中国住房抵押贷款证券化之路—国际经验及启示

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1、中国住房抵押贷款证券化之路一国际经验及启示摘要：作为二十世纪最重要的金融创新之一，住房抵押贷款证券化解决了商业银行长期资金与短期负债部匹配的这一结构性矛盾，提高了商业银行资产的流动性。中国对于抵押贷款证券化研宄起步较晚，基于我国庞大的住房抵押贷款余额，本文关注于住房抵押贷款证券化在中国的实施障碍，并学习国际经验，从中获得启示以推进中国住房抵押贷款证券化之路。关键词：住房抵押贷款证券化；次贷危机；模式一、研究背景：从1998年中国住房制度改革开始，房地产开发投资额从3178亿(1997)迅猛增长到13158(XX)平均增速在20%以上。目前，我国商业银行发放的住房

2、抵押贷款一般为10年~20年的中长期贷款，伴随住房贷款额增加，对资产与复杂管理难度加大，一旦市场资金出现收紧现象，会形成流动性风险。住房抵押贷款证券化是一条必修之路，作为化解金融风险的交易手段，鉴于金融行业一直寻求的对风险的规避手段，此类金融创新必须尽量避免新的风险注入，因此研究它带来的风险作为基础，以及在实践中具体防范可能发生的风险毋庸置疑是极其必要的。二、我国住房抵押贷款现状资料来源：央行历年公布的货币政策执行报告据上表显示，从1999年到XX年末，我国个人住房抵押贷款从968亿增加到3万亿，8年间增长了31倍，平均年增长率在％。面对如此庞大的住房抵押贷余额

3、，我国完全可以以此作为实行住房贷款抵押证券化的资产基础，使贷款成为流动性证券，盘活金融资产，提高资金利用率与加强银行抗风险能力，并且有助于提高我国证券市场更多元，规范，推动中国金融市场国际化。三、次贷危机给中国住房抵押贷款证券化的启示（一）次贷危机的简介。xx-xx年间，美联储的低息政策刺激了房地产空前的发展，机构个人纷纷对房地产未来价值空间看好，银行向低信用购房申请者发放住房抵押贷款，联邦住房贷款抵押公司等打包商则购买这些低质抵押贷款以贷款债权为基础发行MBS（住房抵押贷款支持证券）出售给投资者，至此，银行方的贷款风险完全转移给投资债权的人。然而XX年至H年美

4、联储17次升息，刺破了房地产泡沫，使美国养老基金，教育基金，对冲以及保险基金等资金链条风险加大，基金大量赎回资产，加之高财务杠杆操作，风险成百倍放大，最终对美国楼市，故事等资本市场和实体经济造成巨大冲击，波及全球。（二）美国次贷危机带来的启示。1.金融衍生工具风险控制应得到加强。金融衍生工具的一大功效是对冲金融市场的风险而并未消除风险，抵押贷款证券化不仅能提高银行发放抵押贷款的能力，也能增加居民购买资产的能力，然而过多的投机以及机构的参与会加大次链条的风险，更多的参与者则环节上会出现更多的问题，最终很容易发生类似美国MBS,CDO打包发售所引发的问题，因此不仅从

5、金融机构还是国家管理机构都要设定符合中国实际情况的管理措施和预计危机程度。2.我国金融市场对外开放需谨慎。我国金融市场尚处于初步阶段，在人民币没有国际化，资本市场为开放以前，切勿盲目开放我国金融市场，并且由于美国一直要求中国金融服务业对美国公司企业开放，其次贷危机风险转嫁之心迫切，在国际经济安全和风险抵抗未完全到位前，避免因开放资本市场而受到金融危机余震的影响。3.我国次贷危机或出现苗头。对比美国次债危机发生的背景和原因，反观最近几年国内房地产业爆棚式的发展，房价无理性的攀升，银行与地产商之间信贷关联度颇大，楼市投机盛行。资料显示，H年12月份全国70个大中城市

6、房屋销售价格同比上涨％，涨幅比11月份扩大个百分点；环比上涨％,涨幅比11月份扩大个百分点。对于投资者，房价的持续上涨，即使投资投机的成本上升，但购房者可以通过不断转手获取中间利润。但当房价出现下跌，无人接盘，隐藏的信用风险以及操作风险将会显现。加之中国经济进入加息阶段，房贷机构之间普遍存在的恶性竞争，贷款风险无限放大，这些都是我国次贷危机产生的趋势苗头。（注：资料来自XX年第三季度中国货币执行报告。）四、探索我国住房抵押贷款证券化之路（一）模式选择。中国处于发展中期，房贷证券化需要政府手段的介入，这一直以来，政府也以改善人民生活水平为重要政策目标，提出经济适用

7、房，保障房等政策，因此，中国房贷证券化之路理应以政府为主导。完全的市场化运作模式对于当前中国情况并不适合，加之我国金融环境还需要不断改善，政策风向将对市场有很好的引导作用。（二）实现多样化的证券化工具。迎合不同投资者的风险偏好，优化投资结构，房贷证券化实现多样性能有效吸引更多投资者，有助于证券化过程的顺利进行。（三）一二级市场相互依存发展。以一级市场为基础，二级市场上提供流动性，一二级市场相互促进发展的机制需要建立在规模足够大的一级市场基础上，有了一级市场的健全担保与保险制度，能有效促进二级市场流动与发展，反过来为一级市场不断提供新鲜血液，从而刺激一级市场发展。

8、（四）试点制。中国住房抵