句容太阳星城2009年公寓整合推广方案

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1、呈：江苏万邦房地产开发有限公司柴总刘经理参天（中国）地产投资顾问机构李磊副总经理戴冲策划总监送：太阳星城项目现场侯晓庆专案刘欣欣助理由：太阳星城项目企划组王义、李晓东日期：2009年/02/05页数：页太阳星城09年公寓整合推广方案（一）销售现场业务汇总【产品去化及存量状况分析】1、期次项目1期2期累计总量(套)390280670销量(套)246111357余量(套)144169313简析：截止统计日，本案普通住宅去化率53%.2期销售周期较短，房源以景观房为主，价格较高，存量房源较多。保持两期房源均衡去化，去化任务的重点之一。2、户型1期

2、总量(套)销量(套)余量(套)2期总量(套)销量(套)余量(套)A1704030A11163977A21205763A2601545B60519C1603921C114122C2403010C2904545D402911累计390246144累计2801111691期总量(套)销量(套)余量(套)2期总量(套)销量(套)余量(套)2房19097932房176541223房160120403房10457474房4029114房简析：参考上表，当前房源累计存量313套，其中2房存量215套，占比近69%，为保持房源去化的均衡性，阶段营销策略应重

3、点围绕2房去化展开。1、楼栋1期11#12#13#14#15#16#17#18#20#21#22#23#24#25#总量4030404020202020303030302020销量3228263215181092013871214余量8214852101110172223862期1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#总量24303040404040121212销量18242020542881余量6610203536384411简析：受价格因素影响，存量房源多分布在中央景观周围，且集中在1期17#至23#楼和2期的4#至7#楼。建议在营销

4、推广上从“‘景观’+‘2房’”方面展开。【媒体效果分析】1、成本概算2008年太阳星城案营销总费用约为291.09万元。截止统计日，总的来人数为1463人，总的来电量为318次，总的认购套数为357套。单位来人费用为1990元/人，单位来电费用为9154元/通，单个成交费用为8154元/套。1、效果分析简析：参考上图，媒体效果以社区活动、介绍、罗马旗、横幅、电视游字效果显著。活动推广容易形成较好口碑建立项目品牌形象，但成本较高，且辐射区域受限；横幅和罗马旗可及时、有针对性向市场传递项目营销信息，但较短的更新周期，一定程度削弱了其辐射强度。简

5、析：参考上图，以主流媒体为分析对象，句容电视字幕、便民户外、派报、横幅、短信五种媒体通路成本较低。平均费用成本在4410元/组。客观角度分析，成交量受上客量媒体获知途径(含介绍)交叉性(即，同一组客户多通过多种媒体途径获知本案)的影响，预估算平均费用成本为4077元/组。综述：以树立项目形象，建立项目口碑，拉动有效上客和成交量，及增强推广通路的高效性为目的，结合本阶段工作重点，建议以现房实景等项目形象为主题，结合交付信息，增加户外(巨幅、展板、横幅、罗马旗、路牌等)推广通路的更新投入；建议通过网络及时发布营销动态，扩大项目口碑形象的影响力；

6、建议结合横幅推广内容通过电视游字，扩大项目即时信息的推广范围和辐射强度。一、客源分析1、区域客源特性分析区域客源特性比对特性城区乡镇职业私营业主、公务员、企业职员、教师、医生、军警等。私营业主、外地务工、企事业职员等。工作区域城区非户口所在地居住现状居住城区，至少1套房产，环境欠佳，配套欠缺等。租房置业目的换房、分户、婚房等。落户、婚房、为子女就业就学等。议价范围2800——3100元/平米250000——280000元2700——3000元/平米230000——270000元产品需求便捷就业就学就医购物，优良景观，多功能户型，良好物业，品

7、质保证，良好口碑形象，较好升值空间等。便捷就业就学就医购物，交通便利，良好口碑，较好的优惠空间等。消费心理较理性，主动分析市场形势，对媒体及政策导向较敏感。容易跟风，虚荣心较强，追求物美价廉。1、区域客源成交状况分析简析：参考上图，上客量方面客源区域以城区为主，占比近81%，其中主力客源区域上客量占城区总体上客比约为20%.成交率方面，乡镇上客相对较少，但成交率较高。2、成交客源年龄结构分析简析：参考上图，成交客户年龄构成以30—40岁占比最多，其次为30岁以下。40岁以下占比近73%.1、成交客户购房需求分析简析：参考上图，成交客源主力需

8、求以换房、落户、婚房、为子女就学为主。综述：从上客量和成交量看，城区客源是本案客户来源的主力；从成交率看，乡镇客源成交率较高，但成交周期相对较长，成交多集中在节假日期间；从年龄构