住房抵押贷款证券化：国际经验与中国实践

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1、摘要始于住房抵押贷款操作的资产证券化，是20世纪70年代以来世界资本市场最具活力的金融创新。在三十多年的发展历程中，以其增强资产流动性、改善资产负债比例管理、拓展新业务收入来源、多样化资产组合的良好效果，证券化成为备受商业银行青睐的“点金术”。目前，美国超过半数的住房抵押贷款实现了证券化，2003年末其住房抵押贷款证券余额达到了5．3万亿美元，占美国整个债券市场规模的24．2％，是债券市场的最大组成部分。证券化不仅在创始地美国获得蓬勃发展，近十几年来，美洲、欧洲、亚洲各国也都掀起了一股证券化的浪潮。在我国，随着住房抵押贷款规模的不断扩大，《信贷资产证券化试点管理办法》的

2、颁布以及“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”在全国银行间债券市场发行交易，住房抵押贷款证券化必将在我国金融市场上发挥越来越重要的作用。我国个人住房抵押贷款业务始于1992，虽起步较晚，但近年来发展迅猛，据统计，1998年底，商业银行自营性个人住房贷款余额只有514亿元，到2000年，这一数字已迅速增长到3306亿元，两年中增长了5倍多。2001年末，个人住房贷款余额5598亿元，同比多增329亿元，2002年末，个人住房贷款余额8269亿元，同比多增389亿元，2003年末，个人住房贷款余额11797亿元，同比多增857亿元1。可见住房抵押贷款规模近几年来增长迅速。同时

3、个人住房抵押贷款占商业银行各项贷款余额的比重，已有1997年的0．39％上升到目前的9．27％，在个别城市商业银行甚至以高达30％2。根据国际经验，个人住房抵押贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。因此，个人住房抵押贷款规模不断扩张的趋势以及银行所面临的流动性难题都为开展住房抵押贷款证券化业务创造了1数据来源：中国人民银行网上数据2国研网数据住房抵押贷款证券化：国际经验与中国实践基本条件。在我国开展住房抵押贷款证券化业务，具有多方面现实、积极的意义。第一，对推动住房金融市场、住宅产业的发展具有显著作用，有利于

4、扩大内需，促进国民经济持续、稳定、协调发展。第二，扩大商业银行住房抵押贷款资金来源，使商业银行资产负债管理更灵活。第三，提高商业银行的资本利用率。第四，分散房地产金融的风险。第五，丰富金融市场投资品种，促进资本市场发展。然而，与国外证券化蓬勃兴旺的发展态势，国内暂处于起步和探索阶段，学术界一直对住房抵押贷款证券化怀有很高热情，但实践界却迟迟不见行动，中国建设银行在被批准为住房贷款证券化试点单位后，三年中连续6次向央行及国务院上报住房贷款证券化试点方案才最终通过，其“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”可以说是不完整的表外融资抵押贷款证券化，在银行间债券市场交易也没有国家开

5、发银行同时发行的ABS(资产担保证券)受欢迎，建行也无意继续推出二期产品。那么，在我国住房抵押贷款证券化不能迅速推广开来的原因有哪些?我国应先采取何种模式切开证券化突破点?我国应怎样借鉴国外先进经验促进证券化的发展呢?这是都是本篇论文尝试回答的问题。本文的思路是首先系统地介绍证券化基本原理及国内实践，其中具体介绍证券化内涵及原理，并评述我国十几年来的证券化发展历程，通过《信贷资产证券化试点管理办法》和证券化试点案例分析我国II_IBS的发展现状及存在主要问题。其次，介绍国外住房抵押贷款证券化的三种主要模式：市场主导型、政府主导型以及半市场半政府型。通过比较分析，得出国外

6、经验对我国的启示。然后，结合前面两章内容，综合国内现状和国外经验，探索我国住房抵押贷款证券化之路。最后，根据前面一章证券化操作中可能遇到的难题，提出政策性建议。沿着这一思路。本论文共分为五个部分：第1章，前言部分主要介绍选题的意义、研究内容、研究方法以及论文框架。第2章是对住房抵押贷款证券化的原理及国内实践的一个概述。首先对证券化内涵及原理进行分析。资产证券化是一个发展的概念。学术界对证券2摘要化定义的外延也一直在扩大。证券化原理包括：统计学原理(大数定律)、核心原理(基础资产的现金流分析)以及三大基本原理(资产重组原理、风险隔离原理、信用增级原理)。其次，实施住房抵押

7、贷款证券化具有重要的现实意义，证券化是一种具有效率的融资方式。然后评述我国近十几年来的证券化实践，主要包括三个阶段：离岸证券化、在岸的准证券化和证券化试点，重点介绍建行的发行概况和招标结果。最后，透过‘信贷资产证券化试点管理办法》和证券化试点案例分析我国IvlBS的发展现状及存在主要问题。第3章介绍国外住房抵押贷款证券化的运作模式及对我国的启示。从世界各国住房抵押贷款证券化运作模式来看，大致有三大类，第一是以美国为代表的，政府主导型的模式，第二是以加拿大为代表的半政府半市场化的模式，第三是以澳大利亚为代表的纯商业的模式。阿根廷发展MBS的