我国房地产企业传统与新型融资方式对比

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1、我国房地产企业传统与新型融资方式对比　　：房地产业作为国民经济的支柱型产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。长期以来，我国房地产企业主要的资金就是银行贷款，房地产金融体系结构单一。但近些年随着金融创新的不断发展，房地产融资渠道越发呈现出多样化的趋势。本文对比了房地产企业传统的融资方式银行贷款、上市融资、发行债券融资等，并把关注点集中在我国房地产界的一种新型融资方式私募融资，介绍私募融资的相关问题，为我国的房地产业的资金运用提供参考，为其注入新的活力。关键词：房地产融资渠道私募融资一、我国房地产企业融资现状房地

2、产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生的重要支柱产业。另一方面，房地产业又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分。据标准普尔统计，2011年以来，包括恒大地产、仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、人和商业、路劲基建、盛高置地、宝龙地产、世茂地产等十余家大众性房产企业启动海外融资项目，总额超过30亿美元。长期以来，我国房地产企业的融资渠道缺乏多样性。由于我国的金融市场发展不完善，股票市场不稳定，债券市场发展滞后，房地产企业的资金主要

3、局限于银行贷款。自2008年以来，其平均资产负债率已高达到80%以上。我国内地房地产企业79%以上的外部融资来自银行，在个别年份和个别地区，这一比率甚至高达80%～95%以上。这种模式不仅不符合市场经济公平竞争的原则，也不符合现代银行风险管理的准则、房地产业的行业特点及资金的高效运用原则，而且更重要的是使银行承担风险的概率增大，一旦风险爆发，危及的将是整个金融业乃至国民经济整体的健康发展。因此，在我国房地产业以后的发展中，银行信贷不能是也不应该是房地产业融资的惟一渠道。近年来，国家宏观调控加上企业自身寻求多样融资

4、渠道以拓宽资金，借壳上市、夹层融资、信托资金和私募股权融资方式纷纷兴起，给我国的房地产企业注入了新的活力。二、我国房地产企业目前主要融资方式对比（一）银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。常用的方式有信用贷款、担保贷款、抵押贷款和贴现贷款等。一直以来银行贷款都是我国房地产融资的主渠道，因为这一方式贷款成本低，融资速度快，获得资金方便。但是毫无疑问，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少；非

5、银行融资渠道将加速放开。2010年11月13日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。《通知》要求进一步严格对企业用地贷款的管理和限制，对于不符合节约集约用地原则的项目不予提供贷款，已经发放的贷款也有可能收回，对房地产企业贷款融资途径形成了很大冲击。尤其是受到2013年中旬以来的银行钱荒冲击，很多房地产企业的贷款需求都被搁浅，也使得一些企业开始寻求

6、新的融资途径。（二）上市融资理论上讲，公开上市是房地产企业融资的最佳途径，因为这是一种直接融资方式，具有化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构等诸多优点。但事实上，我国房地产企业直接融资所得占企业全部融资仅不足2%，一个重要原因是房地产企业上市非常困难。因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。2007年，深交所主要市场架构有主板市场468家，中小板市场190家，但其中只有广远

7、集团和荣升地产两家房企。在我国，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。另一些大型房地产企业寻求到海外上市，如香港、纽约，但这也并不是一条光明大道，在国内模糊法规下扭曲生长的房地产商，一旦放到国际标准的阳光之下，其自有价值很难获得认可。2003年上海复地集团有限公司计划在香港上市，但在其原定挂牌上市日的前三天，招股行动却突

8、然被突然停止，宣布不定期延期上市。据分析，推迟的原因是在截止认购时，企业仍然未取得足额认购。占集资额九成的国际配售部分，认购仅得35%，公开招股部分的认购只有70%～80%。这显然反映了投资者对中国房地产企业信心不足。（三）债券融资相比股票市场，债券市场在我国的发展相对滞后。我国房地产企业发行企业债券并不多见。1992年开始出现房地产企业发行债券，但在初期就出现了严重的违