维修基金的管理要求

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5、况进行使用，专项用于房产物业的公共部位、共用设备设施的维修、更新。但是，由于房产物业的价值巨大的特点，决定了它的维修和更新成本要比一般的耐用消费品大几十倍甚至几百倍，再加上通货膨胀等因素，因而从业主、开发商等渠道筹措到的维修基金是不能满足房产物业到维修更新时所需的成本开支的，这就要求物业管理企业必须尽可能地充分利用维修基金，提高资金利用效果，使维修基金能够滚动增值起来。另一方面，由于物业管理企业所接管的物业有先有后，有新有旧，这就造成了房产物业需要维修更新的时间有差异，致使维修基金的调剂、融通使用，提高使用效率和滚动增值成为可能。

6、但这里需要强调指出的是，调剂、融通使用维修基金的前提是确保维修基金本息的完整、安全，确保房产物业需要维修更新时有足够的资金。因为调剂、融通维修基金的根本目的是为了提高维修基金利用率，使之滚动增值起来，从而可使房产物业和居住者能够长治久安。所以维修基金调剂使用时必须要投向到盈利率高、收效快而又风险小的项目上。只有这样，才能既可确保维修基金的本息完整，又可使之滚动增值，满足房产物业维修更新支出的需要。(二)提高维修基金的使用效果由于房产物业具有固定性、个体性、连带性、庞大性和价值大的特点，因此，选择更新方案时必须慎重。不但要考虑技术性

7、能上的先进性、舒适性和外表的美观性，而且要考虑经济上的合理性，即用新的房产物业的附属设备设施替换旧的房产物业的附属设备设施，能为企业节约多少资金，增加多少营业收入，带来多少经济效益。房产物业的附属设备设施是否要更新及什么时候更新，在其功能和使用效果基本相同的情况下，主要取决于维持现有的房产物业的附属设备设施正常运转的年成本高低。房产物业的附属设备设施使用的年成本高低受其一次性投资支出和年使用费两个因素的影响。房产物业的附属设备设施的一次性投资支出包括附属设备设施的投资支出(即设备设施采购成本，包括设备设施的买价、运到目的地前发生的

8、包装、运输、装卸费、采购费和设备设施安装前保管费。若是进口的设备设施还包括国外海运费、保险费、关税、增值税、外贸手续费、银行手续费等)、设备设施安装工程投资支出、设备设施的基础、支柱、炉体砌筑建筑工程投资支出等。附属房产物业设备设施的年使用费包括设