“保障型”物业管理模式探析

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1、保障型”物业管理模式探析［摘要］住房保障制度是由国家和社会为住房有困难的群体提供的社会保障制度，是对公民住房权利的维护与保障。目前我国的住房保障制度只强调住房数量与空间，而忽视了居民对居住质量与住房服务的要求。老旧弃管小区由于没有物业服务企业实行专业管理，经常呈现无序管理的状态，破坏了小区居民的居住环境。本文通过分析老旧弃管小区物业管理的住房保障性质，论述了将老旧弃管小区物业管理服务纳入住房保障制度范畴的合理性与必要性，拓展了住房保障制度的内涵，并通过介绍沈阳市沈河区弃管小区“保障型”物业管理模式这一保障居民住房权益的有益探索，阐述这

2、一模式存在的优势与局限，并针对目前存在的问题提出改进的可行性建议，为保障更多弃管小区居民的居住权益提供有益借鉴。［关键词］住房保障；住房服务保障；“保障型”物业；弃管小区［中图分类号］D60［文献标识码］A［文章编号］1672-2426(2016)05-0061-05“有屋”并不等于“安居”，部分有房住的居民的居住条件并不乐观，一些老旧小区、弃管小区居民往往无力解决物业管理问题，住房最基本的居住功能则大打折扣，极大地影响了居民的生存质量，其应享有的住房权益无法得到保障。沈阳市通过“保障型”物业管理模式做出了有益的实践，让弃管小区居民在

3、“有屋”的基础上，能够“安居”，真正实现了“人人享有适当住宅”的住房保障目标。为保障弃管小区居民居住权益提供了很好的借鉴。一、现行住房保障模式中住房服务保障缺位目前我国对不同收入水平的家庭实行不同的住房供给保障政策，以经济适用房制度和廉租房制度为主、限价房为辅的住房保障体系仅关注住房数量和住房空间供给，相对忽视了居住条件即住房质量以及住房管理服务。在衡量住房保障制度的执行效果时，对于居住条件的衡量也只局限于居民居住面积的大小，很少涉及居住环境或住房配套设施等与住房功能相关的方面。老旧弃管小区的维护改造己成为民生问题中较为突出的问题。住

4、房保障制度维护居民享有适当住房的权利，而适当住房不仅仅意味着一个可以遮风避雨的房屋，还意味着足够的居住空间、居住安全的保证、适当的照明、充足的取暖和通风、周围环境的整洁、健全的基础设施以及方便的行动等等，以上内容都是住房保障制度维护居民住房权益的应有之义。因此，住房保障制度的完善不应只局限于单纯关注居住面积与住房数量的提升，更应该努力实现从保证“居者有其屋”到保证居民的基本住房权益，提供基本的服务保障。住房的基本保障水平可以通过居住的生活质量来说明，衡量居民居住生活质量的指标包括居住空间的状况、居住区公共服务情况、住房拥有能力、住房成

5、套状况以及居住满意度等五个方面。这五个方面构成了居民对住房的基本需求。其中，居住区公共服务情况，特别是公共资源的配置情况反应的是居民居住水平的重要指标，向居民提供适当的公共资源，如物业管理、社区服务、良好的居住环境、便捷的交通等等，是保障居民居住安全、改善居住环境并改进居民日常生活服务的重要条件，是居民居住质量提高的保障。很多实践证明，是否有相应的居住区公共资源及其充足程度，决定了居民居住质量的高低；住房的成套情况集中体现了住房质量，成套住房有较好的空间区分，拥有厨房、卫生间和卧室等基本空间，同时拥有相对完备的配套设施，如电力、自来水

6、、燃气、网络等等;居住满意度包括居民对房屋性能、建筑质量、布局设计、配套设施、住区公共服务、治安状况、环境状况、交通状况的感受与评价。目前许多弃管小区住房服务保障是缺位的，这体现在以下几个方面：首先，房屋及附属设施损坏得不到修缮，弃管小区多年久失修，下水管道生锈腐蚀堵塞不通，楼房屋顶漏雨，房屋本体外墙皮掉落，墙壁保温做得不到位，单元门损坏等等。其次是卫生环境较差，由于缺乏必要的管理和约束，也因为多年形成的习惯，经常有居民随意倾倒垃圾，甚至从楼上“天女散花”，久而久之院内垃圾堆积成山，特别是在楼跟屋角垃圾成了蚊蝇滋生的场所，卫生状况堪忧

7、。最后是安全隐患问题，包括生活安全隐患与小区治安问题，如小区电线老化，易引发电信短路，存在发生火灾的危险；再如弃管小区里居住的流动人口相对较多，居民构成比较复杂，再加上小区的封闭情况不佳，居民的人身财产安全得不到保障。二、“保障型”物业管理模式沈阳市沈河区对老旧弃管小区实施“保障型”物业管理模式，全面负责弃管小区的物业管理服务，维护了弃管住宅小区住房的居住功能，切实保障了弃管小区居民的居住权益，成为有效管理老旧弃管小区的成功模板。沈河区对“保障型”物业管理概念的界定为：“保障型物业”是指以环境卫生、房屋维修、安全秩序、物业费收缴等内容

8、为重点，对具备封闭条件的小区全面实行封闭管理，不具备封闭条件的小区要达到日常管理标准（《沈河区房产局2012年工作总结》）。作为沈阳市的传统中心城区，沈河区人口密集，老旧弃管住宅小区416个，共563个点位，数量较为庞大