和安全。纯粹的经济增长并不等于发展，真正的发展应该是与人口、资源、环境相协调的发展。土地是民生之本，开发区所面临的问题、压力与挑战也日益增加。因此，探求开发区土地管理，寻求合理开展开发区土地管理的方法，具有重要的现实意义。关键词：开发区；土地管理；方法一开发区

2、土地利用存在的问题开发区作为中国改革开放的产物，具有中国特色的社会主义经济建设的示范区，有其存在的合理性和必要性，其对经济的促进作用是不可估量的。只是开发区的政策在执行中走了样，一些不规范开发区坏了开发区的整体形象。在开发区土地利用方面主要存在以下问题。1.1规划：以领导意图为中心，随意性大，修改频繁工业园区，应该说是上个世纪九十年代初才发展起来的新生事物。对工业园区的建设用地规划，地方政府应该结合本地区的交通条件、经济基础、资源优势及工业发展方向等因素进行综合分析，按“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与”的工作方针科学决策，合理布

3、局。然而，现实中，工业园区的规划，着重体现的是地方主要领导意图，把按“首长意图”规划放在了首位。在工业园区规划中，通常存在以下病症：其一，规划依据错位。工业园区的规划选址、用地规模、产业布局等规划方案的编制，常常依据是某领导主持的一个会议纪要甚至“一句话”，缺乏强有力技术支撑，更谈不上民主规划、务实规划。其二，规划审批权力下放，上级政府对下级政府监管失控。通常工业园区建设规划审批权在县级政府，县长或县委书记主持决策，一个按主要领导意图编制的规划，无论你怎么评审，没有通不过的。这种审批制度，容易造成上级政府对下级政府园区规划监管失控，助长

4、形式主义和官僚主义。其三，土地利用规划跟着园区建设规划跑。在多数县长或县委书记心目中，土地利用规划远不及园区建设规划重要，错误的认为：园区建设规划对县级政府来讲，是建设实施中应当遵循的规划，具有指导性、适用性、刚性；而土地利用规划，是部门规划，对政府实施园区建设的约束力不强，是形式上的规划，软规划。在这种指导思想影响下，两个规划本末倒置。其四，土地利用规划修改频繁，弹性大，刚性减弱。在地方政府招商引资饥渴的背景下，规划跟着项目走，投资业主自行规划现象在基层很突出，项目业主想在哪里建，县政府就着手修改那个地方的规划，政府围拢业主转，规划围

5、拢项目转，以至规划管理失控，园区建成后，农村不象农村，园区不象园区，城镇不象城镇，土地资源浪费，政府投入增大。1.2征地：贪大求洋，闲置浪费，土地有效利用率低工业项目入驻工业园区不同于大移民搬迁征地，也不同于城市建设成片开发土地，工业园区的各项目用地的时间相对分散，每个项目因产业结构、投资金额、市场需求等因素不同用地规模度差异很大，用地规律性、周期性不强，政府难以预测年度土地投放数量。因此，对工业园区的征地，应该是在县级政府完成基础设施建设和配套任务后，实行按项目分期征地，分期供应。实践中，县级政府常常是先征上一大片土地，先圈起来后，再

6、去招商引资，“等米下锅”。在本身无项目、缺资金的窘境下，一些地方征地又常常贪大求洋，动辄征收数百亩、数千亩。“先征后用”带来一些具体问题，一方面，大征地大拆迁，造成失地农民数量猛增，农村剩余劳动力转移安置压力增大，加上农民的补偿资金很难全部到位，土地征收后，土地也长时间得不到有效利用，成片良田沃土晒太阳，容易诱发征地安置矛盾突出，影响社会稳定。另一方面，建设项目业主在使用土地时，为降低取得土地成本，按唯我所用的原则挑选土地，将不好利用的边角地留给政府，造成了土地资源的闲置浪费，有效利用率下降。某工业园区，首期征地1000亩，供地后，剩下

7、不好利用的边角地近100亩，约占10%。1.3供地：行政干预严重，市场机制缺位，难防资产流失工业项目土地供应国家早有明确的政策规定，国土资源部21号令《协议出让国有土地使用权规定》“协议最低价不得低于新增建设用地有偿使用费、征地拆迁补偿费及有关国家规定应当缴纳的有关费用之和；有基准地价的地区，协议出让最底价不得低于出让土地所在级别基准地价的70%”；“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让”；“同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市县人民政府国土资源行政主管部门

8、应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让”。现实中，这条红线屡遭践踏、逾越。譬如，让土地综合价金，根本不经地价评估，而是行政会议甚至是领导现场办公方式决策。再譬如，付款