香港物业管理论文资料库：《关于香港物业估价及管理》

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1、香港物业管理论文资料库：《关于香港物业估价及管理》----物业管理论文-->香港物业估价及管理摘要：香港的房地产物业估价在物业交易中占有重要地位，备受置业人士的重视。而政府通过批地调控社会经济发展和房地产市场，收取差晌和税赋也需要估价。所以，物业估价行业便应运而生.在香港，有政府部门的估价，如地政总署设有估价部，差响物业估价署为政府厘订差晌额度，发表“物业检讨报告”，公布物业售价、租金指数等指导市场;房屋署设有物业估价科;土地审裁处、土地注册处……都有专门从事政府范围的物业估价业务。而大量的社会服务估价业务则由测量师行完成，有开业的测量师行，许多大机构内部也自设估价部门，聘用合格测量师，

2、以提供专业指导，作为决策的根据。某些银行设立估价部，其规模较小，但估价水平与大测量师行不分仲伯;这些附属部门、政府机构等，与专业测量师行多有密切联系，互相交换资料及意见。关键词：香港，物业估计，管理在香港自建埠开始，就已经确立其自由港的地位二香港经济几十年来之所以繁荣和发展，主要原因之一，就在于香港当局基本上采取了现代市场经济运行模式，并以优惠条件鼓励投资。表现在价格方面，就是“不干预政策”，对香港房地产业的文易价格，香港政府基本上是采取“放任高地价”政策。房地产业的基础是土地，而土地又控制在政府手中，香港政府和权威人士共同认为:“为了促使人们更珍惜、更充分、更有效地利用有限的土地，必须

3、实行高地价策略，即通过价格杠杆促使土地使用结构的优化。”因此，港府每年通过高价拍卖不超过50公顷的官地，使房地产业基础价格高昂，逼迫土地二次买卖及房产出售价格更进一步提高。(在访港团在港期间，正值港府拍卖三幅官地，最高楼面地价为5600港元/平方英尺)。高价官地导致香港房地产业价格的飞涨趋势必会带来不良后果，最终殃及香港当局的利益。这一点，香港政府是非常清楚的。所以，在放任高地价的同时，当局也寻求一些管理和调控的方法。作为信奉不干预经济政策的香港当局，其价格管理方式只能是“经济杠杆间接调节”方式运行。通过金融、银行支持，调节银行准备率的高低从宏观上调控房地产市场价格;还通过行使中央银行职

4、能的几家半官方银行，提高或降低对商业银行房地产投资借款的拆放率，来调控房地产价格。此外，通过城市总体规划，对可建面积、地积比、用途和建筑物的结构高度等加以限制，为调控房地产市场价格。在香港房地产价格是由市场形成的，政府没有公告价、基准价。就算政府对拆迁、收回土地的估价结果，业主都可以提出异议，聘请测量师重估，甚至打官司。实际上，香港房地产价格并非毫无规律，而是有章可循的，这就是由专业侧量师逐年逐月公布的《物业估价一览表》、在《香港地产》和《房地产导报》等主要房地产刊物上公布，这就是专门从事物业估价的测量师行的估价结果。虽然测量师行并非权力机构，无权制定价格，但由于其操守、专业知识和信誉，

5、人们都较为信任。由测量师行发表的物业估价报告，往往成为房地产交易的必备参考文件，市场价格多在此基础上做些小幅度升降。香港的测量师行多得很，为了使他们的估值更趋一致，测量师行之间经常互通信息、交换情报、商定平均价格等。著名的测量师与港英当局、实业财团、大银行间又有着千丝万缕的联系，因而他们的估价必会受到政策规划、财团意志等各方的影响，在一定程度上代表了这些机构的意愿，这也就构成政府管理与调控市场物业价格的一个重要方面。在估价方法方面，香港常用的是“比较法”，即以附近地区类似物业最近期的成交纪录作为对照，再加上估价师对这些纪录作适当的调整和分析判断，作出一个较为准确的评估值。当然，根据物业的

6、种类、估价需要和目的的决定，还可以采用其他估价方法，如“投资法”、“盈利法”、“剩余法”等。香港政府的土地注册处是一个独立运作的政府部门，相当于我国的事业单位，采用商业服务形式。提供按照土地注册条例，为一切与土地有关文件办理注册的土地纪录服务，任何人均可查阅。到目前为止，该处已存在香港、九龙地区(新界除外)注册登记物业593余万宗。这样，任何物业成交纪录、情况均可在土地注册处，交付一定的费用查阅并获取资料。这是物业估价推行采用“比较法”的基础，只有掌握大量可比数据，才能使用比较法。香港在这一点上，政府部门提供了良好的条件。香港政府部门对专业人士的要求是十分严格的，以地政总署为例，产业测量

7、师入职的条件是:香港测量师学会(一般执业组)会员(AHKls)或英国测量师学会的会员(ARICS)，或同等学历，并于取得资格后，在估价及产业管理方面具有一定工作经验的。其职责是:负责一般土地批租及行政，例如处理土地出售、批地及换地、续约及修汀租约、评估地价及赔偿，根据租约条款审查建筑图则，以及负责土地征用事务。产业测量师的空缺可通过直接招聘的方法填补，或由助理产业测量师晋升填补，但是该助理产业测量师须符合学会评估专业能力的要求，及在