供给侧改革土地先行——2017上海土地市场概况

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1、供给侧改革土地先行——2017上海土地市场热点回顾2017年楼市继续坚持“住房是用来住的，不是用来炒的”定位，各地方政府因城施策，结合当地实际情况进行调控，以促进市场的平稳健康发展。上海在2016年多项楼市调控政策加码后，房价上涨压力得到有效控制，因此2017年政府从以往需求端的抑制开始向供给侧的改革转变，一方面从土地市场供应入手，规范经营性用地土地出让，正确引导市场预期；另一方面优化供应结构，深化住房制度改革，大力发展住房租赁市场，集中推出多幅租赁住房用地入市。一、规范市场——禁止商办用地建“类住宅”由于2016年住宅物业市场限购限贷从

2、严，房价持续高企，大量投资与购房需求涌入“类住宅”（即商办性质住宅）市场，促使当年全市“类住宅”项目成交有一倍以上的提升，同时整体成交均价涨幅也有20%以上，市场热度有赶超住宅市场的势头。随着热度的上升，该类物业擅自改建，违规销售等问题同样开始暴露，受到市场关注，因此2017年初政府开始正式整顿“类住宅”项目，网上房地产陆续有近150个“类住宅”项目被暂停销售。为了杜绝开发商继续“打擦边球”行为的可能，政府紧接着出台《关于加强上海市经营性用地出让管理的若干规定》，其中明确规定出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公；出让合同中商业用地未

3、经约定，不得建设公寓式酒店；出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售，该项政策的出台预示着往后市场中将难见新增的“类住宅”项目。另一方面由于前期大量出让的商办用地开发商多采用快建快销的模式，缺少对商办项目统一合理的运营管理，导致运营陷入困局，促使大批商办项目停业或烂尾，这样的情况在外围区域尤为明显，进而导致整体市场开始低迷走势，商办物业新增库存长期维持在高位，商铺去化周期高达90个月、办公也有71个月左右，这也是开发商转头建设“类住宅”的主要原因之一。图1商办存量物业走势故在上述《关于加强上海市经营性用地出让管理的若干规定》政策中

4、也提出出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同，且办公用地、商业用地可由商业、投资等管理部门结合区域发展、区位环境、市场需求、社会需求、土地用途等情况，提出引入企业的行业类型等相关要求或提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态等多项要求。足见政府对于商办用地精细化出让管理的要求越发严格，今年成交的所有商办用地（除加油站用地），出让条件中均提出了自持要求且自持年限至少20年，同时部分热门地块还规定了引入企业，商业功能形态等条件，对于开发商自持运营的能力带来相当的考验。图22017年商办成交地块

5、自持要求概况二、稳定预期——控制商品住宅用地溢价近几年全市商品住宅用地的供应总量在逐年递减，2017年仅有30幅商品住宅用地入市交易，市场需求仍旧旺盛，商品住宅用地的稀缺性更为凸显。表1近五年商品住宅用地供应量年份20132014201520162017供应量（幅）47643932302013年至2016年之间，商品住宅用地平均成交溢价率均在50%以上，且在2016年开发商对于商品住宅用地的争夺更为激烈，平均溢价水平已超过100%。按照此趋势，2017年商品住宅用地平均成交溢价水平应该也保持在较高的位置，但实际情况平均溢价率仅13%左右，

6、是近五年的最低点；如若仅统计招挂复合方式出让的商品住宅用地，平均成交溢价率低至4%，几乎接近底价成交。出现这样溢价率骤降的情况，和政府对商品住宅用地出让的多项前端管控密不可分。图3近五年全市商品住宅用地平均成交溢价率走势1、提升底价从最近五年的时间来看，商品住宅用地公告出让的底价呈逐年上升的走势，且每年上涨幅度均维持在2000至3000元/平方米之间，而2017年的平均楼面底价已经超过18000元/平方米，相比2016年的价格水平提高接近5000元/平方米，全市商品住宅用地整体出让底价出现显著的上调。图4近五年全市商品住宅用地平均楼面底价

7、走势而在外围区域中一些商品住宅用地集中成交的热门板块，土地底价提升的情况则更为显著，诸如在青浦区盈浦街道，即在建17号线淀山湖周边的商品住宅用地，2017年地块楼面底价相比2016年地块的高出八成，同时奉贤南桥新城15单元两幅临近商品住宅用地中，2017年楼面底价高出多达156%。地块底价大幅度的向上调整，实质上就是在压缩地块成交的溢价空间。表2同区域商品住宅用地楼面底价对比地块名称楼面底价（元/平米）挂牌时间青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块150002016.7青浦区盈浦街道观云路西侧22-05地块270002017.7奉贤区南桥

8、新城15单元23A-01A区域地块90002016.6奉贤区南桥新城15单元06A-03A、10A-03A区域地块230002017.112、限制购地者去年“沪六条”出台后，政府就要求拿地企业