桂芳园五期市场整合推广方案

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1、《桂芳园》第五期市场整合推广方案深圳市太一广告有限公司2002/4/6第一部分：布吉片区市场概况分析去年布吉镇商品房销售12000余套，销售面积100万平方米，销售额达37亿余元。位于深圳关口的布吉镇，近年一直是市内居民置业的热点地区，尤其吸引了关内工薪白领一族的目光，也是港人置业的首选区域之一。仅仅一关之隔，布吉的房价与关内房价有天壤之别，关外的楼价一般都比关内的盘低三至五成。沿深惠路两旁的新老住宅区，是目前市内广大置业者的首选区域。之所以会独占鳌头，一个最重要的原因，是其特殊的地理位置所决定的。一是距

2、离关口近，二是公交线路有十几条之多，这对于要经常往返住地和单位上班的市内外上班一族太有吸引力了。2000年和2001年，《桂芳园》在布吉市场众多大盘中（《中海怡翠山庄》、《中城康桥》等）脱颖而出，成为一个十分成功的市场亮点，其销售佳绩有口皆碑。《桂芳园》前四期总建面13万平米，分期开发，2000年7月开工，现已基本完成建设，正在销售的四期，园林精致、实用；全小高层，7万平米，前年12月开盘，基本销售过80%；主力户型是60与85两种，其外销比例高达到70%以上。1、布吉楼盘的几大优势分析：1、品牌优势企业

3、知名度高，信誉好，以企业品牌托物业品牌逐渐成为主流；如万科和中海均以企业品牌为支撑，以品牌开发为主导；2、关口优势距罗湖区最近的片区深圳白领青睐升值前景可观3、成熟区位优势本板块大型物业集中，居住氛围已形成，人气鼎盛；如：荣超花园等（工薪家园）龙珠花园等（港人社区）4、大社区优势规模化开发、配套全、与市政府、区政府的联动、发展商资金实力普遍较强、成功开发经验丰富；1、交通优势道路四通八达，各类交通工具多；2、最优性价比优势物业的均好性已与关内盘差距不远，但价格平均比关外低三至五成；3、价格优势同比价格较优

4、；4、户型优势二房三房为主力户型，中小户型，适合深圳白领和香港人居住需求。5、规划优势分期开发/分期推出/引进国外先进的建筑设计理念/科学规划：如桂芳园之于中城康桥9、差异化优势：渡假物业推出较多2、布吉楼盘广告综合分析--------大打规模牌、价格牌--------大打港人社区牌--------大打环境牌--------大打渡假牌--------多用香港明星作楼盘形象代言人第一阶段：工薪家园：大打规模牌和价格牌是这些楼盘的营销主题。第二阶段：港人社区：大打港人社区牌是这些楼盘的营销主题。第三阶段：欧陆

5、社区：大打环境牌是这些楼盘的营销主题。第四阶段：渡假楼盘：大打渡假牌是这些楼盘的营销主题。3、港人在布吉置业行为及心理特点分析港人在布吉置业已成为一大现象，香港作为布吉的主要外销市场也是无用置疑的。但是，港人置业热点片区的布吉，与罗湖区的春风路、皇岗片区及华侨城不同，布吉有他独有的优势与特点：★喜聚居（共同的文化背景、趋同性生活习惯）★喜高层、喜中小户型（一般以二房二厅70平方米左右为主）★深港家庭占一定比例，并逐步放量；★重法律文书文件；★重港式管理/重名牌物管（中海怡翠有中海外开发管理）★前期亲友、老

6、人居住为多，后期自用多于投资；近期用于渡假与休闲的有所上升；★港人置业心理：主流意识：根意识次要意识：光宗耀祖/衣锦荣归/赡养老人/体面和身份的象征第二部分：桂芳园四期销售情况及对五、六期开发的启示1、四期销售要点归纳（根据中原今年二月份销售统计分析）深圳成交比例情况：香港：占比例37%布吉：占比例26.5罗湖：占比例21.5福田：占比例10%外地：占比例5%信息来源：朋友介绍：占信息来源50%；路过：占信息来源28%香港苹果报：占信息来源5.5%香港东方报：占信息来源5.5%翡翠电视台：占信息来源11%

7、售出户型比例：二房：50%；三房：50%；付款方式：即供：占50%；轻松付款：44.5%；一次性付款：5.5%带否装修：不带装修：89%；带装修：11%；2、桂芳园四期销售情况总结：桂芳园四期02年中即将入伙，对于首次置业的客户来讲是很好的购房时机；桂芳园通过较长时间宣传，已经在客户心中树立了良好的品牌形象和口碑，通过朋友介绍的比例就高达50%；同片区现阶段竞争力的楼盘少，如中海怡翠、中城康桥在户型上二房可选单位有限；因此对桂芳园找准时机促销二房提供了时机；最大购买因素：独有的优美环境、成熟社区吸引购买；

8、售价达到同区最高水准，但香港客户对售价不太敏感，而对部分国内客户购买阻力大；香港成交较少，反映整体市况低靡，客户在深圳置业用于渡假和投资的欲望较低；3、本项目优势五、六期规划大手笔，通过四期开发，形象已树立，规模已成形，三期已入伙，楼盘前期整体形象很好（根本不象关外盘）。前四期大环境好，人气汇聚，沿深惠路一线已形成了布吉人气最旺的纯居地。小区容积率低，表现在社区内的环境很开阔，宽敞。园林精美，绿地面积大，绿化好，空气清新，建筑