我国保障性住房价格机制的产权经济学分析

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1、我国保障性住房价格机制的产权经济学分析时间：2016-04-07來源：学术堂所屈分类：政治经济学论文本篇论文H录导航：【题0】巾国保障性住房的价格问题探究【第一章】保障性住房价格机制探析绪论【第二章】我W保障性住房的现状及问题【第三章】保障性住房价格机制的产权经济孕理论基础【第四章】我国保障性住房价格机制的产权经济学分析【第五章】完善我国保障性住房价格机制的基本思路【参考文献】保障性佔房价格的产权经济7:研究参考文献4我国保障性住房价格机制的产权经济学分析4.1保障性住房的稀缺性和竞争性保障性住房是为解决屮低收入家庭的tt房问题而提供的住房，目前主要是由政

2、府作为提供主体，政府直接建设或者政府补贴支持建设，其受保障群体主体是屮低收入家庭，而我国的屮低收入群体是一个庞大的群体，保障性住房明显是一种稀缺性的社会资源，保障性住房的供给不能满足巨大的需求。由于保障性住房的稀缺性，就会产生竞争，不仅来自于保障对象群体内部的竞争，人们为获得住房需要付出租金、吋M等相应的代价；还有来&外部-非保障群体•-的竞争，因为保障性住房的价格或租金远低子市场价格，一部分人会采取伪造材料、行贿等力*式获得保障性住房。4.2我国保障性住房价格管制保障性住房是一项政策性住房，以政府为提供或支持主体，本身就具有政府干预性，政府的干预首先也是

3、最主要体现在对保障性住房价格或租金的管制上。现阶段，我国的保障性住房体系主要包拈两类：经济适用房和公共租赁住房，政府干预的价格主要是经济适用房的房价和公共租赁住房租金，规定房价或租金耍在帘场水平之下，这样方能够起到解决中低收入群体的住房问题的作用。4.2.1经济适用房的价格管制《经济适用房价格管理办法》规定，经适房实行政府指导定价，丌发成本、税金和利润构成经济适用房的基本价格，再次基础上根据住房位置、楼S等情况的不同定差价以销售。经适房的价格以成木价为基础，并卄不包括土地价格，其价格远低于市场价格。对于开发商的利润，办法规定其利润控制在3%内，政府价格部门

4、对其上限波动浮动进行规定，卜'浮没有限制。政府将开发商的利润现在在3%，会造成：一是影响开发商降低成本的积极性，出现偷工减料行为，影响到住房建设的质暈和效率；二是开发商的成本转移，将未包括在内的成本或其他项1=1的建设成本加入到经适房的建设成本当屮。经适房价格低于市场价格，会刺激不符合保障条件、原本应该在商品房山‘场解决的住房问题的群体来共享经适房的福利，出现“不应保却保”的现象，损害经适房的政策效果和社会公平。4.2.2公共租赁住房的价格管制我国U前公共租赁住房包括原有的公共租赁住房和廉租房，2013年1政府正式发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的

5、通知》①，各地的公共租赁住房和廉租住房纳入统一的运行和管理系统，统称为公共租赁住房，城市的低收入家庭、外来务工人员以及新就业的无房职工都被涵盖在内.《公共租赁住房管理办法》规定，以保本微利为基本原则，住房保障部门与相关部门共同确定公共租赁住房的租金水平，一般在市价水平上下浮一定比例，最高按市价水平收取，并且随实际情况作动态调整。目前，国P、j齐地根据0身情况确定公共租赁住房的租金标准，虽然芥异，主要有两种方式：一是按市场租金的一定比例收取，一般在60%-70%，如石家庄的公共住房租金水平位同地段、同等水平住房的巾场租金的70%.二是以市场租金水平收取，同时

6、政府针对住户的不同情况予以一定的补贴，其实还是以低于市场租金的水平获得公共租赁住房。租期的规定，我国公共租赁住房的租期一般规定为3-5年，五年后允许承租人购买。4.3保障性住房在价格管制下的租值我国政府对保障性住房采取价格或租金管制，使得保障性佔房的价格或租金水平低于M地段的商品房的价格或租金水平，这破坏了产权的收入权，从而导致更多的财富被置于公共领域，保障性住房的市场水T•与实际吋以收取的房价和租金之差就被置入了公共领域，即租值的形成。具体叫以由图2来表示：【1】图3保障性住房在价格管制卜的租值如果政府不对保障性住房价格或租金实行任何限制，则保障性住房贞

7、场会在（PO，QO）处达到均衡。现在政府将保障性住房的价格或租金现在在lU场水平之下，设定为Pc，低于市场水平P0,市场提供的保障性住房为Q1，而住房保障需求为Q2,他们愿意为此付出的代价为P1，供给量与需求i之间有很大的差距，这部分差额表面上是由归保障对象所有，事实并非如此。管制价格Pc与需求力*愿意支付的价格P1之叫存在差额，这部分差额没有明确归谁所侖，是无主的，是非专杳收入，处于公共领域当中的。一方面，房屋所宥者只能收取Pc的房价或租金，他不能得到这部分差额；另一方闸，保障对象也町能得不到这部分差额，因为我国对于保障对象的划分很是模糊，定位于“低收入

8、家庭”，还由于各地的标准都不一样，保障对象都不能很好确定，一些真正