土地信托银行视角下农村土地流转新路径

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1、土地信托银行视角下农村土地流转新路径　　内容：全面服务于我国农村土地管理体系的总目标是指，构建土地信托银行，有效促进土地资源优化配置，充当土地资产的看护人，转变土地为可携带资产，保障农民合法权益，让农民共享改革开放成果。本文基于国内外土地银行的实践，解析了国外土地银行的特点与启示，进一步分析了我国土地银行存在的问题和未来发展的方向，并在此基础上提出构建土地信托银行的可能，搭建土地信托银行的运行模式，设计土地信托银行的管理逻辑、资金和盈利模式，从而发挥信托和银行的优势，为我国农村土地流转探寻一条有效路径。　　关键词：土地信托银行农村土地流转　　全面服务于我国农村土地

2、管理体系的总目标是指，构建土地信托银行，有效促进土地资源优化配置，充当土地资产的看护人，转变土地为可携带资产，保障农民合法权益，让农民共享改革开放成果。在筹集资本方面，通过信托方式管理企业内部股权，筹集和管理社会资本，可以促进产权社会化，运用联合权力保护微小资本权益，维护劳动者利益，催生民主，制约腐败，缩小贫富差距，克服资本代理人缺位和资本以大欺小等产权不公平问题，实现按劳分配和按资分配相结合，为共同富裕提供必要的权益保障，从而实现资本共享。在发行集合信托产品方面，可以直接吸收社会民众资金，发挥尽职勤业的金融管理和风险控制优势，实现资本之外更大范围的金融普惠，从而

3、化解当前我国现有的金融制度性红利和垄断暴利与社会不均衡的矛盾。　　土地信托银行可行性分析　　（一）土地银行现状　　从1996年上海建立全国第一家城市土地储备机构起，国内主要城市纷纷建立了自己的土地储备机构。由于我国在土地所有制、土地银行的组织架构、土地收购和管理模式、土地储备的范围、配套法律法规建设等方面与西方国家存在很大差异，再加上国内土地储备机制是建立在土地市场机制还没有完全建立、隐性市场广泛存在、地价受到抑制的背景下，因此，土地银行制度不健全，功能定位不清晰、真正意义上的土地银行机构缺失，在发挥优化土地资源配置、促进城市发展的功能方面与西方国家存在很大差距。

4、总的来看，目前国内土地银行的运营模式主要有上海模式、杭州模式、南通模式三种，如表1所示。　　当前我国土地银行运营过程中存在的问题主要体现在以下几个方面：　　1.没有明确统一的土地银行组织机构。我国法律规定土地一级市场中政府垄断，而目前国内没有统一协调的土地银行组织机构和土地银行运营模式，地方政府大多各行其政，土地银行机构身份不明确，导致政府对土地一级垄断权利削弱，各个机构的职责和工作程序不明确，协调困难，工作效率低下。部分城市的土地银行机构目标定位扭曲，片面追求市场利润最大化，不但未能履行调控土地市场、促进经济社会发展的职能，反而在一定程度上加剧了土地市场供求关系

5、的扭曲。　　2.土地银行制度实施缺少配套的法律。尽管我国实施城市土地银行制度具有坚实的法律基础，但是城市土地银行制度本身却缺少明确的法律。目前，我国涉及土地的相关法律主要由宪法、民法通则中有关土地的条款，以及《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》现行相关法律框架、国土资源部关于《闲置土地处置办法》等。根据这些法律条文，城市政府在特殊情况下可以行使土地所有者权利，对土地进行强制性收购，但是未能形成专门的土地征购法律。而且当土地银行机构运作过程牵涉到土地转让方、政府、开发商等利益时，没有法律去指导土地银行的运作，

6、规范和保障各方的利益调整，使土地银行制度无法高效地实现社会经济目标。　　3.土地交易不透明。土地银行实施过程中的一个核心问题是土地转让过程中权利和利益的重新分配。在土地银行机构收购、整合、招投标及出让土地过程中，价格如何确定、所得收益如何分配将直接影响土地出让者、政府、土地银行机构、开发商等各方的权利和利益分配。而目前国内土地交易过程中存在操作不透明、价格不明确、行政化干预严重等问题，不仅不利于土地银行机构的正常运作，也为土地腐败的滋生提供了基础。　　（二）构建土地信托银行的优势解析　　1.信托和银行的转型理念具有一致性。国外银行发展的实践表明，随着一国经济由投资

7、拉动型向消费拉动型升级转型，以及直接融资在社会融资机制中的作用的提高，银行转型的方向将是由社会融资中介向财富管理中介转变，为客户提供个性化、综合化的金融产品和服务。而在当前国内资产管理市场快速发展的背景下，信托公司也必然要成长为具备资产管理、财富管理能力的机构，才有存在的价值，两者的转型理念具有一致性。战略决定结构，战略的趋同有利于信托和银行组织架构的整合。　　2.信托和银行的优势具有互补性。信托公司的优势在于多样化的资金运用方式、通过传统融资型业务所累积的对优质资产的判别和把握能力，以及对新的市场机会特别是产业投资领域的快速响应。银行的优势在于庞大的客户资源和资

8、金资源，面