小区住宅冠名权

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1、.....北京市齐致律师事务所济南分所    王宏王玲（此论文获2006山东律师论坛房地产类三等奖）    【内容摘要】伴随冠名权商业利用的日益增强，商品住宅小区冠名权问题逐渐为人们关注，本文拟从冠名权的权利属性、冠名权与命名权的区别入手，对目前商品住宅小区冠名权权利行使模式和存在问题作出分析。    【主题词】住宅小区冠名权   命名权  私权  权利行使模式    根据国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）示范文本，其中第十七条规定：合同双方可以就下列事项约定1.该商品房所在楼宇的屋面使用权2.该商品房所在楼宇的外墙

2、面使用权3.该商品房所在楼宇的命名权4.该商品房所在小区的命名权。在实践中，多数购房者并不了解本条的确切含义，多是按照开发商提供的格式合同来填写相关内容，除注意合同价款、房屋面积、交房日期、产权登记等主要条款外，对其他内容大多一掠而过，较少关注上述条款所说的屋面、外墙面使用权以及命名权等问题。而开发商一般都将本该由双方协商确定归属的上述几项权利，在未履行事先告知和说明的情况下，即在格式合同中“约定”属出卖人所有，且该约定一般不容更改。在商品房买卖合同中，开发商单方强行约定住宅小区或楼宇“命名权”归开发上所有是否合理？还有一部分开发商提供的格式合同中，并没有出现“命名权”这一概

3、念，取而代之的是“冠名权”。那么究竟应该是“命名权”还是“冠名权”？“命名权”与“冠名权”的权利属性有何差异？开发商的这种单方强行约定是否合法，是否构成“霸王条款”？这些笔者将在下文做一浅显的论述，以期能对房地产理论与实践发展有所裨益。    一、冠名权及住宅小区冠名权的界定    （一）冠名权法律研究现状    尽管在现实生活中，冠名权早已经成为一个被人们广泛使用的名词，并且常常成为商业交易中的标的，但关于冠名权的内容和权利属性，目前立法尚未涉及，学理上也缺乏深入探讨和统一认识。在法理上，冠名权到底是否构成一种独立的民商事权利而纳入民商法理论的范畴体系，进而在立法层面上得到

4、相应规范，目前仍未有定数。为此，我们有必要先行探讨一下有关冠名权的基本问题，准确厘定冠名权的内涵和外延，再进一步明晰和解决住宅小区冠名权、道路冠名权等诸多现实问题。    就冠名权的一般概念而言，有学者从商事人格权的视角对冠名权作出界定，认为“所谓冠名权，是指某一自然人或法人对其所有或管理、经营的建筑物、特定事件、特定团体等予以命名的专有权，其有权确定该建筑物、事件、团体的名称中所使用的具体文字”。[1]还有学者认为，作为足球俱乐部这一具体冠名权的上位概念，可将冠名权归纳为“法人、经济组织或自然人继受取得原始主体具有的社会广泛认知性的所属物、商业或公益活动设定名称的权利”，并

5、认为冠名权属于无形财产、相对权，是一种“商品化权利”。[2]还有人针对道路冠名权进行了分析，认为“道路冠名是指国家有关行政管理部门，根据法律和法规，对新辟或无名道路进行命名，及对某些道路进行更名的行为。这种行为属国家行政行为，道路冠名的权利也仅属于国家，属公权范畴”。[3]    另有学者通过对冠名权的权利构成要素分析，确定冠名权的客体指向、主体归属、私权性等方面分析，并通过与其他权利的比较法研究，从而界定冠名权“是权利人对于非属于自己所有或支配的对象化事物的冠名所享有的民商事权利。它是绝对权，同时包含相对权的因素；它是人格权，但同时包含财产权的因素”[4]。    （二）冠

6、名权法律属性    ..........1、冠名权界定    本文同意前述第四种观点，认为冠名权是一种私权利，是对于他人所有或管理、支配的物冠名的权利。冠名是指一方以自己的姓名、名称或商标、产品名称等对于另一方所有或管理的对象化事物进行的命名[5]。比如某条道路、某个建筑物、某列火车、某场比赛被冠名为“XX路”、“XX大厦”、“XX大桥”、“XX专列”、“XX杯赛”，再比如在北京恒基伟业电子产品有限公司与四川全兴足球俱乐部的冠名权转让协议中，约定将“四川全兴队”更名为“四川商务通队”。    冠名权是一种私权利。有人针对道路冠名权认为道路冠名一种国家行政行为，道路冠名的权利也

7、仅属于国家，属公权范畴，“道路冠名是完完全全的政府行为，应保持其权威性，道路冠名权不应商品化”[6]，甚至有人认为这是一种行政许可行为。其实，道路冠名权的公权性，产生原因在于其冠名的对象是道路，是依法归全民所有的财产。财产的特殊性质决定了道路冠名权的转让必须经代表全体人民行使国家财产权利的国家行政机关许可或同意，而其本质上仍然是行政机关作为平等的民事主体与其他主体通过协商一致转让特定国有财产的冠名权，其过程中同样遵循民法意思自治、平等自愿、等价有偿的原则。    2、冠名权与命名权的比较    首先，冠