《房产热论》word版

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1、如何看待“房地产热” 房地产是关系国计民生的重要行业，牵涉到政府、房地产企业和购房者方方面面的利益关系。住房对于当今中国人来说，不只是单一的消费行为，还存在一定数量的投资甚至投机行为。房地产领域出现的问题，原因不只存在于房地产环节，还存在于金融、股市、财税政策、城市化进程、财富分配等诸多方面。它既是经济问题，同时又是社会问题、政治问题。一、我国房地产的现状1.房地产投资稳步上升房地产市场状况及发展趋势，社会上出现了“泡沫论”、“过热论”等言论，但是，人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，房地产市场仍然顽强地攀升。我国区域经济发展按照沿海、沿江发展模式和由东向西的梯度推移进行的

2、，而区域经济发展的差异性、有序性又决定房地产业发展的地域性、阶段性。当东部沿海发达地区的房地产市场暂趋饱和，且高价地等因素产生内在成本压力时，房地产投资将向中西部次发达地区转移。2.地域热点显现，地域分化明显、开发商不断加大二、三类城市的土地囤积力度：2010年一季度，十大标杆房企新增土地储备中，二、三类城市储量已达到91%，万科、保利、金地、恒大、阳光100等百强企业纷纷以二、三类城市为发展重点，在土地储备量上抢占先机，鲜明地亮出二、三类城市运营商的标签。、成交逐步活跃、房价不断上涨，二、三类城市成为开发商最主要的利润来源。.三类城市楼市销售贡献率不断增大：标杆房企09年在

3、二、三类城市的销售面积占总销售面积的73％，比重上升明显。而万科、金地等房企，虽然增长速度不及恒大、碧桂园，但也依靠在二、三类城市的提前布局，在10年一季度巩固了其市场地位。二、三类城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展也将起到更为重要的作用。3.销售率空置率较高，隐患四伏。随着房地产项目开发规模的不断扩大，各地都出现了不少“闲置房”、“黑灯瞎火”楼，甚至个别地方还演变成“黑城”“空城”。这不仅造成了大量社会资源的浪费，更是引发社会大众对投机炒房盛行、房价过高现状的不满。中国经济的真正风险不是房价崩溃，而在于供给过剩如何阻碍着经济结构的调整。在国家需要改变增长模

4、式之际，房地产的过度投资正在给金融改革设置障碍，并固化长期以来的低效率。商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理，人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。4.楼市成居民重要的财富保值增值渠道中国财富市场在经济强劲增长、私营企业崛起、资本市场发展三大因素的推动下，表现出众。2009年已达5.4万亿美元，且百万美元资产家庭达到67万户，同比增长60%，位居全球第三，仅次于美国和日本。财富市场的增长为中国企业家群体以及新兴中产阶级的财富

5、积累起到很大的助推作用，同时，中国居民财富也随之增长迅速。因基础相对薄弱，中国财富市场仍拥有巨大的增长空间，而目前投资渠道少，楼市成为居民重要的财富保值增值渠道。 中国全国房价指数以每年大约10%的幅度连续上涨。手头宽裕的中等收入家庭如果有储蓄可供支配，那他们可能会理性地选择将钱用来买房子，即便买了也只是空着。由于不用每年交物业税，空置房的维持成本几乎为零。如此一来人们也没有动力寻求租金收益以抵消维持成本，这也是空置房屋如此普遍的原因之一。对于大多数以投资为目的的房主来说，假定的资本收益似乎令他们满意。    5.高空置率与高房价并存在中国房产买方是投资而非自住，一个业主持有

6、三套或以上物业，一旦非自住物业无法顺利出租，就空置下来。另外发展商在售项目经过几年的销售，仍旧未售出的单位，形成空置。目前物价高涨、通胀预期较高的情况下，我国实际利率持续为负，导致货币需求下降，投机冲动上升；大量的灰色收入需要“安全”的庇护所；中国大众从未经历过全局性房地产泡沫。此外，还有一些投机者认为，政府不会眼睁睁看着房价回落。6.价格基本平稳，结构变化突出目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对北京、上海、天津、西安、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住

7、宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，据建设部门统计，2006年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2007年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主