商业办公广场可研报告（6）.doc

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1、商业办公广场可研报告（6）XX年9月，**大厦化妆品商场引进了堪称世界顶级护肤品牌——LAMER、SISLEY,SISLEY的单天销售再次刷新了历史记录。XX年11月，路易威登如约开张，3小时内做了40万元的营业额。而仅隔十几天，另一个世界大牌一一GI0RGI0ARMANI也在湖滨“国际名品街”围起了幕墙，其他两家国际大牌也在湖滨显山露水。XX年12月，**大厦精品商场开张，30家国际一线品牌全线亮相。大牌们进入的速度之惊人，就像卓别林时代的电影一样他们在**短短一年的举动几乎浓缩了之前在中国需要几年才能走完的路。当**人街谈巷议着一个普通的革制包包

2、要卖几万元的时候，**的奢侈品拥趸者们迅速对世界大牌趋之若鹜。正如路易威登亚太区行政副总裁狄方华先生所说的那样：**是一个消费很成熟的城市，有很成熟的顾客、很职业的零售商，我们对这个市场充满了信心。业内人士甚至认为，**是全国正在崛起的一线奢侈品市场。无论**是否真的能承载起众多世界大牌的关注，但有一点却是不争的事实，那些大牌真的已经开到了家门口，对他们来说，**已经成了北京、上海之后，第三个不能忽视的市场。3、商场经营者预测**地处长江三角洲南翼，**湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。**市辖8个区、

3、3个县级市、2个县。全市总面积16596平方公里，总人口万人。其中市区面积3068平方公里，人口万人。共设49个街道、122个镇、58个乡。消费品市场持续较旺。2002年全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长％。商业业态不断拓展，麦德龙、百安居、欧尚、易初莲花等世界著名零售企业相继来杭开设大型超市。年末我市限额以上连锁零售企业和餐饮企业有43家，门店总数735个，年销售额达61亿元，比上年增长％。**大厦、百大、银泰百货、解百等大型商业零售企业年零售额均超10亿元。目前**零售市场已形成一个内资、外资并存，以集团化发展的优势企业和大型连锁超市为主

4、体的新格局。參商品市场和特色街**现拥有各类商品市场668个，年成交额达亿元。萧山商业城、**四季青服装市场、中国丝绸城等19家商品市场年成交额均超过10亿元。**的商业特色街有：上城区的清河坊历史街区和南山路休闲街、下城区的丝绸特色街和武林路时尚女装街、**区的服装特色街、拱墅区的信义坊商业步行街、西湖风景名胜区的梅家坞茶文化村落等。目前正在积极建设的湖滨旅游商业特色街区将从n年10月起陆续建成开街。营销设想房地产业制造和生产的产品，不仅具备普通商品的属性还具有价值巨大、使用期长、建设周期长等特点，因此较一般行业来说，房地产业营镝的重要性就更为突出

5、。房地产的全方位营销，是一项专业性、科学性很强的综合活动。本项目在开发的全过程中，必须始终贯穿营销观念，以适应市场的需要。本项目在获准立项后，将对市场营销做深入全面的策划，现仅对营销做以下设想。1、开发初期的营销策划应注重供需分析和前期准备工作研究。供需分析就是要对特定房地产市场状态进行研究，以其对该类市场目前和未来供需进行分析。前期准备工作分析首先应了解政府审批程序，正确处理好各方面的关系，加快审批程序，其次要做好地段分析和熟悉资本市场变动。海外投资者称房地产为“地段，地段，地段”可见地段分析在房地产营销策划中的作用非同一般。2、房产定位定位也就是

6、找准自己的位置。从十佳楼盘来看，都有自己明晰而准确的定位。定位分项目定位、市场定位、功能定位、身份定位等多种定位。在项目定位之前都要进行详细充分的市场调查，通过调查发现然后确定项目所面向的市场范围，并围绕这个市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。比如世纪之门的“人，诗意的居住”、莲浦花苑的“生活在新鲜的地方”等等都是综合性概括性地将楼盘定位表迗出来。市场定位就是要选准买家。要知道建这么多的楼，是谁来买，并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把握市场。功能定位就是要站在顾客的立场上。对房屋小区的功能进行系统的策划，也就是怎

7、样进一步地满足需要。功能定位采用的标准，是必须要满足购房者的需求。身份定位就是顾客群体的区域化，也就是本楼盘所吸引的人。在美国，白种人与黑种人居住的不是一个地方，有钱的大老板居住的地方不一样，明星居住的地方也不一样。通过定位，进一步对楼盘的概念及理念有一个明确的确定，由此出发，才能建造一流的楼盘。3、管理及经营体系对整个楼盘的管理及经营要在组织结构上、职责及营运程序上有一个详细的规划。在上海，看到许多房地产公司都是紧张有序地工作，各方面配合比较良好，都是为了卖房子而努力。4、建筑设计及楼盘规划这方面的关键是由谁给设计者提出具体的要求，实际上，应该由咨

8、询公司与开发商共同撰写《建筑规划设计任务书》。这些内容就不再详细讲解。5、投资方式对于房地产项目的投资应该采