浅析美国次贷危机给我国住房抵押贷款证券化带来的启示

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1、浅析美国次贷危机给我国住房抵押贷款证券化带来的启示：住房抵押贷款证券化作为一种有效解决房贷融资与流动性的金融创新产品，其作用本应该是分散和转移投资风险，但由于一些金融机构和个人的风险管理意识薄弱以及金融监管存在缺陷，反而扩大了资不抵债所产生的风险。本文将简单介绍住房抵押贷款的基本原理并就美国次贷危机给我国住房抵押贷款证券化所带来的启示展开论述。　　关键词：住房抵押贷款证券化次贷危机启示　　　　一、住房抵押贷款证券化的一般理论　　（一）住房抵押贷款证券化定义　　住房抵押贷款证券化（MortgageBackedSecuritization）属于资产证券化的一种，是

2、指房贷发放机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金流入的住房抵押贷款汇聚重组为资产池，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。住房抵押证券化使房地产贷款从"贷款-贷款收回-再贷款"的传统模式转变成"贷款-贷款出售-再贷款"的现代模式。[1]从"贷款收回"到"贷款出售"，使得出贷方即商业银行的资金流动性增强，是一种化被动为主动的资金回流方式。　　（二）住房抵押贷款证券化的作用　　1.拓宽融资渠道，改善房贷的融资问题。证券化以抵押资产为支持，通过发行债券的形式让规模较小的投资机构和广大公众参与进来，既可以让他们以证券形

3、式持有分享投资收益，又可以使放贷机构在短期内筹借到巨额开发资金。　　2.有效解决房贷的流动性难题。从需求者的角度来讲，贷款期限越长越好，可以缓解普通民众的还款压力；但站在商业银行角度，期限越长的贷款流动性越差，其风险越高，且影响了银行的资金使用效率，削弱其盈利能力。这就发生了信贷期限不匹配的矛盾。[2]通过证券化，由"贷款收回"模式转化为"贷款出售"模式，可以迅速回笼资金，增持其准备资产，优化流动性结构。住房抵押贷款的迅速变现，将使资本充足率明显增大，从而提高资本充足率，使商业银行的经营更具稳健性。　　3.分散和转移投资风险。房地产业的投资金额达、周期长、流动

4、性较弱的特点增加了商业银行的风险。而通过真实出售银行可以将贷款从资产负债表中移除，贷款所有权发生转移，各中介为银行与贷款风险之间建立了有效的"防火墙"，使得包括个人投资者在内的各个参与主体在获得证券利润的同时分担一定的风险。　　（三）住房抵押贷款交易流程　　住房抵押贷款证券化是个复杂的过程，其核心就是将各种抵押贷款打包放入资产池，根据信用评级等因素定价以证券产品的形式转卖给社会上的投资者，并且以抵押资产作为担保。其间涉及到诸多方面的利益，包括债务人，发起人,特定目的机构（SPV），投资者以及信用增级机构和各种中介机构。　　其中债务人是抵押贷款的贷款人，定期对住

5、房抵押贷款进行支付，是整个证券化资金链能否畅通无阻的基本保障；发起人是指发放抵押贷款的金融机构，通过将贷款真实出售给SPV降低自身流动性风险；特定目的机构是指从发起人处购买抵押贷款，并将其打包出售成债券的实体，是专门设立的用于资产证券化这一特殊目的的载体；投资者是抵押证券的购买者，可以使机构投资者也可以是个人投资者；信用增级机构可以是发起人，也可以是第三者，通过一系列增级手段使基础资产的信用级别得以提升，使得以基础资产作为支撑的证券得到比房贷机构本身更高的信用级别，从而吸引更多投资者并降低融资成本；各种中介机构包括承销机构、律师事务所、保险公司等。　　主要流程

6、是在一级市场（发行市场）的抵押权人（发行人）贷款给借款人之后，将以资产作为担保的抵押权作为投资，在二级市场（证券流通市场）上出卖给贷款购买者。贷款购买者在适当时机根据要求将贷款组合转让给一家特殊目的机构，由SPV打包重组后发行证券，并由贷款购买者提供担保。贷款购买者一般由政府机构或政府发起设立机构担任，如美国联邦过敏抵押协会（FNMA）、联邦住宅抵押公司（FHLMC）。此外贷款人也可以不经过贷款购买者而是直接将贷款出售给一家SPV。　　二、美国次贷危机爆发的原因　　本世纪初互联X泡沫破灭加之911后美国经济的疲软，美国急需寻找新的经济增长点。房地产业此时走进了

7、投资者们的视野当中。一方面大量投资者将资金从泡沫破灭后的股市中抽回，另一方面美联储为了拉动经济不断调低基准利率使得还贷的成本逐步降低。加之资产证券化将还贷风险与放贷银行的资产相分离，商业银行能够更快的回笼资金扩大业务，许多以前无法获得贷款资格的低收入阶层可以趁机纷纷买房。所谓"水涨船高"，对房地产需求的提高拉动房价一路攀升，房地产业一片繁荣。　　表面繁荣的景象反过来又给了这条产业链上每个利益攸关者极大的信心。而信心爆棚所带来的是整个社会对于房地产业更多的投资，更放松的监管。繁荣时期大家自然全部受益，低收入者可以有房住；商业银行可以通过出售抵押权增加流动性从而提

8、高资金使用效率；投资银行将大规模的贷款