嘉华国际上半年推广方案

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1、房策网www.fangce.net嘉华国际2006年上半年推广策略第一部分市场分析第二部分本案综合分析第三部分本案的推广策略建议房策网www.fangce.net第一部分市场分析一手市场1、武康整体市场的供求关系§1.1目前市场供应情况分析（表一）物业类型楼盘名称总套数在售套数已售套数销售率市场存量潜在供应量公寓春溪华庭559一期124二期200一期100二期23一期80%二期11%101235格兰维亚400未售400绿城·桂花城1600一期272二期188一期216二期56一期80%二期30%1881140绿城·西子百合1000未售1000河滨城市公寓500500

2、47094%30蓝色港湾11001100105095%50中兴公寓94945053%44嘉华国际43625810440%154178总计56892736206575．5%5712953单位：套结合本案分析：从表格一中我们可以看到，武康公寓整体供应量较大。河滨城市公寓和蓝色港湾因为开盘较早所有销售基本完成。经过2004、2005年的市场消化，目前市场存量不多，只占到在售量的21%，市场暂时处于供方短缺的状态，因此将有部分的市场潜在供应量将释放到市场，预计2006年4、5、6三个月的绿城·西子百合和格兰维亚将投入一部分房源进入市场，对于本案将进入一轮新的市场竞争。§1.

3、2市场吸纳情况分析（表二）楼盘名称开盘时间已售套数（套）销售周期（月）月均销售量（套/月）中兴公寓2005年4月50105春溪华庭一期2005年4月1001010二期2005年10月2346蓝色港湾2003年5月10503332河滨城市公寓2005年元旦4701433绿城·桂花城一期2005年4月2161021二期10月22日56414嘉华国际2005年12月17日104252总计20658724结合本案分析：从上面表格中可以看到，武康整体公寓的去化率不高，如春溪华庭，绿城·房策网www.fangce.net桂花城等高价盘的去化率都低于武康平均水平。从目前两个高价楼

4、盘的二期去化率上分析，武康高价房的消化能力相比一期明显减弱，需求量减少，消费选择更加理性。去化率较高的主要集中在河滨公寓，蓝色港湾和本案。河滨城市公寓和蓝色港湾因为进入市场早，当时属于房产陡升阶段，同时竞争楼盘较少，客户资源也丰厚，所以销售较好。但本案推出时间在房产新政后，户型精致和低总价在去化率上得到了很好的证明。因此2006年武康市场将更加理性，对于经济实用型的房源还具有较强的消化能力。2、武康目前在售楼盘户型、价格，销售情况的分析§2.1单价分析（表三）物业类型楼盘名称均价（元/m2）公寓春溪华庭一期3675二期3724格兰维亚未定绿城·桂花城一期4100二期

5、4200绿城·西子百合不低于4200河滨城市公寓3500蓝色港湾12号楼3600中兴公寓3160嘉华国际3185总计3550红线表示武康市场均价3550元/m2结合本案分析：通过对武康在售楼盘的价格上统计，武康市场均价在3550元/m2元左右，其中有四个楼盘与均价相近或超过市场均价，其中绿城·房策网www.fangce.net桂花城依靠绿城的品牌和春溪华庭依靠地段的优势在当地目前属于高价的楼盘。从目前武康高价房的销售情况来看，武康高价房市场已经饱和，2006年绿城的百合公寓也将进入市场。但同时消化能力却没有提高，因此在高价房中供求矛盾将更加突出，高价房滞销可能性进一

6、步扩大。反观低价房，目前在售的主要是中兴公寓和本案，两个盘共61622.4万方，供应量小，同时市场潜在供应量也少。低价房的需求相对高价房较为旺盛，因此低价房的供需矛盾比较缓和。本案销售压力相对高价房小。§2.2户型及总价分析（表四）楼盘名称主力户型（室/厅/卫）主力面积（平方米）主力总价（万元）中兴公寓1/1/15015.82/2/111034.83/2/213643蓝色港湾12号楼3/2/1136494/2/215355河滨城市公寓1/1/14214.73/2/213848桂花城一期3/2/213556.74/2/2147/15561.7/65.1桂花城二期2/2

7、/199—11240—44.83/2/112853.83/2/214360.1春溪华庭一期3/2/2132—13650—554/2/2141—147春溪华庭二期3/2/1129、13045、473/2/2140、15052、564/2/216665嘉华国际2/2/19329.63/2/193—10029.6—31.83/2/2120—12538.2—39.8综合本案分析：由表四可以看出，户型上目前武康的主力户型主要是三种，三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫。本案户型属于大流户型。面积上除了本案其他楼盘的三室二厅二卫的面积基本上都在130m2以上，而本案都在