不同国家“以房养老”的比较及经验借鉴

《不同国家“以房养老”的比较及经验借鉴》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、不同国家“以房养老”的比较及经验借鉴　　一、问题的提出。　　随着国民生活及医疗水平的提高，我国人均寿命日益增加，老年人口的数量大幅提升。2013年65岁以上老人为13161万人，占总人口数比重为9.7%①。按照国际通行标准，一个国家或地区65岁及以上人口占总人口7%以上的，属于老龄化国家或地区。　　显然，我国早已进入老龄化时代。但我国养老金缺口较大，社会保障体系不完善，与发达国家相比，在进入老龄化社会时存在经济欠发达、人口基数大、老龄化过快等问题。同时，由于实施计划生育政策，四二一和空巢家庭大量涌现，传统的子女养老已难以为继。因此，如何应对老龄化危机迫在眉

2、睫。　　在我国城市老年人当中，超过80%的老年人有自己的住房。老人的住房往往位置较好，拥有较高价值，但由于需要居住而无法通过出租或出售方式变现。发达国家推行的以房养老很好地解决了拥有独立房屋产权的老人养老问题，其30余年的经验表明，以房养老是一种有效的社会保障形式。以房养老也被称为住房反向抵押贷款，指老人把住房抵押给金融机构，仍居住在自己的房屋中，同时固定领取养老金的形式。　　随着房地产与金融市场发展日益成熟，以房养老成为补充我国养老保障体系的可行办法。此业务在我国尚处于试点阶段，借鉴国外成功经验，发展我国以房养老产品成为当下热点。据此，本文研究了美国、英

3、国、加拿大等典型国家以房养老发展经验，希望对我国发展以房养老提供借鉴。　　二、以房养老发展的国际经验。　　（一）美国。　　20世纪80年代，为了向老人宣传住房反向抵押贷款和理财教育，国家房产价值转换中心成立。1987年，美国政府颁布了《国家住房法案》，住房与城市发展部发起示范性计划房产权益转换贷款，并由联邦住房管理局（FHA）提供担保。在得到政策支持后，住房反向抵押贷款市场开始缓慢发展起来。　　1989年，房利美（FannieMae）将证券化引入住房反向抵押贷款资本运作，增加了其资金及流动性。1995年，房利美推出住房持有者贷款，极大地促进了住房反向抵押贷

4、款的发展。随后，私营的财务自由基金公司进入，开发出针对高价值房屋客户的财务自由计划。自此，住房反向抵押贷款在美国迅速发展起来。　　当前，美国主要有三种住房反向抵押贷款产品：财务自由基金公司的财务自由计划、房利美（FannieMae）的住房持有者贷款、美国住房与城市发展部（HUD）的房产权益转换贷款（HECM）。其异同比较如下表揭示。　　（二）英国。　　20世纪60年代中期，英国推出了房产价值释放机制的住房反向抵押贷款产品，参与该项目的老人可将抵押所得款项用于投资养老基金获得收益。20世纪80年代，英国经济衰退、股市低迷，引发投资债券收益率降低。同时房产价值

5、释放机制缺乏政府担保。因此，该项目一度鲜有人问津。1990年，英国政府宣布房产价值释放机制非法，并对参与该项目的老人进行补偿。虽然英国政府采取了一系列的方法进行补救，但房产价值释放机制严重影响了住房反向抵押贷款形象，老人由此对住房反向抵押贷款产品不够信任。　　2001年4月，在认识到住房反向抵押贷款对提高老年人生活水平的意义后，英国政府推出了新型房产释放计划②。2004年10月1日起，为加强房产释放计划安全性，进行房产释放计划的公司必须接受英国金融服务管理局监管。2013年10月，英国政府扩大申请者范围，流动资产低于2.35万英镑的老人便可申请。　　在英国

6、政府大力支持下，住房反向抵押贷款得到快速发展。目前，英国主要有两种住房反向抵押贷款产品：住房反转计划、终身抵押贷款。其中，终身抵押贷款又包括单纯利息抵押贷款、固定还款式终生抵押贷款、卷藏式抵押贷款。　　（三）加拿大。　　为解决人口老龄化带来的养老问题，加拿大住房收入计划公司在1986年推出住房收入计划，主要针对年龄在62岁及以上的老年人，其房产必须为单幢房产、城镇房产、复式房屋、公寓，而租赁房产、共同拥有的房产和大面积土地则没有资格借贷③。抵押人若为夫妻双方的，一方死亡后另一方可以继续居住，直至死亡。住房收入计划贷款额度一般为房屋评估价值的10%~40%,

7、具体根据老人年龄、房产类型等确定。住房收入计划可分为三种贷款发放方式：年金发放、信用额度、定期发放。其中，按年金发放的住房反向抵押贷款最为广泛。　　加拿大规定住房收入计划必须由专业顾问和财务机构销售，国家财务机构监管局实施监管，产品销售人员需持证上岗。加拿大住房反向抵押贷款已渐趋流行，除了平均寿命和生活成本上升等因素外，还与人们储蓄意识薄弱有关。同时，由于提供给老人每月年金收入是免税的，因而很受欢迎。目前，住房收入计划是加拿大唯一一个住房反向抵押贷款项目。　　（四）新加坡。　　1997年，具有官方背景的私营公司--职总英康保险合作社推出住房反向抵押贷款。职

8、总英康要求借款人是60岁及以上新加坡公民或永久居民，其房屋产权为7