浅析房屋专项维修基金筹集改版[1]

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1、浅析房屋专项维修基金的筹集深圳市昱发物业管理有限公司李仲雨摘要：房屋专项维修基金是一项关系社会稳定和老百姓切身利益休戚相关的房屋“养老钱”。由于各种原因，一些地方未建立这笔基金或已建立了也没有按规范使用和管理。本文对房屋专项维修基金目前的现状存在的问题及原因进行了探讨和分析，阐述了专项维修基金的筹集渠道和来源，着重提出了如何有效筹集房屋专项维修基金的措施及建议。【关键词】房屋维修基金筹集随着市场经济不断深入，房地产经济逐步走向市场化、房屋产权多元化、公有住房货币化。与以往不同的是，计划经济时期，住房维修费用是由政府大包大揽，居民享受的是免费的午餐。而市场经济条件下房屋维修费用除了零星维修费

2、用列入物业公司管理成本外，其主要来源于房屋专项维修基金。它被形象的喻为“住宅养老金”，新建小区头些年可能没什么问题，但是随着时间的推移，房屋及设备损坏和老化现象则日益凸现，因此专项维修基金的建立健全更彰显出紧迫和必要。由于目前绝大多数住宅小区的房屋专项维修基金都没有到位，为日后房屋及设备正常使用和维护埋下了隐患。根据目前这种现象结合有关法律法规，本人对专项维修基金的筹集谈谈自己的看法。1．房屋专项维修基金筹集的意义房屋专项维修基金特指专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备中修、大修、和更新、改造的专用基金：《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）第四

3、条第二款。。它是房屋体制改革和房屋走向市场化的产物，是一项利国利民,关系社会稳定和发展的房屋维修基金储备，长期以来我国实行的是住房福利制，居民无偿接受各项维修服务，国家及企事业财力不堪重负、入不敷出，随着房屋改革不断深化、各项法律法规不断完善及物业管理普遍推广实行，根据谁受益谁负担的原则，政府和企事业将逐步退出唱主角的历史舞台，由业主自行负担，从而减轻了政府及企事业沉重的包袱。专项维修基金的建立为延长房屋使用寿命，促进房屋保值增值，提供了物质保障，确保维护了业主的切身利益，同时它为物业管理企业后续的管理和服务创造了一个良好的氛围、环境和平台。因此房屋专项维修基金的筹集具有深远的现实意义。-

4、7-2．房屋专项维修基金筹集的现状、存在的问题及原因2.1．我国目前关于房屋专项维修基金筹集的现状《中共中央关于建立市场经济体制若干问题的决定》颁布后，国务院于1994年7月颁布了《关于深化城镇住房体制改革的决定》，其中对住房制度改革后，居民住宅共用部位的维修、修缮，提出应当建立“专项维修基金”制度。屋体制改革至今已十年有余，很多住宅小区常年失修而衰败不堪，房屋的共用部位、共用设施设备的维修已迫在眉睫。就深圳市2000多个小区而言，95%的房屋专项维修基金还没有到位，无法进行正常维修。那么房屋专项维修基金为何不能到位？到底谁“埋单”？众说纷纭各抒已见。一时间，诸多媒体纷纷报导，“专项维修基

5、金”成了许多购房者（业主）关注的一个热点。如深圳特区报2004年10月28日刊登了一篇《我的房子靠什么“养老”》的报导；2005年3月30日南方都市报A39版深圳新闻·关注栏目中刊登了一篇《住宅养老金追讨难》的报导；紧接着第三天此栏目中又刊登了一篇《住宅养老金困在缺细则》。说来说去一句话，绝大多数小区入伙后没有房屋专项维修基金。2.2．房屋专项维修基金的筹集存在的问题及原因从1994年以来我国各种相关法规陆续出台，有关房屋专项维修基金交缴主体已有明确规定，如1998年11月9日建设部与财政部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《办法》）第五条第一款规定：“商品住房在

6、销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例交缴维修基金。”2003出台的《物业管理条例》也明确了由业主来交纳维修基金，事实上也是同意了建设部的意见。为什么绝大多数住宅小区的房屋专项维修基金都不能到位呢？房屋专项维修基金的筹集存在的问题及原因有很多。2.2.1．地方与国家出台的有关法规文件有出入。从1994年以来，相关法规陆续出台。关于房屋专项维修基金由谁“埋单”-7-的问题，地方出台的法规与建设部的《办法》有出入。如1998年10月1日深圳市住宅局颁布的《广东省物业管理条例》第32条规定：物业管理维修基金由开发建设单位按物业总投资2%，在向业主委

7、员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。然而建设部的《办法》中第五条第一款规定：购房者应当按购房款2-3%的比例交缴维修基金。两个法规中有关维修基金交缴主体的说法不一而“打架”。被喻为“广州维修基金第一案”的官司就是因为法规“打架”而陷入困境。2005年1月,广州市东悦居小业主状告开发商东华实业有限公司追缴维修基金一案，在原东山区法院正式开庭审理，并且经过广州中院再审，因法规冲突中止诉讼。在此案件中，业主认为依据《