香港的物业管理

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1、第一讲香港物业的楼宇管理和维修一、楼宇管理楼宇一一不管是住宅还是商业性大厦，或是上层做写字楼、底层或底下三四层做店铺的混合性大厦，或是集商场和其他设施为一体的物业场所一一的日常管理主要是对楼字进行有效运作，使租住者得到充分享用。物业经理的责任范围包拾楼字的安全控制，清洁运作，建筑结构、设备、厂房和公用设施的FI常维护。他/她通过下属部门履行这些职责。（一）安全控制提供安全服务和控制，要么由直接保安人员负责，要么让承包商负责。除了只配一个看门人这样简单的管理外，还可以通过承包商雇请专业保安人士负责安全问

2、题。警卫或门卫必须接受正规的防止犯罪和物业管理职能的培训。显然，在现代化、智能化的人楼里，计算机自动化系统和闭路电视等高科技已用到了安全控制上，所以更多的，且经常性的培训是不可少的。给租住者提供高水平的安全控制是必要的。对任何新楼字项日，在其设计阶段就考虑到应用安全控制专业知识是很有益的。物业经理，如果是大型开发项目，最好是安全专家，应该被列为项目协调小组的成员之一，这样，他/她在安全控制方面的专业知识就可以在项目设计阶段得以运用，从而避免项目完工之后修修补补。可惜的是，这种早期的安全输入在新项H中常

3、常被忽视。（二）看守条例《香港法律》第299章规定：“看守人”是“除第三部分条款规定的人之外的任何人，受雇于陆上或水上任何地方，保护任何财产，或防止犯罪或维护秩序。”保安员属于这一类别。所以，任何想干看守这个差事都要到警察署领看守许可证（注：第三部分条款规定的人指：公共官员及驻港军队）。（三）保安服务范I韦I通常，按两班倒提供24小时保安服务，女口，从早上7点到下午7点为一班。从管理的角度出发，保安人员分三班倒更可取。商业性或办公大搂往往可以考虑雇三班保安员，而人部分的主宅楼有两班就够了，可以节省预算

4、开支。（四）保安主管的职责1•保安主管当班和下班都要与控制屮心通话，并简要汇报青况。有些承包公司还提供电话保护服务，在不同楼字或屋郊设多个检测点，通过电话线与控制中心连接。保安主管按事先定好内时间表向控制中心汇报。2•安排保安员轮流值班，使工作平均分配到每个人。3•下班前向管理人员或楼字监管简更汇报情况，何:班未填亏一份“每日报告单”送管理处。4.与物业管理人员或楼字监管保持密切联络，这在有效协周任何安全问题或其他有关租住户的问题上非常重要。每H面对面地非正式的交流是正常的。物业经理或他/她的代理与保

5、安公司高级人员的定期会议，视需要可每周或每月举行一次，解决诸如劳动力不足和人员不称职等问题。在规程制定Z前，要通过自扌一~1讨论提出改进安全控制的办法和手段。（五）住宅楼进出控制1.保安员必须警惕可疑Z人或情况。如有人在大楼的任何也方行迹可疑，都要礼貌地加以询问，让其出示证件，陈述理由。如遇对方拒绝或冋避，则需立即报告并请示大楼监管或控制屮心。2•晚间值班时，保安员更需警惕大楼周閑的陌生人，耍先验明他们的身份及來访理由才允许他们进入大楼。3•保安员要注意人楼和人楼公用部分潜在的危险，特别是有小孩的地方

6、，必须随时防止发生事故，向大楼监管报告可能发生的危险情况。4•大楼监管要保管一本锁匙记录簿，记录向每位住户发放的全部锁匙。为便于管理，通常在控制中心或管业处留一份主要人口锁匙，以备出现紧急情况时用。5.住户搬迁或装修期间，保安员或大楼监管要特别注意人员进出情况，保证搬家和/或装修承包公司接受监督。不触犯规章。6.保安员必须每天对每幢大楼进行检查，而大楼监管则须根据每日检查报告进行定期检查，冃的是保证安全标准的实施，同时对其他事情，如清洁，小修理。电梯。升降梯维修等进行跟（六）商业大楼进出控制住宅楼的安

7、全措施可用在商业大楼，办公室和购物屮心。由于商业楼字的结构和用途更复杂，有更多的人进出，所以耍求保安人十更认真，专业技能更出色。大型证券场所的管理还需要建立以保安主管为首的保安部门。保安主管向高级管理人员汇报，在保安问题上他是物业经理的专家顾问。以下是商业人楼安全控制指导：1.在人楼装修或维修期间，承包商和施工人员须经同意才能进入人楼。2.正常情况下服务人员不许使用顾客电梯和升降梯。3.当服务人员电梯出故障时，大楼监管可允许服务人员使用顾客电梯但须密切关注，以防给其他乘客造成不必要的麻烦。4.运送建材

8、货料只能使用服务梯，运送大件材料要有操作人员监视。大楼监管如杲认为电梯有可能受损或货件过大或有危险性，他有权禁止使用服务梯。5.货物或材料如要运出大楼须有许可证，并经得物业经理或他/她的代理同/忌、o6.办公时间结朿Z后进入大楼和/或租户办公室，须当班保案员出示他/她的办公室主任签发的许可证及他/她的身份证。來访者进入和离去时均须在來访登记簿上登记。7.楼内和楼周I韦I不许有人闲荡。让乞丐，街边小贩。街头寄宿考和衣冠不整者离开大楼。&对办公时间过后关闭所