农村房屋买卖合同的效力和纠纷处理

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1、农村房屋买卖合同的效力和纠纷处理学生姓名:赵雨兵指导老师:金俭11农村房屋买卖合同的效力和纠纷处理赵雨兵*近年来,我国农村房地产市场十分活跃,农民往往将其在宅基地上建造的房屋卖给※准考证号：058302202142，联系地址：昆山市开发区樾河北路92号，邮编：215300，论文号：802，电话：13962686185了他人,而这些购买者中有很多是外地人甚至是城镇非农业户口居民。这些被已出卖的房屋在被拆迁时，高额的拆迁补偿与原先低廉的出卖价格刺激、促使了众多出卖者以这种买卖合同无效为由，起诉至法院要求返还房屋。法院在

2、审理此类案件时出现了认定该种房屋买卖合同有效和无效的两种不同判决。从所有权中处分权能的性质、诚实守信、鼓励交易、合同自由等民法基本理论、现行的法律法规的具体规定以及国家正在大力实施的政策来看，应当认定农村房屋买卖合同有效。在认定合同有效的情况下，处理纠纷时应当兼顾村集体和买受人的利益。一、农村房屋买卖合同的概念与特征农村房屋买卖合同是一种特殊类型的买卖合同，它是指出卖人将建造在农村村集体所有的宅基地上的房屋交付并转移该房屋的所有权于买受人，买受人支付相应房屋价款，而在买卖双方之间产生民事权利与义务关系的协议。作为一

3、种特殊类型的买卖合同，它具有如下特征：第一、出卖人的主要义务是将农村房屋交付并转移所有权于买受人，买受人的主要义务义务是支付相应购买房屋价款；第二、农村房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；第三、合同标的物是建造在农村集体所有的宅基地上的房屋；第四、合同的出卖方大多是农村村民或曾是农村村民并按规定享有房屋所在地的宅基地使用权。二、农村房屋买卖合同的效力认定〈一〉、农村房屋买卖市场的形成与产生合同纠纷的起因11随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，同时在国家实施的城镇化战略的背景下,越来越多的农民涌向发达地区,而发

4、达地区的农民在工业化的先行发展和城市规模不断扩大的情况下,又有很移居到了城市。在这一人口迁移过程中有很多农民将其农村房屋低价出卖掉，即客观上形成了农村房地产市场。但随着工业化的越来越发达、城市规模的扩张，这些建造在城市附近的农村房屋又要被拆迁，而政府给予的拆迁补偿远远高于当时的出卖价格，在这种高额利益的刺激和法律法规的不完善情况下，出现了大量出卖房屋者对这种农村房屋出卖行为的反悔而起诉到法院，以合同无效为由，要求收回房屋的大量诉讼纠纷。〈二〉、农村房屋买卖合同在没有其他违法情况下，应当认定有效1、对农村房屋买卖合同

5、效力不同的司法判决认定与产生不同认定的原因对于出现的上述类型农村房屋买卖合同诉讼纠纷，不同的法院甚至同一法院在不同时期分别作出了无效和有效的两种不同判决。同一类案件出现两种不同判决的根本原因在于：我国土地法规定农村宅基地的所有权归集体享有，农村村民只享有宅基地使用权而对宅基地没有处分权；另一方面我民法又规定房屋所有者对房屋享有所有权当然包括最为核心的处分权能，而同时房屋又是特殊的标的物，即它必须建造在宅基地之上且不能分离，处分房屋势必也同时处分了宅基地。这样一来两种权利之间发生了冲突。对这两种权利谁轻谁重的不同价值

6、取向，也就自然出现了有效与无效的两种不同判决结果。2、农村房屋买卖合同应当认定有效11在土地使用权与地上房屋所有权发生冲突时，如果没有其他的违法情况，应当充分保护地上建筑物所者的处分权即允许地随物走,认定农村房屋买卖合同有效。这里所说的没有其他违法情况主要是指：出卖人有权出卖该房屋；买卖的标的物是合法的建筑物即被买卖的农村房屋是符合规划许可的，不是违章建筑，且不存在侵害国家、集体和他人利益的情况。如果有这几种情况存在，这种交易行为的本身就是侵害了国家、集体和他人利益的无效民事行为，当然不受法律保护，除此之外应当认定

7、农村房屋买卖合同有效。具体理由如下:第一、认定农村房屋买卖合同无效没有法律依据,无效理由不能成立在认定农村房屋买卖合同无效的法院判决中，其无效的判决依据是:“农村村民房屋的买卖涉及宅基地使用权的转让,而根据现有法律规定,农村宅基地使用权的享有主体为农村村民,且农村村民一户只能拥有一处宅基地。”①江苏省高级人民法院：《关于黄建兴、何学军、施雪芳房屋买卖纠纷一案的请示的复函》，2004年4月22日，第1页。这种认定农村房屋买卖合同无效的判决理由不能成立。认定合同是否有效的依据应当是《中华人民共和国合同法》第52条规定的

8、几种情形，法院的无效判决中都是引用该条款第5项即“违反法律和行政法规的强制性制定”，具体违反的法律、行政法规又是指《中华人民共和国土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”和《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条“11农村村民在村庄、