2009年度苏州商品房住宅类成交分析2315491168

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1、独家：2009年度苏州商品房（住宅类）成交分析前言：2009年的苏州楼市，可以说是异常火爆。在一系列针对楼市的“救市”政策带动下，楼市经历了从“小阳春”到“盛夏”，从“金秋”到“暖冬”的过程。如果说09上半年是刚性需求拉动成交量大幅提高，而到下半年，购房主力构成已经发生转变,，除了改善型需求外，投资性需求的比例已经大幅提高。房价也在年中土拍过后集体上涨至急速飙升，在诸多因素的共同作用下，苏州房地产市场走出一轮量价齐升的走势，与此同时供需矛盾也开始加剧。不少开发商也经历了起死回生的过程,并开始将手中日渐充裕的现

2、金投入到土地市场,布局下一步的发展。表1：09年度成交情况全市09年08年变化量变化幅度住宅销售总套数（套）777293458943140124.72％住宅销售总面积（㎡）9404055.623913155.25490900.42140.32％住宅销售均价（元/㎡）7340.326749.85590.478.75％（08年度各区住宅类商品房成交套数、成交面积统计）各区成交套数成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）沧浪区6028716428.347933.26金阊区2816312735.87080.92平江区

3、3924396791.77174.7园区260383178902.688416.27新区123441322737.16372.27吴中区1516020293736816.41相城区1141914470876405.86总计777299404055.627340.32成交量篇：一路高歌猛进，为08年的2倍多,超过火爆的07年2009年苏州商品房销售量价齐升，自08年下半年开始，国家出台了一系列刺激楼市的税收、营业税优惠措施，在多项购房优惠政策的刺激下，压抑了一年多的刚性需求支撑起楼市“小阳春”，进入5月以后，改

4、善性需求开始入市，伴随着一些因通胀预期而入市投资保值需求，苏州商品住宅市场快速回暖。1-12月苏州商品住宅累计成交77729套，同比上涨124.72，超过火爆的2007年。从苏州楼市09年度每月成交量来看，除1月份市场延续了去年的成交颓势外，其余各月同比均保持了较高增速。其中，上半年5月成交量最高，为8751套，也是全年单月成交的最高值，传统旺季“红五月”名副其实。下半年的成交情况同样非常理想，延续上半年良好的成交态势，“金秋银十”再现。临近年底时，“国四条”、契税优惠政策调整、打击囤地等一系列遏制房价上涨政

5、策出台，开发商积极推盘，加之购房者对未来政策预期存在较强的不确定性而恐慌入市，把12月份的成交量再度拉到新高，达到8341套，演绎出岁末的疯狂，为09年楼市画上了圆满的句号。价格篇：连续11个月持续上扬受市场成交量快速回升的影响，苏州住宅市场成交价格也水涨船高，连续11个月保持环比上上涨趋势。2009年1-12月，苏州商品住宅成交均价为7340.32元/平方米，同比上涨8.75%，单月达到8701.03元/平方的高峰，环比1月上涨42.45%。随着苏州楼市的回暖，“买涨不买跌”心理重返，大量投资及改善型需求入

6、场，精装修公寓及别墅等高端住宅成交比重明显增加。其中以古城区和园区市场为代表，涨幅明显，成交均价屡破“万”元关口。年尾园区湖东板块9000元以下的楼盘已是廖廖可数，一些商品房项目因前期均价相对较低，不少项目的售价在今年内实现了翻番。据网统计，万元以上楼盘多达24个。其中尚玲珑从年初的11000元/平方米上涨至现在的30000元/平方米，涨幅高达172%，位居今年苏州在售高档项目涨幅之最。另一方面，“缺货”成为市场上广为流传的声音，也为房价进一步上涨提供了最佳“土壤”。从月度价格走势来看，1-12月苏州商品住宅

7、成交均价持续上涨，其中11月达到峰值8701.03元/平方米，与1月相比上涨了42.45%。造成价格大幅上涨的主要原因包括：一是，由于多数开发商采取“降低销售速度、提高销售价格”的销售策略，因此，具体到单个项目，房价上涨程度则更加触目惊心。其二，市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧，助推房价上涨；其三，下半年以来，以精装修等高端住宅成交比重上升，拉高了整体成交价格。其四，自9月苏州双湖板块拍出全国单价地王之后，苏州土地市场的大热直接反映在了房价上。从市场反馈信息来看，目前苏州在售项目不约而同涨价，除了与地王

8、关系密切的园区，还包括了周边相城、平江、沧浪等区域，波及到整个苏城，部分准备开盘的项目也采取了捂盘招数。供应篇：不足！从年初的3万余到年尾1.7万套左右受08年金融危机影响，苏州房地产08年的新开工建设面积不足，年初苏州商品房住宅可售房源为3万余套。而刚性需求在今年楼市暖政的刺激下，得到了有效的释放，并同时透支了一部分未来市场的潜在需求，市场上房源快速去化，截至12月底，商品住宅可售量缩减至1.7万