再论房地产维修基金的管理

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1、再论房地产维修基金的管理摘要：房地产维修管理是房地产管理的一个重要组成部分，它直接影响着房地产居住者和所有者的切身利益，同时也是居民群众关注的热点问题之一。本文主要对房地产维修基金制度以及房地产维修管理体系问题进行了探讨。本文首先分析了房地产维修基金制度的现状和问题，然后探讨了维修基金管理政策的局限性，最后本文对房地产维修基金的缴纳，管理，使用与监督提出了改进措施。关键词：房地产；维修基金；管理维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金

2、。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%-3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。随着市场经济的发

3、展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有权结构发生了较大变化。如何建立与房地产产权多元化相适应的房地产维修管理体制。理顺房地产维修工作中政府主管部门、售房单位及购房人的关系，保障房地产共用部位、共用设施设备维修更新工作的顺利实施，成为社会各界和居民群众关注的焦点难点问题。为解除居民购房后的后顾之忧，减少房地产维修工作的纠纷，维护好广大购房人的合法权益，现就如何建立房地产共用部位、共用设施设备维修基金制度，完善产权多元化房地产维修关系作一探索。一、房地产维修基金的现状在我国，房地产维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状

4、下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国房地产维修基金现状从几个方面看：1、相当业主对收取房地产维修基金存在认识误区(1)部分业主对房地产维修基金是什么。用来做什么等基本情况毫不了解。除房地产价格以外．房地产维修基金是最大一笔费用支出，数额巨大的房地产维修基金容易对业主造成心理暗示作用。业主从心理上也易形成抵触情绪，不愿意交纳这笔大额资金。(2)部分业主容易把房地产维修基金等同于房地产管理费用当中的一部分。认为交纳的房地产管理费中已经包含房地产维修基金，业主不大情愿交纳这部分“多余”的资金。2、房地产维修基金保值增值、续筹体制不健全房地产维修基金在保值、增值和续筹方面措施不到

5、位。房地产公司为了自身利益会抵触这一做法：政府出面进行过多的管理，不利于市场经济的发展；进一步说，房地产维修基金在收集上难度较大，就算是用于金融投资．基金的安全性也难以得到保障。在房地产维修基金续筹方面，各方主体的责任及关系不清晰．这样很容易引起纠纷。3、乱用维修基金问题开发商在前期房地产管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由房地产管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出：前期房地产管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期房地产管理期间，不交自己尚未出售的商品房的房地产管理费和房地产维修基金，损害小区业主的

6、利益。二、加强房地产维修基金管理的对策1、确保开发商及施工单位履行品房保修义务，应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在房地产保修期内的维修责任。比如，由其为所建房地产小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的房地产财产保险。2、为了防止开发商和房地产管理企业在前期房地产管理中合谋侵吞挪用、不正确使用房地产维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论3、广泛宣传维修基金归集、

7、管理、使用的相关法规政策住房共用部位、共用设施设备维修基金如何归集、管理和使用，各级政府主管部门能够了然于胸且说得头头是道，可是对广大业主和房地产管理企业而言却不免茫然。这就需要政府主管部门通过各种媒体，广泛宣传维修基金归集、管理、使用的相关法规政策，使广大业主和房地产管理企业真正了解维修基金的用途、管理状况及使用方法。并号召和鼓励J。大业主参与监督和管理，有条件的城区应建立维修基金归集、管理、使用信息平台，通过上X或房地产市场的触摸屏等信息渠道，使广大业主及时了解、掌握维修基金