《中国手机市场》word版

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1、2.预期净资产收益率及其影响因素分析注：方法与目标通过以上对影响万科公司营业收入的经营规划及融资能力的分析，在这一部分我们首先对万科公司2010年营业收入的增长分销售区域作出预测，接着我们将通过对营业收入增长的预测，杜邦分析体系，从净资产收益率及其三方面影响因素对营业收入增长的预测做出规划预测。对万科公司利润表及资产负债表的主要项目作出预测，从另一方面支持对营业收入增长的预测。2.1营业收入增长预测经过网上的搜索以及对公司年报的分析，我小组发现万科公司的销售区域主要分成四个部分：他们分别是珠三角地区，长三角地区，环渤海地区及其他地区。因此我

2、下组决定决定采用产品结构分析法，通过上述四项产品结构进行预测，单独考虑各项产品的前景及发展趋势，分别给出各单项产品的预期增长率，进而预测出主营业务收入在预测期的数值。1.珠三角区域珠三角区域的销售营业收入平均占总销售收入的32.6%，是万科公司的最主要的市场所在。把投资分散到珠三角是万科将来的利润增长点。珠三角的几个主要城市，东莞、佛山、中山、惠州，它们的房地产市场发展程度不高，一年只有100-200万平米的供需量，凭借品牌优势，正是万科进入该市场的好机会。另外，这些地区还处于市场政策交替的时候，还可以通过合作获取土地，价格相对便宜，比起投

3、标来，一次性投入相对较小。深圳万科的销售面积和销售额排名深圳第一，但是市场份额还不到5%，但在深圳要增加一个百分点的市场份额谈何容易！而在珠三角多布一些点，利润增长却相对容易。旗舰式项目不能放弃，但是需要更多的项目来贡献新的利润。2007-2009年万科珠三角区域销售收入单位：亿元2007.12.312008.12.312009.12.31珠三角区域182.6176.20194.0增长率-0.0350490.101021数据来源：万科2007-2009年报由上2008年由于经济危机的影响销售收入有所下降，2009年，随着一系列稳定房地产市场

4、政策出台，其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠，进一步降低了购房者的支付压力，此外国家振兴经济的一系列举措收效明显，经济预期开始看好，受以上因素的影响，住房市场迅速走出低谷。2009年同比增长达到38.8%。而按照目前的形式，这种整体经济企稳的信号愈发明显，人们的购房意愿会增加，人们的购房意愿会大于因此预期2010万科在珠三角区域销售收入增长率将达到25%，即2010年万科在珠三角区域销售收入将达到194*（1+25%）=242.5亿元。2.长三角区域2007-2009年万科长三角区域销售收入单位：亿元2007.12.312008.12.31

5、2009.12.31长三角区域178.9166.00203.8增长率-0.0721070.227108该更多表。表数据来源：万科2007-2009年报据来源莞，还有二线城市，比如佛山、中山、惠州，它们的房万科长三角区域大幅降价，达到了回笼资金的目的，但是丧失了购房者的信任，而且使得其因降价损失了较多利润损害了股东的利益，同时也使得上海政府对其不满。万科半年报显示，分区域看其销售面积及销售金额，珠三角市场同比分别增长46.3%和38.8%；环渤海市场同比分别增长64.2%和59.8%；其它市场同比分别增长18.7%和40.3%；但长三角市场同

6、比仅分别增长1.4%和0.5%。这意味着万科上半年以上海为主的长三角市场的业绩销售，基本上进入了停滞阶段。经过这几年的集中开发，上海“万科白马花园”、“万科金色里程”等主力楼盘都已经进入清货阶段，却还没有足够的后续项目及时跟上。2009年，万科在上海的销售额跌落至第三位。2009年8月1日上海万科对外宣布，如果梅都公司难以继续操作莲花河畔景苑项目，不排除由上海万科收购梅都公司的股权，以保障该项目的后续建设。因为降价影响到了企业的形象，万科托管上海倒塌楼，就是想趁这个机会修复企业形象，负起责任，万科也没打算在这个项目上赚钱。预计下半年万科在长

7、三角区域的销售收入增长不会太大，预计2010年在长三角区域的销售收入增长率为20%，销售收入达到203*（1+20%）=243.6亿元。1.环渤海区域2007-2009年万科环渤海区域销售收入单位：亿元200720082009环渤海区域108.797.50120.3增长率-0.1030360.230769数据来源：2006-2009万科年报随着万科在珠三角、长三角地区的战略完成，其战略重心开始转向环渤海区域。万科开始实践环渤海城市圈的“区域聚焦策略”。北京作为环渤海区域的中心城市，提出了“成为万科集团持续领跑的主发动机之一”的愿景，希望通过

8、3年的持续努力，占到在北京商品住宅市场3％的市场份额，成为万科集团实现增长战略的助推器。年报显示，环渤海市场实现销售面积201.5万平方米，销售收入166.1亿元，同比分别增长6