商业办公广场可研报告（4）.doc

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1、商业办公广场可研报告（4）高品质写字楼，均价在13500-16000元/平方米左右，最高日租金超过6元，而平均日租金水平在元/平方米。从价位上讲，目前写字楼价格仍与同地段的住宅价格持平，而建安成本、技术含量则远远高过住宅，又是能持续产生价值的生产工具；从租金回报上讲，写字楼不比商铺低，而很多地段的商铺价格早已超过20000元/平方米。所以，无论是自用还是投资，写字楼均非常有潜力。b、供应2002年，**市区写字楼预售面积为万平方米，同比增长31。7o/0o**的写字楼市场在过去的一年当中出现了众多具有新概念的写字楼盘，例如“

2、写字楼”、“景观式写字楼”、和“L0FT写字楼”等多种概念，在市场上一定程度地吸引了购房者的关注。c、需求通过XX年10月份房交会期间的文卷调查，目前**写字楼的潜在购房者对于写字楼的需求主要体现为写字楼为主要求“生态优先”、“以人为本”，而**新城的中央商务区则正是**成为未来大都市的“心脏”。2、**写字楼客户群预测a、国内外、外商驻杭机构将是写字楼主要客源今后十年，新一轮**城市总体规划提出：城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展的发展战略，提出"南拓，北调，东扩，西优"的发展方向，并明确了"东动，西静，南新，北秀，中

3、兴"的发展格局，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成"一主三副，双心双轴，六大组团，六条生态带"的开放式空间结构。**新城的规划定位是大都市**的新中心和中央商务区。为建设绿争、大态、环保与城市繁华相融合的现代化新城，突出“开放大气”的钱塘江城市景观特色，与“精致和谐”的西湖城市景观相辉映，国内外众多专家对**两岸的发展进行了长期的卓有成效的设计与研究。最终规划的**新城具有以城市新中心为核心的行政、金融、商务和文化

4、服务功能，与国际接轨的旅游功能，可持续的生态功能和高品质的居住功能。市委、市政府对**新城的建设寄以厚望，明确提出了“258”的工作目标，即“两年打好基础、五年基本成型、八年全面竣工”的目标。2002年**新城基础设施建设已全面启动，主要内容是：区块内的“两横六纵”（“两横”指富春江路、**路，“六纵”指新安江路、灵江路、曹娥江路、婺江路、望江路、庆春路）道路建设。力争两年内形成交通网络、迗到内连外通，为重大建设项目、实施配套，为招商引资筑巣引凤；实施核心区内“两大水系”新塘河、**渠的建设；展开“外交通网”（解放路一一新城

5、，庆春东路__新城）的建设，构筑新城与主城连接的快速通道；加快**大剧院、市民广场、会展中心、行政中心、**棋院、中级人民法院、妇女活动中心、广电中心等重点项目建设，尽快形成新城规模。因此，今后一定会有不少国内外知名企业跃跃预试的进驻**新城，他们也将会成为**•**时代的主要客户。b、**城区附近的县、市民营企业也将是写字楼的重要客源**作为全国民营经济最活跃的城市之一，以非公有制经济为主题，基本按市场经济自然演进过程发展起来的地区个私、民营经济，经济基础厚实，已成为地区经济的重要经济支柱，为促进社会经济发展作出了打贡献，

6、而写字楼也很受当地私营企业的欢迎，因为它既可以使企业树立良好的形象提升档次，同时也适合**个私、民营经济的自身特点，具有一定的**特色，潜在需求潜力很大，形势较为乐观。宾馆、饭店业市场分析1、**市旅游业发展情况至XX年5月，全市拥有星级饭店181家，其中五星级饭店3家、四星级饭店17家、三星级饭店66家、二星级饭店86家、一星级饭店12家；旅馆、招待所2500余家，床位总数达到20万余张。至XX年5月，全市旅行社迗229家，其中，在杭国际旅行社28家；国内旅行社201家。2002年，**市全面实施“旅游西进”战略，着力打响

7、“游在**”品牌，呈现出大**、大旅游、大发展的良好势头。全市入境游实现了重大突破，接待海外旅游者人数首次超百万大关创下了万人次的新纪录，旅游外汇收入亿美元，同比分别增长了％和％;入境游客数超过桂林，排名升至全国第六。其中，外国旅游者万人次，增长％，占入境总人数的比重达到60%,同比上年上升百分点。外国游客的大幅增长，显示出**旅游国际地位的明显提升。全市接待国内旅游者人数2652万人次，国内旅游收入255亿元，比上年分别增长%和％。其中，以观光、度假、商务会议为旅游目的的国内游客占总游客量的％，与2001年基本持平，但观光

8、者下降个百分点，度假者上升个百分点，参加商务会者上升了个百分点。通过举办以西博会为主打的各类会展节庆活动，初步实现了“火了旅游、兴了市场、富了商家、乐了百姓”的多赢局面，推动了吃、住、行、游、购、娱各项要素指标的全面增长。全年全市旅游业共创造了294亿元收入，比上年净增44亿元，增幅迗％，