首创·象墅营销方案

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1、[首创·象墅]营销方案2008-8-10目录第一部分：08年营销策略111、营销目标112、价格策略113、推盘策略114、推广策略115、推广费用比例11第二部分：阶段营销策略151、08年营销节点及分解动作152、各阶段动作分解153、各阶段策略153.1蓄客期（2008/7/25—2008/9/30）163.2开盘热销期（2008/10/1－2008/10/30）173.3销售期（2008/11/1－2008/12/30）17第三部分：营销策略推广181．营销渠道192．推广动作19附件：开盘前准备各项工作24第一部分：08年营销策略

2、1、营销目标n2008年年度销售任务6000万；n我入市楼座实现均价3800元/平米；n导入企业品牌形象，树立产品形象1.1营销定位本项目是典型的欧式住宅，目前在葫芦岛高端市场属于空白。所以为了突出该项目的特点，使其准确地与目标客户对接，项目的“高品质特征”和“品牌生活文化”。与客户建立品质和品牌的认同沟通，确定该项目的核心价值为：l主题鲜明、特色突出的项目l北京首创集团强势开发l欧洲皇家宫廷建筑l前所未有的高品质的项目l风水俱佳的住宅·核心价值支持点：A区位价值认同感：项目位于新区与五里河相邻，是当地人非常认可的最佳居住地之一。B前所

3、未有审美品质感：l极具欧洲新古典主义的维多利亚建筑风格，彰显高贵典雅的生活品质。l人性化的户型设计，突出项目的功能与奢适精美的特点。l前所未见的社区园林规划，户户有景花园与欧式宫廷园林的配置，体现高贵生活环境。l人车分流，电梯直接入户，充分彰显人性关怀与新的生活方式引领当地居住文化。C一流的开发商l实力强大的北京国有开发企业，具有雄厚的资金后盾。l严谨领先的企业理念，塑造品牌壁垒。l树立区域品牌的价值观，确保产品质量与品味俱佳。1.2整体营销思路以欧洲皇家宫廷大宅为爆发点，演绎高贵、典雅、精美、奢适，以首创地产航母特征为爆发点，演绎强大、

4、领先、严谨，应用各种手段，对项目进行全面推广。1、高度展示产品的形象，以点带面的演绎手法搭建品牌。2、宣传资料及售楼处内外包装，围挡等。3、直效与广度打击覆盖媒体渠道。4、现场活动。2、价格策略n以区域高价格入市，强化区域价值标杆及形象；n同时利用价格体系，控制优质房源，实现利润最大化；（高、低楼层高单价保证项目品质和利润，利用中楼层低单价实现项目快速去化，提高层差标准。）n增加首付促销手段（折扣），保证快速回款；3、推盘策略n结合市场现状，低开高走，保证及时调价，把握节奏。4、推广策略推广需要解决直效打击目标客群和如何广而告之，如何通过企

5、业与产品捆绑整体宣传，树立项目的品质，刺激客户的购买欲。n圈层营销，强化广告，顺势推广；5、推广费用比例总销额：8亿08年推广费用比例：128万元/800万元＝16％（800万是含前期筹备费）总预算800万支出预算实际支出　所占全年比例一展会费用15.115.11.89%1葫芦岛展会费用15.115.11.89%2　　　　二户外媒体费用40.61　5%　1连山大街百货大楼户外35÷12×5=14.58　　2海辰路立交桥户外24÷12×5=10　　3龙背山-龙湾大街-龙程街道旗13.68(3个月）　　4龙城街向试验三小道旗0.36÷12×5=

6、0.15　　5（待定）龙程街道旗5.28÷12×5=2.2　　三报纸媒体发布费用30　3.7%　　　　　　四公关活动20　2.5%　1开工10　　2开盘5　　3以老带新5　　四地产门户网4　0.5%　五直投费用18　2.25%　1直投杂志16　　2直投DM2　　小计127.71　15.96%第二部分：阶段营销策略1、08年营销节点及分解动作6/25销证取得200908/708/10积累期开盘期正式推广销售期08/1108/8/24-9、30蓄客70套）热销平销期2008/12收尾期200820套）I平销收尾期10）40套）2、各阶段动作分解

7、销售策略营销动作目标背景情况梳理3、各阶段策略为了合理的形成去化速度，完成阶段销售目标，我们将营销分为3个阶段，即积累期、开盘期（市场过渡期）、平销收盘期，根据这三个阶段进行项目的营销推广策略安排，以便能更清晰准确地执行。3.1蓄客期（2008/7/25—2008/9/30）阶段策略：首创进入入市形象，由于我们企业品牌导入需要，和产品要站在整个城市之上的策略。本阶断的营销策略以高调入市为主，广告以点对点宣传为主（逐渐加大广告投入）力求打造一个前所未有的强大企业和高端项目形象，客户来源重点以关系客户为主、通过他们的口碑与我们自身的广告投入，力

8、争达到开盘旺销的结果。在价格层面，根据客户积累情况现场及时调价。A.产品：n售楼处亮相；n项目开工；n答客问会签确认完成。B.销售：n合同及附件准备及会审到位；(毛坯交房标准确定