《丽水湾别墅项目》word版

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1、丽水湾别墅项目营销策划（简案）时间：2007-8-12前言通过对项目的初步认识及项目现场的考察，特别是在与公司初步沟通的情况下，本人形成基本形成一定思路，对项目的统筹整合销售、广告、现场包装及SP活动、售前、售后服务等做了比较简单的分析，并提出实时跟进各项目后期各营销阶段划分及实施建议，保障项目以良好的姿态入市，撞击市场，重塑项目雄伟形象，再造一个城市新生的、优雅独具人文诗意、山水涵养及内涵的大型自然山居养生别墅区；在战略上运用最优最佳的市场策略及操作思路，减少市场风险，实现营销因素的最大价值的拉动，最终确保项目顺利实现销售目标。本策划书营销策划简报秉承对项目

2、认真、负责、专注服务的态度，对项目的营销策划提出的相关建议，为公司提供可供参考价值的推广意见，以期项目达成销售目标与任务，是本项目的策划目的。本方案的主要内容：第一部分：南宁别墅市场简析第二部分：仙葫整体市场简析第三部分：项目发展定位分析第四部分：项目营销推广及建议第一部分南宁别墅市场简析第一项别墅市场分析一、别墅概述南宁市最早期的别墅产品代表有青秀山庄、碧丽山庄、滨江别墅等，并且以卖别墅地为主，这些别墅主要分布在仙湖开发区；2002年开始，南宁的别墅产品已进入成型别墅阶段，其项目主要要有龙胤花园、海茵国际花园等项目。05~06年别墅概念在市场的兴起，出现了宁

3、汇新天地、橘郡•阳光别墅，托撕其那等项目；而以别墅混合型的代表是：翡翠园，总占地512亩，总建筑面积47.88万平方米；大自然花园，总占地面积450亩；龙胤花园占地面积360亩，枫丹丽舍296亩；新天地别墅227亩；丽水湾161亩等项目。新大盘别墅的兴起和迅速发展，主要归功于政府对凤岭、仙湖开发区的整体规划。2002年南宁的别墅市场启动不久，各种“别墅”项目开始开发上市，其开发类型主要是从经济型别墅到渡假型别墅到水岸别墅；再从联排到双排到独立别墅的建立，档次参差不齐，自03年国家限制别墅用地的开发后，南宁别墅市场有所收敛，但从2005年开始，先前取得开发权的大

4、型别墅开发项目，继续大量开发建设，以致进入到2007年的南宁别墅市场，竞争场面就越来越激烈，竞争形势越来越严峻，出现了暗中竞争，战斗白热化的激烈境界。二、别墅类型分析按常规,一个城市中别墅市场应占整个房地产约5%的份额。目前，南宁市在售别墅项目有15个以上，别墅整体总规划面积约912020平米，推出量约占的整个南宁房地产项目的25%左右。目前南宁别墅主要分独体别墅和双连体别墅，建筑面积从220m2～400m2不等。独立别墅的面积在220－400平方米，联排别墅在200－250平方米之间。以南宁各类别墅市场为例，根据不同的档次和价格，我们以价格、面积、结构、配套

5、等作为界定的标准来划分各类型的别墅的档次，大致可分为三种：一是，经济型别墅，这些别墅分别是：天池山、碧丽山庄、雅源阁、枫丹丽舍、荣和山水美地、金康小区、玫瑰园等别墅，面积：在250㎡，均价在3500~4500元/M2左右、总价在60-150万/栋；二是，舒适型别墅，如邕江湾别墅，总价137~300多万/栋，主要面积：300㎡，均价4000元/M2左右；三是，豪华型别墅，如龙胤花园、丽水湾、新天地、翡翠园、大自然花园、海茵国际花城等别墅，主要面积：350㎡、均价5000/M2以上、总价在150万---600万/栋以上。此外超级豪华别墅，建筑面积一般达1000多平

6、方米，如大自然花园和龙胤花园，就设有超大型的豪华别墅。这些别墅，建筑风格主要以欧式风格为主，采用大玻璃飘窗，和充足的采光与通风。别墅的室内分为粗装修和室内精装修两种；同时还配备厨房卫生器具、家具等，业主拿钥匙即可入住，配套齐全的园区规划和别墅内部装饰设计，吸引着买家的眼光，更重要的是，为高端别墅市场迎来一个新的营销模式。三、价格综述近年来，南宁的别墅市场价格发生根本的变化。具体是，2002年别墅均价为3000~3800元/平米；而到了07年7月南宁的别墅市场价格均价已经上升到5600~6300元/平米之间，甚至更高的价格。豪华别墅价格也是吸引人，如龙胤花园其占

7、地360亩,建成220栋别墅，售价在250~1600万元/栋之间,其中250~300万元/栋较集中；橘郡别墅占地1500亩,独立87栋,双拼220栋,联排272栋。价格方面是，联排34~100万元/栋,双拼120~200万元/栋之间,独立则是101~125万元/栋。近年来南宁的别墅发展越来越成熟，别墅市场需求越来越大，别墅价格也价格逐年提升，市场呈良性发展。四、客户来源综述在客户方面，02年南宁的别墅市场主要面向的客户是，基本立足于本土的名人雅士、私企业主等客户层面的本地客户市场和个别特殊客户，这说明当时的南宁的别墅市场客户开发眼光还没有成熟及扩大；但到了04

8、~07年这短短的几年时间里，南宁的客户