江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效

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1、江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效　　江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效　　农房买卖虽无效卖主反悔要赔偿　　本报讯备受关注的江西省首例农房买卖纠纷一案，经过南昌市西湖区人民法院、南昌市中级人民法院　　一、二审，已获判决，法院依法确认当事人之间的农房买卖无效，但判决卖主赔偿买主62万余元的经济损失。　　李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。19xx年3月，两人以该房作抵押借款，19xx年11月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋

2、产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。20xx年11月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。20xx年11月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。　　一、二审法院经审理认为，原、被告于19xx年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起该合

3、同对双方当事人就不具有法律约束力。导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖，且又在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按350

4、0元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比例进行赔偿或分割。因此，对本案中的房屋升值部分应按8∶2的比例进行分割，即张燕得62万余元。法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。　　(吴云虞福员)第二篇：小产权房买卖合同无效2000字　　小产权房买卖合同无效　　小产权房合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”　　19xx年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地

5、转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”　　20xx年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。　　20xx年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”　　合同无效说的理由有三：　　其一，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅

6、基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。同时，根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。该法第63条明也文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，这样看来，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建

7、设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。　　其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权，其上所盖房屋自也不具有完整的所有权，故此，其流转条件理应受到限制，不能简单等同于其他具备完全所有权的财产。对于所有权不完整的财产，其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。　　其三，国务院办公厅19xx年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

8、20xx年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、20xx年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加