完善我国农村土地使用权市场化流转的对策与思路

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1、完善我国农村土地使用权市场化流转的对策与思路 　[摘要]建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代土地产权制度；规范土地使用权流转的市场主体；建立健全农村土地承包经营权流转市场机制；培育市场需求和建立健全相关的配套机制，增加土地的有效供给是完善我国农村土地使用权市场化流转的主要对策与措施。 　　[关键词]农村土地使用权流转对策 　　一、建立现代土地产权制度 　　建立适应市场经济发展要求、能够自由流动的农村集体土地所有制下的农地产权制度，应该按照现代产权制度的特征，。 　　1、归属清晰 　　土地产权归属清晰就是要界定土地所有权的归属，明确集体土地

2、所有权主体代表。现行法律规定农村土地属集体所有，农村土地所有权主体的代表是乡、村、村民小组。法律没有明确界定三级分享格局中每一级主体的权利边界。所有权主体属于哪一级并不明确，以致所有权主体虚位，使的政府的实际操作与理论界存在较大的冲突。认为，农村土地的所有权主体代表应确定为村民小组。理由是：乡级集体经济组织占有的农田数量不多，且乡的范围太大，职能众多，监督、管理成本较高，不宜作为所有权主体代表；村级集体经济组织本身就是行政单位，一方面要行使政府的行政职能，另一方面，如果又成为集体所有制土地的产权主体，则不可避免地享有所有权的全部权益。这样，村级集体经

3、济组织就会兼具行政权和所有权，陷入两难困境。 　　2、权责明确 　　适应我国市场经济体制建立及土地产权适当分离的需要，土地权应在各个主体之间进行合理、有效地分配，使之各得其权，使每项分解后的单项权能内涵明确、界限清楚，构造一个合理的土地产权结构。根据产权是以所有权为核心，同时所有权又可分解为占有、使用、收益、处分等权利束的结构。村民小组拥有的土地所有权也可分解为占有、使用、收益、处分四项权利。在确立村民小组为集体土地的产权主体的同时，界定清楚各村民小组的地权，使其明确占有的土地，并赋予法律上充分的权能。 　　3、保护严格 　　市场经济是法制经济。法制

4、经济就是要把各种经济活动纳入法律的轨道，按法律程序办事。完善法律制度，规范政府行为尤为重要。依据物权法进一步明晰土地使用权，以法律的形式将土地权利关系明确下来，明确土地的所有权、使用权、收益权、处置权包括哪些具体内容，分别归哪些主体所有。 　　（二）规范土地使用权流转的市场主体 　　土地流转过程中，“不得改变土地集体所有性质，不得改变土地的用途，不得损害农民土地承包权益”，这是土地承包经营权流转的原则和底线，政府必须不折不扣地实行。为此要建立调节机制，防止土地使用权过于集中，以调节土地流转过程中的垄断和不公平现象；对公共建设用地，要坚持将土地征用补偿

5、金的大部分交给农民，并要为失地农民办理失业和养老保险，以确保农民的利益不受侵犯；要实行最严格的耕地保护制度，坚决守住18亿亩耕地红线，地方各级政府应对本行政区域内的耕地和基本农田保护面积负总责，要建立农村土地用途登记管理制度，严格界定农用地与非农用地，防止农村土地在流转中变更用途，影响农民长期利益。 　　（三）建立健全农村土地承包经营权流转市场机制 　　建立科学合理的价格机制和中介服务组织，可以减少土地流转过程中的谈判成本和搜寻成本。双方依照市场的价格机制来决定价格，在流转的谈判过程中有客观的依据，同时中介组织可以提供土地流转的相关信息和流转过程中及

6、流转后的服务，这大大减少了流转过程中的搜寻成本和流转过程中的不规范行为，也有利于减少纠纷产生的机率。 　　1、建立科学合理的价格机制 　　土地使用权的市场化流转要求价格机制在其中发挥作用，通过土地价格的调节作用实现流转市场的供需平衡，优化土地资源配置。这就要求全面认识农村土地价格构成因素，合理确定基准地价。应在充分考虑上述地价构成因素的基础上，分等定级，科学评估，确定农村土地基准价格。基准地价是土地出让、转让的价格依据，也是政府加强地价管理的一种手段。它的主要作用是要把地价的总水平和地价的差异反映出来，可作为流转的起点价，再以基准定价确定具体地块的标

7、定地价。 　　2、建立流转的市场中介服务体系 　　要以县乡土地服务部门为依托，以农村专业协会为主体，构建农地流转中介服务X络——负责普查流转地资源，做好介绍，流转委托、土地托管、土地流转供求登记建档；开展政策咨询，提供合同范本，调解流转纠纷；邀请土地评估机构进行土地等级评估定价，进行大面积流转农地的租赁招标；代办土地流转手续，组织供需双方谈判，为供需双方搭建流转桥梁。 　　具体来讲应建立以下几个方面的中介服务环节：一是土地投资经营公司。二是土地评估事务所。三是土地银行或土地融资公司。四是土地保险公司。五是土地租赁公司。六是土地证券公司。 　　（四）培

8、育市场需求 　　1、完善农业产业化经营体系 　　第一，选准区域资源优势，合理规划布局，促进区域间的产业合理分