税务稽查与纳税风险防控面对面

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方房地产开发企业存在的主要问题（一）营业税1.预收帐款不按规定及时申报纳税1）售房收入帐外循环，不申报缴纳营业税。随着近几年对房地产企业专项检查的不断深入，房地产企业在缴纳营业税方面已经基本趋于规范，预收的房款能够及时申报缴纳税款。但是仍然有一些房地产企业采取更加隐蔽的手段隐匿售房收入不入账，采取体外循环的方式，以达到少缴税款的目的。例如某房地产开发公司，检查人员在对该公司账务检查时并未发现异常，通过去房管部门调取相关的备案信息后才发现该公司有18套

2、商品房已备案（说明已销售），但未申报销售收入达374万元，从而少缴营业税金及附加。2）部分房地产企业将收取的售房款以订金、诚意金、会员卡等名义长期挂在“其他应付款”等科目，没有按照税法规定及时申报纳税，造成少缴营业税，2.人为调节纳税期限，造成各纳税年度税款的混乱1）收入长期挂往来账，不申报缴纳营业税。目前将预收的购房定金及价外代收费用、滞纳金、销售收入及其他收入等长期挂在“其他应付款”中，不进行纳税申报是房地产企业常用的一种逃避纳税的手段。本次检查中发现：----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载

3、最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方某房地产开发公司2008年与某公司签订合作开发协议将某项目土地及在建项目转让某公司，协议转让价格10186万元，该企业在2008年已收到转让款9500万元，计入“其他应付款”科目，但一直挂账未按转让“销售不动产”税目申报缴纳营业税及附加2）顶账房不办理过户，推迟申报缴纳营业税。用商品房顶账是房地产开发企业和建筑公司之间常有的一项业务，房地产公司往往因为资金不到位而采取顶账方式支付建筑公司的工程款，但由于抵账房产债务纠纷不能办理过户手续，所

4、以开发商也就迟迟不做收入延迟申报纳税。例如某房地产开发公司将开发的某综合楼1#楼抵顶给某建筑公司，检查人员从账面及到房管局外调均未发现问题，通过实地勘察，发现已投入使用，又通过对销售科、办公室人员做询问笔录后才确认顶账，对其补缴了营业税。3）部分房地产企业未按照规定将预收账款全部进行纳税申报，而是以资金紧张等原因进行虚假申报，而在下一纳税年度或以后年度进行申报，申报时开具的完税证为当期正常税款，没有加收滞纳金。如：对某房地产2010-2012年度检查发现其少缴营业税200多万元，企业辩解说已在2013年全部缴纳，并拿出完税凭证，检查人员发现其完税凭证的纳税

5、所属期为2013年度，最终对其少缴纳的营业税做出了罚款百万元的处罚。3.代收款项未申报缴纳营业税代有关部门收取的天然气开户费、有线电视初装费、物业费、办证费等代收费用未申报缴纳营业税。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方5.出租房屋不及时申报缴纳营业税有的企业与承租方签订租赁合同，约定付款日期，但企业财务人员以未收到租金为由，未申报缴纳营业税。4．视同销售收入，不申报缴纳营业

6、税。目前房地产开发企业为了促销，采取各种各样的方式，如销售附赠阁楼、储藏室、车位等，赠的阁楼、储藏室、车位有的有产权可以办产权证，有的只有永久使用权，但不管形式如何实际上应视同销售，如某房地产开发有限公司销售给职工的一期住房84户各附赠停车位一个，应视同销售按市场价计算销售收入，补征营业税。（5）将自购材料计入开发成本，造成建筑施工企业少缴营业税。这种情况在本次专项检查中比较多。如：某住房开发有限公司，2008-2009年度在开发成本中列支自购配电材料、及铝合金门窗安装费共计两百多万元，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人提供

7、建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”及国税发[2002]117号文规定，应补征建筑业营业税。6．“拆一还一”营业税不及时申报，核算不规范。房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，以未决算、票据不全为由不申报缴纳营业税，或人为延期申报缴纳营业税。部分企业存在“拆一还一”----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需------------

8、-文档下载最佳的地方核算不规范的情况，一种是收入成本均未作账务处理